“信托與理財”座談會第一場實錄(2)

　　主持人：那么在北京市面上這種遺產(chǎn)信托還是很少見的，我們現(xiàn)在接觸到的都有哪些信托產(chǎn)品呢？

　　董先生：目前在國內(nèi)，主要是信托計劃，比如房地產(chǎn)，證券投資，資金方面的信托比較多，下面舉一個例子，有一個北京CBD信托投資計劃，這個計劃當時運作的時候，由北京國際信托投資有限公司發(fā)行，項目由政府作信用擔保，項目風險比較小。主要用于北京CBD開

發(fā)投資，當時15億元人民幣，信托計劃期間15年，買過信托的人知道，一份信托合同至少在5萬元左右。當時預計年收4.8%，比當時債券、銀行儲蓄外匯理財稍微高一點。

　　購買信托產(chǎn)品，首先要注意信托機構(gòu)的實力和信譽，一個資信好的公司就是一個好的品牌，他的產(chǎn)品可靠性高一些。我們選購信托產(chǎn)品的時候，先要看看有哪家信托公司發(fā)行的。

　　第二個要注意信托產(chǎn)品，資金投到什么領域，一般發(fā)行的信托計劃都投資在基礎設施、公共事業(yè)，房地產(chǎn)還有

　　主持人：還有什么別的信托產(chǎn)品嗎？

　　李女士：下面我講一個例子，溫州某集團的董事長擔心下一代不愿意或沒有能力接手自己的事業(yè)，于是他倡議設立一個敗家子的資金，如果子女很掙氣，他就讓他到集團工作，如果不爭氣，也沒有關系，家產(chǎn)由這個基金會管理，由專業(yè)人士來幫他

　　市民：現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)投資，比如說投資房產(chǎn)的一些使用權(quán)，什么權(quán)利投資，我不知道這種情況屬于信托還是委托，還是其他的情況，第二、風險在哪里？第三他們這種運作有什么抵押，什么文件很復雜，能分析一下？

　　董先生：你所講的房地產(chǎn)信托這方面這一段時間比較熱，房地產(chǎn)信托基金，其實很多，尤其是現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)利潤比較高，機構(gòu)投資者，他的錢從銀行貸款，資金成本比較高，他專業(yè)投向房地產(chǎn)，這是一種信托，因為它主要投資房地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)有兩個方向，第一個方向，純粹開發(fā)商及第二個純粹運作房地產(chǎn)，運作房地產(chǎn)風險比較低，開發(fā)風險比較高。這種項目有穩(wěn)定的現(xiàn)今流量，租金能保證收益比較保證，風險比較小。目前沒有像國外房地產(chǎn)信托基金，占了房地產(chǎn)基金的份額，國內(nèi)沒有標準房地產(chǎn)信托基金。設計一個公司，這個公司發(fā)行憑證，像股票一樣，中下投資者購買股票，作為一個小股東，把這個錢專門投資于房地產(chǎn)領域，運作這個房地產(chǎn)，收取固定的資金來獲得受益。這樣的運作方式，他的風險，要看開發(fā)房地產(chǎn)，還是購買成熟的樓盤進行運作。后者的話，購買的是成熟的樓盤，如果是成熟商業(yè)區(qū)，有很好的租金，每年都有可觀的租金風險就比較小。這樣的公司，信托有專門成熟的信托公司來做，比開發(fā)樓盤的風險小一些。

　　市民：還有一個層面的問題，好多小的單位，什么產(chǎn)權(quán)商戶，不是國家批準的信托公司運作，是他自己運作這個商業(yè)街可以賣，這是什么性質(zhì)？什么酒店，還有錦秀大地有一個商業(yè)街來賣他的所有權(quán)。這種性質(zhì)是什么，是他自己做？

　　董先生：你買了他的產(chǎn)權(quán)。

　　市民：讓你先交錢，你給他50萬塊錢，他每年給你9%的收益，五年、三年之后他返你。這種運作？

　　董先生：從法律上是信托，信托是三方關系人，你是委托人你把錢給他，他是受托人，所獲得的受益歸你，這是信托，看他是否有風險的話，完全是開發(fā)商，自己建商業(yè)區(qū)，自己逐漸開，這個周期比較長，風險比較大。你把錢給他以后，他買一個成熟的樓盤，租金各方面可靠，這個風險比較小。他拿著一個錢開發(fā)一個商業(yè)街，周期比較長，成功的概念比較小，風險比較大。