案例2　戴天樂

　　36歲，個人年收入25萬元(稅后)，家庭年收入45萬元(稅后)，月開銷1萬元

　　房貸車貸每月支付2萬元

　　預期：51歲退休，有242萬元養老金(不含社會保障養老金)

　　目前戴天樂夫婦的主要收入是穩定而高額的月度薪金，占年度總收入的80%，其次是年終獎、利息等年度一次性收入。家庭幾乎沒有除薪金以外的其他收入(除4%的利息收入)，也就是說，戴天樂夫婦的薪金收入是家庭絕對的經濟支柱。在戴天樂夫婦的全年總支出中，月度性支出占78%，年度一次性支出占22%，支出基本與收入實現的時間相匹配。年度總支出占年度總收入的36%，屬中等偏低比率。

　　王翔建議戴天樂這樣對風險比較敏感的投資者不妨進行股票基金定投，建議每月進行7000元的股票基金定期定額計劃，如按10%的年收益計算，15年后本利合計將達到290萬元；如按8%的年收益計算，15年后本利合計將達到242萬元，基本達到孩子的教育費用和戴天樂51歲提前退休的費用(國內開放式基金2001年成立至今，平均每年回報15%以上；國內GDP增長率長期穩定在8~10%，從長期看，基金收益率應與GDP增長率保持一致。)

　　“在牛市中除進行基金定投外，如再配合以一次性投入，將能更好分享牛市收益。建議一次性申購15萬元的股票基金，再利用家庭每年節余持續進行一次性基金投資，建議從每年度結余中用10萬元進行基金的一次性投資，在以后的投資中逐漸進行國內和國外基金的配置。”王翔補充說，這樣的話家庭每年對基金的投資占新增收入的26%，隨著每年節余的不斷投入，家庭中基金的比率還將增加，投資結構將得到明顯改善。由于夫妻雙方每月有一定量的新節余，建議逐漸增加對權益類資產的投資，從長期角度看，應使基金等權益類投資占到家庭總流動資產50%以上的比率。

　　王翔指出，家庭的現金存款一般達到一年生活開支即可，流動資產中可留一年的家庭支出，即20萬元作為應急之用，可將其中5萬元放在活期存款中，另外15萬元購買貨幣市場基金以兼顧流動性和收益率。隨著夫妻雙方月薪的不斷發放，活期存款的比率還會有不定期上升。在目前的利率和通脹率上升期，沒有很大必要配置定期存款，等以后到達高利率時期再考慮進行定期存款也不遲。

　　在基金投資品種的選擇上，封閉式基金未嘗不是一個安全系數比較高的投資標的。封閉式基金的份額規模恒定是一方面，另一方面則在于它的折價。試想你以打八折的價格買進一只基金，這就意味著當基金凈值下跌不超過20%時，你并沒有產生實際的損失。而且每年在基金的年度大比例分紅之前，都是投資者進場獲取無風險的收益的好時機。從二級市場封閉式基金的交易價格就可以看出，那些凈值增長率高的、分紅預期高的封閉式基金往往收到熱烈的追捧，比如基金科翔、基金開元、基金裕隆、基金泰和等，而基金久嘉因為年中未分紅，所以在年度分紅前也被看好，此外就是即將在半年內封轉開的基金鴻飛亦受到高度關注。

　　對于那些風險承受能力比較強的投資者來說，把部分資金嘗試一下創新型的封閉式基金也許會有可觀的收益。瑞福進取就是國內首只以1：1.9的杠桿進行操作的封閉式基金，1倍的本金能夠獲得1.9倍本金的投資收益，在基金凈值上揚的階段會大大提高投資收益率，但是下跌的風險也一樣被放大。

　　王翔認為，像戴天樂這樣的投資者，也應該在投資國別中進行分配，建議初步將基金投資中QDII的比率上升到20%～30%之間，參與國外市場的收益。2005年以來泰銖和菲律賓比索對美元升值20%以上，2007年前7個月韓國、印尼和香港市場漲幅均超過30%，均有較高收益。雖然短期來看剛出海的QDII遭受了一點挫折，但是分散投資全球市場的風險一般總是小于投資單一市場。

　　保持正向現金流

　　房產投資回報可觀

　　有一種說法，擁有房地產是抵御通貨膨脹的最好手段之一。

　　不管這種說法是否有道理，最近兩年，全國房價的飆升幅度的確大大超出了5%的CPI漲幅。與投資股票、基金不同的是，房產投資一般的起點都比較高，即便是通行的30%首付，在北京、上海這樣的大城市買一套一室一廳的房子恐怕也至少要付20萬元左右。因此對很多人來說，擁有第二套房，甚至更多房產似乎成了難以企及的夢想。的確，要實現這個夢想單靠有限的資金還不夠，更重要的是你能否保持家庭財務的正向現金流，對此今年39歲的吳?頗有些親身體會。

　　吳?曾經是安達信的高級顧問，后來還擔任過一家IT公司的總裁。在2001年時，吳?當時任職的公司總部從沈陽搬遷到北京，公司給包括吳?在內的非本地員工每月2500元的住房補貼。“同事們大都是租房子，只有我買了一套房子，然后又租了一套房子。” 吳?有些自得地表示。

