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放貸人一味追求業務量也導致貸款授予給了信用不佳的客戶。借款人只需支付5%或10%的首付款——有時甚至為零——而沒多久之前標準還是20%。“越是深入我們稱之為勉強合適的借款人的市場，風險就會越大，”瑟嘉陵如此提醒所有的借款人和放貸人。“這真像是定時炸彈。”
強勁的浮動利率式房貸
與I-O貸款和多選式貸款相比，傳統的浮動利率式房貸看上去頗為保守。最初的12個月，借款人通常會享受到較低的“優惠利率”。隨后，每年的利率都會根據市場條件調整。因此，還貸金額可能每12個月就變一次。但每筆還貸款項中都有部分是還本金的，和傳統的固定利率式房貸一樣。由于利率有可能會變化，標準的浮動利率式房貸的風險比固定利率式房貸高，但比I-O貸款和多選式貸款的風險性要低。浮動利率式房貸的應用也逐漸增多。根據沃頓商學院房地產學教授托德·斯奈(Todd M. Sinai)的調查，在過去的兩年間，約三分之一的新房貸用的是浮動利率式的，“目前這是主流貸款形式之一”，斯奈教授這樣認為，并指出，2001年浮動利率式房貸所占比例異乎尋常的低，只有12%，而20世紀80年代后期，卻占到了一半。
浮動利率式貸款的不還貸率從來就沒有成為一個嚴重問題，斯奈教授補充說。人們傾向于把還貸放在第一優先的位置。由于房價持續走高，而浮動利率式貸款的借款人從第一筆還款起其債務就開始減少，如果借款人有經濟困難，通常情況下會把房子賣掉，這樣會得到比自己的欠款多得多的錢。“浮動利率式貸款的使用率本身并不是一個特別需要警覺的問題。我認為這種貸款的風險性并不像人們想象的那么高。”
斯奈教授的觀點是，貸款的不還貸率將走入一場異乎尋常的“完美風暴”中。利率調高，促使浮動利率式貸款的還款數增加；而房主的收入增加卻趕不上還款額的升高；房價走低，這樣賣了房子也不能得到足夠清償債務的錢。斯奈教授補充說，I-O貸款和多選式貸款的大量實施是一種全新的情況，沒有人知道如果利率增高經濟衰退時會發生些什么。“銀行的確無法知道自己承擔的是什么樣的風險，因為目前形勢的壓力并不嚴重。”
這也是引起沃徹特教授擔憂的因素之一。“我們沒有以往的情形可以用來測出最有可能的不還貸率，這些貸款太新了。”她說，在90年代中期，放貸人開始使用自動承保程序來發放或拒發貸款。這些程序在預測貸款的不還貸率方面，比以前用的主觀制度要精確得多，因為主觀制度主要依賴于放貸人員的判斷，使得貸款會發給那些低信用值的客戶和只支付很少量的首付款的客戶。不富裕或風險性高的客戶目前也能得到貸款，但需支付更高利率的利息，以此減輕放貸人的風險。
但是，沃徹特教授說，放貸人并沒有足夠的數據來了解究竟要設多高的利率才能平衡風險，而同時利率必須要低才有競爭力。自動承保價格也無法精確的預告I-O貸款和多選式貸款的風險，因為缺乏歷史經驗。“對于銀行來說，支持房地產價格的走高是制度性的需要——而一旦增高，就是潛在的泡沫。”
樂觀主義者的市場
由于房產價格在近年內的持續高漲，放貸人開始變得信心十足，認為房子本身的價值將足以支付不能還貸而喪失房子贖回權的借款人的債務。
但房價為什么要升高呢？部分是因為低利率使得借款人有大筆的金錢要花掉。新型貸款為市場帶來了更多的借款人，更為房價走高推波助瀾，沃徹特教授說。她認為，這推波助瀾的力量還頗可觀。
沃徹特教授同時指出，房產的定價并不如股票和其他債券的定價那樣科學，因為市場上充斥著樂觀主義者。認為房價定價過高的人置身局外，使得狂熱者們一個比一個出價高。相反的，在股票市場，悲觀者們可以通過賣空或買入固定期權來預測股票價格將降低。
沃徹特教授說，在房地產市場，樂觀主義者們傾向于堅信房價將持續走高，因為房價已經一直在升了。同樣，法律保障的空白使得近年來在一些經濟迅速發展的州，房地產商不能保證房源的增長足以滿足需求的增長，這樣更有助于房價的高升。
有的專家持不同觀點，認為真正的房價泡沫基本不存在，通常只是少數資金過熱的人在炒作。房主并不能點點鼠標就賣出房子，但卻可以賣出股票，因此當泡沫破滅時，房價很難像股票價格一樣會一落千丈。通常情況是，房價的升高之后會有一段平穩期，而不是大范圍的崩盤。
但沃徹特教授指出，80年代房市泡沫破滅時，一些過熱的市場如加利福尼亞和波士頓地區，房價跌了30%到40%。房價跌落的最大幅度和房價此前漲上的最大幅度一樣。很多很多的市場在過去的數年中都攫取了驚人的財富。因此，這個國家中的眾多地區都會遭遇房價的下跌。沃徹特教授這樣認為，“這些地區可能達到30個到40個，而不是一兩個，” 她補充說，很明顯，因為I-O貸款和多選式貸款的大量應用，借款人不還貸的風險會比較高。
沃徹特教授這樣預計，雖然接二連三的不還貸事件并不會使美國陷入長期的經濟衰退，如日本發生的一樣，但是縮緊銀根將會限制經濟增長。雖然不可能知道哪些放貸人和投資人承受著最高的風險，因為很多貸款是與抵押債券捆綁在一起的，并在全球市場范圍內交易，因此不還貸實際上會造成抵押債券的損失，使全球的眾多金融機構和投資人受損。“當在經濟循環中我們經歷衰退期時，其[大量實施新型貸款的]后果就是衰退會變得更嚴重。”
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