在當前的市場情況下，對于購房者來說量力而行是非常重要的，而梯級購房是最值得采取的方式。與此同時有兩個大原則不容忽視，一是買得起還要住得起；二是只買對的不買貴的。

　　文/本刊記者 黃羅維

　　資金籌劃要留有余地

　　那么在購房者了解了當前房地產市場的狀況之后，他們究竟應該如何來抉擇呢？

　　首先要遵從的一個原則就是量力而行，根據自己的實際經濟實力來決定購買還是等待，買多大的房子。簡單地說就是一句話，要買自己可以買得起的房子。所以現在首先要做的就是調整好心態，在當前的市場情況下不急不躁是首要原則。

　　其次，房產是家庭資產的一個組成部分，所以你要問一下自己的就是，你是否有能力和“資格”去擁有這份資產呢？充足的資金自然是購房必不可少的前提。在目前自住購房者中有兩類人比例較大，一類是25～34歲的首次購房者，另一類是40～45歲改善型需求者，這顯示出中青年人在自住購房者中占有相當規模。這個人群的職業生涯往往還有相當的不確定性，在購房成本越來越高的情況下，量力而行就是不能忽視的。

　　一般來說，買房按揭的月還款數不能超過月收入的50%，也就是說借款者的月收入必須是月供的兩倍。但從量力而行的角度來說這只是一個最低限，最為合理的收入使用分配應該是收入的30%～40%用于生活支出，10%可用于投資或保險，30%用于每月的房貸還款，剩下的20%用于儲蓄。這樣的比例劃分可以在維持原有生活水平的前提下買房貸款，達到合理

理財目的。因為按國際通行看法，月收入的1/3是房貸按揭的“警戒線”。

　　計算家庭收入時應側重固定可靠的來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等；家庭支出包括每月的月供、物業管理費、水電煤電話、正常生活開支、娛樂教育費用、父母醫療費用等，如年輕的兩口子預備買房后“添丁加口”，一定不忘預留一筆大費用。我們要根據購房后家庭收支情況的預算，再確定自己能支付的月供，這樣就可以避免有些“先驅”們出現的買房后生活負擔加重的情況。

　　另外，買房貸款影響最大的還是自己家庭的“現金流”，如果壓力過大，就會給未來家庭的資金周轉造成困難，所以買房前要清算一下自己家的現有“現金流”，包括：存折、現金、可以套現的

股票、可以上市出售的舊二手房等，這樣才可以避免自己因為買房而一不小心陷入窘境，造成生活質量的下降。

　　所以其實歸根到底，量力而行就是一切要從實際出發，在買與等之間做出理性的選擇。從目前來看，一系列調控政策的出臺也會對自住購房帶來深遠的影響。其中最顯而易見的是，購房貸款的利息成本正在不斷被提高，此前

房貸利率幾次提高的疊加效應正在逐漸顯現出來，而且從未來來看，在防止經濟過熱的大背景下，還存在進一步加息可能。另外目前樓市交易各種稅收“名目繁多”，市場交易成本也越來越高，這也會進一步加重購房者的負擔。在這種情況下，自住購房必須樹立一種“長線思維”，買了房子就要準備一段相當長的持有時間，頻繁的“換房”顯然是不合時宜的，這也從另一個側面說明了當前買房不能盲目追漲，一定要根據自己的實際能力做出決定。

　　梯級購房仍是好辦法

　　而在另一方面，對于購房者來說，要真正做到量力而行，在當前市場情況下梯級購房原則同樣也是不能忽略的。所謂梯級購房，就是在一個房地產市場中，購房者先租后買、先買舊后買新、先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創業后安家養老的購房理念。

　　我們可以簡單地這樣理解它的含義，一個年輕人大學畢業踏入社會，這時他首先用租房的形式解決居住問題。經過一段時間工作踏上正軌手中也有了一些積蓄，這時候可以考慮買上套五六十平方米的二手房先安個家，這樣結婚用房的問題也就迎刃而解。再過幾年孩子長大了而你的收入也可能有了較大幅度的提高，這時你就可以賣掉舊房子，根據自己的能力買入一套居住舒適度相對較高的住宅，面積大一些、房型好一點，到了這時候你可以說擁有了一個像模像樣的“家”了。若干年后，也許你已經成了一位“金領”級的人物，這時你就有資格和能力考慮一下你個性化的居住需求了，這可能會是一套高檔的復式住宅甚至是一座別墅，從而最終實現自己的居住夢想。

