楊光明

　　7月21日，央行宣布將存貸款基準利率同步上調0.27個百分點。這是央行今年以來第三次、同時也是2004年以來的第7次加息。2004年10月29日，央行將一年期貸款基準利率由5.31%提高到5.58%，結束了長達9年的降息周期。目前，金融機構一年期貸款基準利率已經達到了6.84%。數次加息無疑增加了普通居民按揭購房的成本支出，進而給一直被認為是銀行優質資產的按揭貸款帶來巨大影響。

　　按揭購房增加支出不大

　　招商銀行零售銀行部有關負責人表示，加息是對宏觀經濟進行調控的一種手段，作為資本密集型產業，房地產開發企業的財務費用將因為加息而顯著增加，從而提高開發成本。對個人客戶而言，加息意味著提高貸款成本，長期而言，將一定程度上抑制個人貸款需求。同時，加息也是一把雙刃劍，除了抑制貸款購房進行投機的炒作行為之外，也增加了具有自住購房需求居民的成本，由于這部分消費者貸款用于購房的需求剛性較強，加息將直接增加他們的購房成本。但以我國目前加息的幅度測算，按揭貸款增加的支出并不大。

　　深圳發展銀行住房與消費信貸部總經理柳博介紹說，與西方發達國家不同，我國還不是一個建立在信貸基礎上的國家，目前大約有一半的購房人買房時沒有使用貸款。加息對這部分人購房沒有影響。對于另一半按揭購房者，以北京的數據來看，住房按揭貸款者平均大約是50萬元、15年期，此次加息后每月增加的支出不到50元。由此可見，對于按揭購房者來說，加息增加的經濟壓力并不大。

　　住房信貸專家算了一筆賬，此次加息后，以貸款50萬元，期限20年為例，若按照等額月供的方式，執行下浮15%的優惠利率，加息前月供為3616.86元，加息后月供為3661.35元，每月僅多支出44.49元。

　　相對于美聯儲2004年到2006年2年內加息17次，柳博認為，我國目前加息的頻率和幅度仍屬溫和。近兩次加息，五年期以上貸款利率共提高了0.27個百分點，而5年期的存款利率卻提高了0.81個百分點。一方面，中長期存款加息幅度大，表明央行希望增加儲蓄的吸引力，減輕資金流向股市的壓力；另一方面，表明了央行不希望在加息的同時傷及購房者的意愿和能力。事實上，在房產價值快速上升時，購房人并不太在乎月供的多少，更多地是考量

房價上漲的幅度。每一次加息，購房者一般會考慮加息會對房價產生什么樣的影響。

　　接受采訪的幾家銀行表示，截至目前，3次加息沒有對銀行的個人貸款資產質量造成明顯的影響，但隨著宏觀調控政策的進一步實施，不排除房價出現周期性波動后銀行貸款質量受其影響的可能。同時，按揭貸款提前還款量確有一些上升，但很難說是因為加息造成的，非交易轉按揭業務的興起、股市開始大幅震蕩等都可能促使客戶

提前還貸。一家銀行客戶調查顯示，在提前還款的客戶中，因為利率提高僅占四分之一。另外，根據合同，大部分借款人的利率要到明年才提高，目前沒有必要提前還款。

　　避免非理性購房行為

　　普通居民對物價、加息最為敏感，在今后很有可能繼續加息情況下，居民購房負擔肯定隨之增加。業內專家建議，普通居民確有購房需求，貸款購房時一定要量入為出，根據自身的經濟實力和實際需求貸款購房，避免非理性的購房行為。同時要充分利用銀行推出的創新房貸產品，提高自有資金使用效率，最大程度地降低利息支出。

　　業內專家表示，只要利率一樣，不同的按揭產品并無好壞之分，關鍵看是否適合自己。例如有的客戶可以加快供款頻率，但每次供款負擔不能太重，那么可以選擇雙周供。如果客戶有閑置資金且進出頻繁，可以選擇隨借隨還或者是循環貸。這些按揭產品都能為客戶節省總利息。目前市場上涉及利率的按揭產品只有氣球貸和固定利率貸款。固定利率貸款雖然辦理時利率高，但在將來加息時可以顯示固定利率的優勢。當然，選擇固定利率也要承擔將來利率不再上調或減息的風險。氣球貸是將一個十五年的按揭拆成三個五年期的氣球貸，每到五年辦個手續即可。借款人用五年期的利率可以辦理十五年的按揭業務，自然利息節省。

　　專家建議，現在銀行的按揭產品越來越多，越來越復雜，客戶辦理貸款前最好向銀行的按揭專家進行咨詢，找到適合自己的產品。

　　住房按揭貸款質量有待考驗

　　住房按揭貸款由于有抵押作擔保，一般被認為是銀行的優質業務，風險小，收益高，各家銀行對此趨之若鶩。但該業務潛在的風險決不能小視。

　　目前國內銀行對住房按揭貸款的風險管理取得了不小的進步，在產品創新和市場營銷等方面與國際先進水平的差距不斷縮小。例如招商銀行使用先進的風險管理工具，建立評分模型，同時運用巴塞爾新資本協議所規定的指標體系對風險進行管理，取得了較為明顯的效果。該行有關方面負責人表示，經濟發展的周期性波動對貸款管理將帶來較大的挑戰，銀行必須不斷提高包括客戶選擇和風險監測等各個方面的風險管理能力，才能確保住房按揭貸款的健康持續發展。他們在風險管理的經驗和有效數據的積累方面仍存在較大差距。

　　有多年在美國按揭公司工作經歷的柳博認為，自上世紀末大規模開展住房按揭貸款業務以來，我國還沒有真正經歷過利率大幅上升而導致借款人供款金額大幅上升或房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形，因此國內銀行對住房按揭貸款風險管理的水平還沒有經受過檢驗。認為按揭貸款是銀行優質資產的想法有些過于樂觀，只能說在好的風險管理下的住房按揭貸款才是銀行的優質資產。

　　柳博介紹說，美國80年代的

房貸利率基本都是在兩位數的高位上。所幸的是當時美國普遍采用固定利率房貸，因此過去的借款人的月供并未因利率升高而變化，僅僅是一些貸款機構由于入不敷出而倒下。然而今天我國的情況則不同，銀行普遍采用的是全浮動利率。一旦利率大幅攀升，人們的償付能力就會捉襟見肘。國內不少銀行普遍以一紙很容易做假的收入證明考核借款人的還款能力，而不去認真審核借款人的真實還款能力和抵御意外情況的能力。監管機構對住房按揭貸款有債務支出收入比小于50%要求，這正是考慮到諸如利率的不確定性和借款人自身收入變化的不確定性等因素，為消費者和銀行留下了抵御風險的空間。美國將只看重抵押物價值、弱化償付能力審核的按揭信貸斥為“掠奪性借貸”。我國銀行的這種做法在一定程度上會產生與“掠奪性借貸”同樣的效果，與造就大批房奴也不能說沒有關系。