沃頓知識在線：房貸措施是否會刺破房市泡沫

    沃頓知識在線

    高風險房貸措施是否會刺破房市泡沫？

　　摘要：一筆理想的交易：買一棟夢想中的屋子，在接下來的幾年內只需支付利息——而非本金。這樣，在你經濟剛獨立時房子的月供金額卻微乎其微。更好的情況是，參與我們

的一項貸款方案，這樣會付得更少……這就是對傳統的浮動利率式房貸所做的最熱門的翻新。這些貸款方案向購房人提供的是遠遠低于傳統固定利率式貸款和浮動利率式貸款的還款金額。一些調查顯示，今年簽訂的所有新的房貸合同中，采用這些貸款方案的占到一半，而在2001年還不到10%。驅動這一市場的力量是什么？最重要的是：在利率不斷增高而房子卻在貶值的情況下，這些貸款是否意味著設置了定時炸彈，引爆時將撼動整個金融市場和經濟體制？

　　一筆理想的交易：買一棟夢想中的屋子，在接下來的幾年內只需支付利息——而非本金。這樣，在你經濟剛獨立時房子的月供金額卻微乎其微。更好的情況是，參與我們的一項貸款方案，這樣會付得更少……

　　這就是對傳統的浮動利率式房貸所做的最熱門的翻新。被稱為“只還利息式(I-O)”，“可選浮動利率式(ARM)”，“多選式還款(Pick-a-Payment)”等名稱的貸款方案，向購房人提供了遠遠低于傳統固定利率式貸款和浮動利率式貸款的還款金額。一些調查顯示，這些極具風險性的貸款方式占到了今年新簽訂的所有房貸合同中的一半以上，而在2001年還不到10%。

　　但有個陷阱：還款金額必定會逐年攀升——這意味著眾多借款人每月要還成百上千美元。在最極端的情況下，借款人的債務必然是日益增加，而不是日益減少。

　　驅動這一市場的是什么？最重要的是：在利率不斷增高而房子卻在貶值的情況下，這些貸款是否意味著設置了定時炸彈，引爆時將撼動整個金融市場和經濟體制？上世紀90年代，房地產崩盤的大潮席卷破壞了整個日本經濟，至今仍未能恢復。

　　“問題是：我們是否正處于美國房市的傾翻點？很明顯我們不是。”沃頓學院房地產學教授蘇珊·沃徹特(Susan M. Wachter)這樣認為。雖然如此，蘇珊仍指出，這些貸款的確在為

　　“次首選”的借款人

　　某些只還利息的貸款已經實施了數十年，通常用于富有的借款人，因為他們老于世故，深諳此道，了解如何利用每月還貸款項中省下來的錢尋找生財之道。但如今貸款的目標市場是普通的購房人，甚至在很多情況下，是“次首選”的借款人，也就是以前都沒資格獲得標準貸款的人。

　　盡管貸款的具體細節不同，但在典型的只還利息的貸款中，借款人在最初的五年、七年或十年期間并不需要返還本金。在此之后，利率每年會根據某個基本基準調整，借款人開始返還本金。傳統的30年期貸款中，固定利率的房貸是借10萬美元，利率為5.75%，每月還款約為600美元。如果是只還利息的貸款，因無需還本金，每月只需還約500美元。更低額的還款要求使得房主能借到比傳統貸款更多的錢。

　　但是，當傳統貸款的借款人隨著首筆還款就開始減輕自己的債務時，I-O貸款的借款人卻無法這樣。隨著連續10年里債務的一路累積，舉個例子來說，哪怕與傳統貸款的利率相同，需要支付的利息仍然要比傳統貸款在同樣的時間的利息要多。再加上本金還款，一旦開始還本金，I-O貸款要還的款項會更多，因為還清債務的年份已經所剩無多。

　　最初只需要返還利息的期間過去之后，利率可能調高，每月還貸額就會激增。開始時每月只需還500元的貸款會很容易的跳到每月700元或更多——幅度可能會超過40%。有的借款人很可能無法承擔。

　　多選式貸款的情形類似，只是房主有多種每月還款方案可以選擇。可以選擇全額還款，即本金和利息一起還，與傳統貸款一樣。借款人還可以還得更多，多出來的金額用于返還本金，這樣貸款會更快還清。還有就是可以選擇只還利息。

　　最后，還可以選擇的是最低額還款，這樣甚至不用還全額的利息。沒有還清的利息將會變成債務，增加計息的基數。選擇這一“負分期還款”方案的借款人，通常情況下會背負比最初所借金額更多的債務。在上述所有四個方案中，利率是正常調整的，所以利率高了，需要還的利息就會增加。

　　“因為利率一直較低，所有的放貸人和房地產商都在尋求其他方式持續增加房主的數量，”沃頓商學院的房地產學教授林恩·瑟嘉陵(Lynn B. Sagalyn)指出。獨出心裁的房貸使得放貸人能找到“可能被創紀錄的房價摒棄在市場之外”的客戶。