　　而對于梯級購房的執行來說，購房者也可以把握住這樣幾點：一是各階段的需求目標明顯不同，一般而言，居住消費的第一步是租賃(出租屋)，第二步是根據居住需要以住房面積為標準購買(一次置業，大多為小面積二手房)，第三步是根據生活需求以生活質量為標準換房(二次置業，可以是環境較好的新盤)，第四步是根據精神需求以體現身份為標準再換房(三次置業，多樣化的住宅在此體現)；二是各階段的年齡大致會有一個層次，比如25歲以前基本可以租房為主，25～30歲完成第一次置業，30～35歲完成二次置業，35～40歲再完成三次置業；三是每個人由于各自的情況不同，其完成置業的時間和所能達到的置業梯級都是不一樣的，有些人能夠三次置業，而有些人可能只能停留在二次置業這一階段，關鍵是要看你的經濟承受能力，決不能勉強，不然就是有違梯級購房初衷的。

　　兩大原則不可忽視

　　當然與此同時，當前房地產市場人們的需求也是非常多樣的，每個人都有著不同的情況，有的人是首次置業，有的則是出于改善居住的目的，這也導致了他們在購房中各有各的側重點。對此我們認為，在購房過程中有兩大原則不可忽視，需要我們每一位購房者認真地去把握。

　　一是買得起還要住得起。也就是說要避免買房過度增加生活負擔，購房前應先對自家的財產做周密細致的評估，然后根據自己的經濟能力找出相應的地段和樓盤，這要比找完房子再算價錢明智得多。

　　二是只買對的不買貴的。對于自住購房者來說，在當前就要在充分了解自己真實需求的基礎上，買到真正適合自己的房子，而不要去陷入購房的誤區。比如許多購房者在挑選樓盤時，會把景觀放在很重要的位置，認為景觀可以提升自己的居住檔次。不可否認，景觀確實是買房的重要因素，站在窗前可以將大都市的現代氣息盡收眼底，推開窗戶便能呼吸到中心綠地盎然的清新空氣，這是多么愜意的事情。但是，這些往往是要用錢去換的。對于自住消費來說，景觀固然重要，但卻不是“首要”。既然是自住消費，買房則不是為著炫耀，而是為了居住，就像“鞋子穿在腳上，合不合適只有自己的腳知道”那樣，房子是否舒適、方便，也只有居住者最有發言權。

　　小貼士

　　當前購房的幾個注意點

　　●購房前應做好支出預算，切忌將所有存款都用于購房。除交付樓款外，購房時還要交納房屋維修基金等費用，如果需要馬上入住，裝修房屋、置辦家具、家電等也需要一筆不小的費用。

　　●貸款年限不宜太長或太短。貸款購房，還款年限選擇15年至20年較為適中。若貸款年限過短，還款壓力相應較大，而貸款年限過長，受加息等政策影響會加大。

　　●善用公積金。若有住房公積金的購房者，在購房時能用多少公積金就盡量用。就算工作不久，公積金較少，能用則最好用，起碼也可少付利息。

　　●選擇有升值潛力的樓盤。現在購房也要為將來做準備，應選擇保值或升值潛力強的樓盤，換房時可賣掉，減少購買新房的壓力。

　　●如果是結婚購房，應兼顧雙方上班時間成本。兩個人如果工作區域不同但都很穩定時，專家建議偏重考慮女方多一些。如果不與父母同住，盡量不要距離父母住處太遠，以方便照顧老人。

　　●量力而行，梯度式購房。 買房還應從自身的實際出發，可以先買二手房，以后再換新房，也可以先買小一點的新房，以后再換大一點的住房。

　　●考慮子女教育。有小孩或準備要小孩的購房者在選擇房源時應將小孩未來的教育問題考慮進去，選擇配套或周邊有幼兒園、小學的樓盤，方便日后接送，有條件的最好選擇入讀名校。