　　每月一共就2500元錢的住房補貼，就算在2001年房價不及現在，難道能有這么便宜的事情？不過事實證明，這世界上只要肯動腦筋，還就真有這么“便宜”的事情。“我當時的同事也都搞不懂，問我為什么要在通州縣買一套小房子。”吳?掰著手指算道，那套房子每月的銀行放貸還款不超過2500元，也就是用公司的住房補貼就能還貸。交房以后就立即以700元的價格租了出去，這樣就有了700元的現金流，然后自己再貼上800元錢，在公司所在的西城區附近租了一套小房子。吳?跟他的同事們相比較，只是每月多花了800元錢。而同事們如果也租1500元的房子，就是得到了每月1000元的現金流，如果這筆錢不作其他投資，只是日常花銷掉了，那么等到三年后吳?把通州縣的房子賣掉以后，他們之間的資產的差別就顯示出來了。

　　羅伯特?T.清崎《富爸爸財務自由之路》中在討論債務時指出，債務也分為“好債務”和“壞債務”：“每當你欠了某個人錢時，你就成為他的雇工，如果你借了一筆30年的貸款，那么你就得做30年的雇工，并且在債務結束時，他們不會給你一塊紀念金表。”富爸爸也借錢，但是他盡最大努力成為不償還貸款的那個人。他常對他的兒子和“我”說，“好債務”就是由別人替你支付債務，壞債務就是你用你自己的血汗錢支付債務。因此他喜歡可供租用的資產，他也鼓勵“我”去購買可供出租的資產，因為“銀行給你貸款，但是你的房客會替你償還”。這恰恰就是吳?的高明之處，他用一筆本來可能完全被花費掉的現金流，成功投資了一次房產。

　　2004年，八通線開通了，通州縣的房產從3000元/平方米漲到了7000元/平方米，他就在這時候把房子賣掉了。三年的投資收益率就達到了133%，在那幾年熊市里恐怕是讓大多數基金經理們都眼紅的回報率。吳?有一個原則就是順著軌道交通找房子，“在規劃的地鐵站1公里附近，一旦地鐵開通了，就能縮短原來大約10公里的距離，10公里坐地鐵也就20分鐘，這跟住在市中心也差不多了。”

　　“我賣房子的時候，同事們都說這房價還要漲呢。但是我們在考慮房產不斷增值的同時，也要注意到折舊的因素，因此一般來說普通住房交付的兩三年內是房價上漲的最佳時段，時間長了這個漲幅就會趨緩。我不追求房產的絕對回報有多高，而是在房價上漲最快的時候把它賣了比較合理。”

　　住美投資咨詢(上海)有限公司總經理、首席投資分析師張健指出，在評估房產是否值得投資時，這一地區是否具有發展潛力是個非常重要的因素。即不僅要考慮房產(例如房型和樓層等)本身的狀況，而且還關注該房產周圍的居住環境，具體包括交通、商店、學校、景觀和綠化、體育和休閑、醫院等。如果像吳?這樣購買要出租的房產，那就還要考慮所能接受的最低投資租金回報率是多少？選擇哪些目標客戶作為你的房客？如果采用部分銀行貸款，租金收入是否會大于每月還款額或是大多少？ 或自己收入能否補貼等因素。這些因素對投資型的更加重要。

　　在出售北京那處房產的前一年，吳?工作調動到武漢去工作，到了那里就發現房子特別便宜。經過分析又下手在南湖邊上買了一套復式的公寓。“現在來看整個房產市場價格的確有些偏高，但是對于國內的高檔住宅來說，包括別墅和大戶型高檔公寓，它們的價格還是偏低的。有些黃金地段的稀缺是個不爭事實。”吳?發現在武漢南湖這樣的黃金地段，房價卻很便宜，遠遠不及北京和上海。綜合分析了武漢的地理位置和未來的經濟發展前景，他認為可能會有三到五年的上升波段，因為從2000年到2003年武漢的房價就一直停滯不前。

　　2004年，吳?在沈陽世博園旁邊的奧林匹克花園購買了一套半山的獨棟別墅，當時4000元/平方米的價格，現在已經翻番達到了8000元/平方米。“山下的一個樓盤已經1.2萬元/平方米了，這套別墅基本也能漲到這個價位，所以暫時還不會出售。”這套別墅他不但目前不出售，而且也不愿意出租。這倒不是他不在乎租金收入，而是因為這類高檔獨棟別墅次新房如果在出售前出租，就會在一定程度上降低它的價值，而且考慮當地租金非常便宜，租出去得不償失。

　　“在內地有些城市的投資跟在北京、上海的投資不一樣，內地有些城市只能抓住一個波段，要在快速上漲時果斷出手。但是在北京、上海既可以作短期的，有些也可以長期持有。”吳?眼下投資房產的重心還是在北京和上海，投資的大都是一室一廳的小戶型，因為小戶型最容易出租，而且其投資回報完全可以覆蓋每月的還貸。另外，為了租出一個好價錢，吳?很注重房間的軟裝飾，家具的搭配是否協調，擺設與住宅窗外的風景是否協調，這些都是他會細心考慮的。

　　“以前投資房產都是依靠金融杠桿，現在國家緊縮政策，不斷加息對投資者最主要的影響是產生很大的心理壓力，其次就是對現金流的影響。”吳?解釋說，投資房產出租的租金并不會跟著房貸利息增加而增加，租金水平還是要看市場需求，所以加息了租金不一定跟著漲。在資產價值重估過程中，你要是看最終的獲益是否高于你投入的成本，如果是的話那就是值得做的。但是這里還牽涉到一個問題，那就是你在投資房產時，獲得的是正向現金流還是負向現金流，如果是負向現金流，這個缺口有多大？你怎么控制這個現金流？這恐怕是所有投資房產者都需要考慮的問題。