央行與建設部意見相反 老百姓買房應該聽誰的(3)

　　至于說“因為供求關系改變導致漲價”，這個結論至少不能這么輕易地下。

　　本刊在報道《央行報告》的一組文章中曾重點關注了這個問題，采訪了多位上海的房地產專家，得出的結論是至少在上海不用擔心取消期房會讓房價上漲。

　　“如果在去年廢除期房預售制度，這很有可能會導致房價飆升，因為當時的情形是供

小于求，很多購房者為了得到一套房源，不惜長時間的排隊。但是目前的狀況已經不再是這樣，就目前‘上海網上房地產‘網站公布的數據來看，其商品房可售總面積接近1750萬平方米，由于現在投資需求已經被打壓下去，而自主剛性需求還沒有得到釋放，那么在這種背景下，這個數字還會增加。由于開發商迫于資金壓力，可能會將價格定得更為合理一些，所以他認為這樣反而有可能導致房價下挫。”這是引用該文中相關專家的一段話。

　　此外，本刊記者請讀者特別深思的是這樣一個問題：期房真的比現房便宜嗎？事實上，期房存在不少隱性成本不為人關注，一個重要的問題就是風險，你先把錢交給開發商，然后等他一年或者兩年，這些時間內因為他基本處于無風險無制約狀態，也許會拿了錢跑了，也許會肆意更改小區規劃，也許會交給你一套空氣質量很差的房子，而這些問題如果買現房就都一目了然了。在你承擔了如此多的風險的情況下，拿到一點價格上的折讓，真的值得嗎？

　　聲音四：90%的開發商也許會倒

　　據《21世紀經濟報道》報道：深圳國土資源和房產管理局7月底就在“考慮取消預售制度”的建議。然而經過當地房產開發商的嚴厲反抗后，在8月底宣告流產。

　　開發商集體提交的反對意見稱：“取消預售所導致回款周期加長，在當前銷售本來就不活躍的情況下，對整個行業都可能是一個致命的打擊。尤其是把企業戰略和銷售進程密切聯系的企業，這樣突然橫生變故，可謂是必死無疑。”

　　事實上，這在深圳市國土局委托房地產研究中心做的調查亦有驗證。所到之處，發展商一片反對聲，很多發展商不明白政府實行現房銷售的意圖是什么，有發展商負責人大呼“現房銷售是種倒退”，更有業內人士大呼“90%發展商將死于現房銷售”。

　　不過，此時深圳市房地產研究中心的民意調查卻是另外一番結果，91%的民眾贊同取消預售制度，有置業者表示，現房買得放心，貴一點都無所謂；也有置業者表示首次置業對現房渴望擁有程度高，能越快入住越好。

　　也許，取消期房可能會讓一部分資金緊張的房產開發企業難以為繼，不過這在某種程度上說也許并不是壞事。

　　2005年8月24日的《上海證券報》刊登了評論家馬國川對此的看法，頗為精到。他說：“有資料表明，目前中國的富豪集中在兩大產業，一是

　　統計數據表明，近年來開發商的自有資金逐年下降。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。直到2004年下半年，相關政策要求房地產開發企業(不含經濟適用房項目)的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。而同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，仍以上海為例，2001年為38.12%，2002年達到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。

　　因此，房屋預售制度不但讓房地產開發成為暴利產業，而且使得房地產開發成為低資金門檻產業。過低的資金門檻，又使得開發商回籠資金的壓力不夠大，傾向于時間換金錢，將房價越拉越高。這恰恰是這些年來房產價格越來越高的重要原因。”