不支持Flash
|
|
|
不是唯一家庭住房不能減免個稅http://www.sina.com.cn 2007年07月28日 13:03 大洋網-廣州日報
稅務顧問:天源稅務師事務所 文/表 記者陳芳 林先生于上世紀90年代結婚,婚后一直沒有自己的房子,因此十多年來一直與父母同住。2000年,林先生的太太李女士的父母出國定居,將原來自住的一套房子以10萬元的價格半賣半送給林先生夫婦。 近兩年,為方便照顧自己的父母,林先生在白云山附近買了一套房子,總價為82萬元,林先生用多年的積蓄付了30萬元首期,又向銀行貸款50萬元。去年以來,銀行一次又一次加息,月供已比剛買房時增加了近300元,聽說以后還會不斷地加息,為此他打算把兩套老房子賣掉一套償還一部分貸款。 但到底賣哪套比較劃算呢?相關的稅費又如何計算呢?林先生比較犯愁。 兩套房基本情況不同 房屋一:林先生父母的房子權屬人是父親老林,屬于單位福利房,約70平方米,在越秀區(qū),現在的市場價格約25萬元左右。 房屋二:李女生父母贈送的房子現在房產的權屬人為李女士,也在越秀區(qū),屬于房改房,約100平方米,現在的市場價格約在38萬元左右。 “房屋二”非“唯一家庭用房” 須繳個稅3800元 從林先生的情況看,由于需要還的貸款有50萬元之多,似乎應該賣掉屬于妻子李女士名下的那套房產才能盡量多地歸還貸款,但是從交易費用上來看又有不同。 根據相關法規(guī)的規(guī)定,出售二手房時需要繳納一些稅費,包括: 一、營業(yè)稅及其附加 根據規(guī)定,對購買住房超過5年轉手交易的,銷售時暫免征收營業(yè)稅及其附加。由于兩套房屋的自住時間都超過了5年,因此都不需要繳納營業(yè)稅。 二、個人所得稅 雖然兩套房子的自住時間都超過了5年,但是在繳納個人所得稅上卻有所區(qū)別。穗地稅發(fā)[2005]107號的規(guī)定是:“個人轉讓自用達5年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個人所得稅”,因為林先生父母只有一套房子,并且居住也超過了5年,符合該政策的規(guī)定,在轉讓時能夠享受優(yōu)惠。 而如果出售李女士名下的房產,雖然自用時間也超過5年,但是由于夫妻兩個還有另一套房子,該房產不是夫妻倆的“唯一”家庭生活用房,不能享受稅收減免。 轉讓這套房子的具體繳納方式應根據穗地稅發(fā)[2005]317號文件執(zhí)行。其中規(guī)定,當不具備房產原值以及相關費用憑證時,個稅就應采用核定征收的方式計算。 計算公式為:應納稅額=個人轉讓房產收入額×應稅所得率×20%(個人轉讓住房適用的應稅所得率為5%)。 三、其他費用 二手房交易需要繳納的其他費用主要包括: 交易管理費:總建筑面積×3元/平方米; 印花稅:評估價×0.05%; 中介傭金:現在廣州市場上中介的傭金標準一般為,買賣雙方傭金總和在成交價的3%~5%之間,各支付多少則需雙方協商確定。 “房屋一”所繳稅費 比“房屋二”少近6000元 這樣我們可以計算一下出售兩套房子所分別需要繳納的稅費,以及林先生夫妻能夠拿到手用于償還貸款的具體金額(見上表)。 從表中可以看出,雖然林先生父親名下的房產市價較便宜,但是交易費用共計只有4100元,而李女士名下房產由于需要繳納高額的個人所得稅,出售所需要繳納的費用卻接近萬元。 到底是愿意多出點交易費用套得更多現金還是節(jié)省交易費暫時少還點貸款呢?這個就要由林先生自己決定了。
【發(fā)表評論 】
不支持Flash
|