文/王峰 俞燕

　　投資商鋪的獲利空間并不在價格的上漲，而在“長期租金的折現價值”，相應而言受政策的影響較小，如果對房產有興趣，可選擇合適的商業地產(特別是商鋪)進行投資。

　　參透地段玄機

　　投資住宅、寫字樓等傳統房地產形式，講究“地段、地段、還是地段”，商鋪投資也不例外。相差百米的商鋪，租金的價格可能相差很大，在商鋪投資選址時，有必要先提高自己的專業水平，分清區位優勢。

　　商鋪的地段一般分3類：第一類是成熟的中央商務圈，如北京的王府井、國貿、西單等，但這類地區商鋪投資量大，產權關系比較復雜，北京就曾出現過王府井某建筑群搬遷產權糾紛事件，此地的商鋪，普通投資者最好敬而遠之，不論價位如何，總不想花錢買一堆官司回來吧。第二類是平民商圈，大多數臨近商務中心區，但又有自己“后花園”的特色，如北京朝陽門——東大橋、秀水街、東四、琉璃廠等。第三類是住宅小區地段，比如北京方莊、望京等，后兩類是普通投資者關注的重點。

　　投資平民商圈的商鋪，一般應選擇沿街商鋪，以零售業用途為主。如果投資社區內的商鋪，則需要比較慎重，人流的限制與需求的限制，決定了此類商鋪難有持續的、大宗的消費，主要以便民為主，如非開放型社區，則應選擇社區中心地帶，以發揮輻射作用。

　　另外還要注意商鋪所在地方的商業氛圍，準確地講，指商鋪所在地方的商業市場環境和競爭環境。如果有大型廣場和購物、休閑娛樂中心，就能聚攏人氣，催生周邊商鋪商機。比如在肯德基的周圍，往往能夠找到麥當勞，這就是互相借助氛圍的典范，如果發現周邊根本就沒有其他成功的商鋪，那么建議投資者應該審慎，其他投資者的經驗終究需要重視。

　　考慮規劃設計

　　除了地段，商鋪的設計也有很大的講究，一般商鋪需要最大程度體現市場概念，需考慮以下規劃設計的原則。

　　可視性原則

　　商鋪規劃設計的可視性原則，主要包括鋪面的外部可視性和內部可視性。鋪面類項目外部可視性，是指在室外不同位置能看到數量盡可能多的商鋪，即可以讓顧客一眼看見很多吸引目光的商店，并直接奔向目標。商鋪的內部可視性，是指鋪位類項目的設計應讓消費者在樓盤項目內的任何位置，能夠看到盡可能多的商鋪，過分狹長的商鋪經營往往欠佳。一般任何類型的商鋪都需要較好的可視性，投資者在選擇項目時，可以利用可視性原則對商鋪項目進行評價，并利用此元素去初步選擇商鋪。

　　關注使用率

　　商鋪的使用率對租金水平有很大影響，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流比較簡單、合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。特別是對于大型商業

　　撥開流量泡沫

　　和商鋪并非面積越大越好一樣，人的流量也非越大越好。有的區域人流量非常大，但經營未必能夠成功。比如北京CBD地區，由于資源的稀缺，其租金往往很昂貴。而經過此地的客流多為上班一族及為上班族提供服務的如快遞公司的業務員、餐廳外賣員等，他們或者沒有時間閑逛，或者沒有足夠的支付能力去進行大宗消費，所以普通商鋪在那里很難運作成功，目前保留下來的都是些奢侈品消費鋪面。再比如，王府井地區，每天的客流量也很旺，但是很多經營者同樣在大喊虧本。這主要是因為在王府井地區消費的人群中以外埠客人居多。這部分人群到王府井區域購物，往往首選購買有北京特色的產品，而一般的百貨、餐飲商鋪只能賠本賺吆喝。所以投資者在選擇商鋪的時候，一定要注意流量泡沫，否則悔之晚矣。

　　警惕售后包租

　　售后包租作為一種銷售行為，其實質是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持。但是，從更深的層次看，這一現象背后則是整個商業地產市場都面臨的融資困難問題。投資者最好選擇自己掌握的出租的節奏，不要過于相信售后包租的高收益，試想，如果售后包租收益如此巨大，那么