第二天，中介打電話詢問劉女士是否已經考慮清楚。在交流過程中，業務員“好心”提醒她說，自己剛剛看到新聞上說，最近房價又漲了一點點。掛斷電話之前，業務員還很略帶歉意地說：“不好意思，有個客戶過來簽合同了，我稍晚些時候再打給你。”劉女士自己的確也看到過類似的新聞，她心里面開始有些擔心，房價會不會再漲呢？

　　當天晚上，劉女士又接到了中介的電話，對方很急切地告訴她，自己剛從另外一家中介公司朋友那里得到消息，也有人看中了那套房子，如要想買到房子得先于別人付定金。業務員還說，房東準備提價，是自己做了很長時間的思想工作，才同意以原價賣給她。一來擔心房價再次上漲，還擔心被別人“搶走”，劉女士馬上答應了下來，第二天一大早就把錢送了過去。

　　分析

　　房產中介善用“攻心術”，他們往往會憑空捏造事實，給購房者增添壓力，以便促成交易。

　　一般情況下，在與中介業務員接觸過程中，他們會觀察購房者，并通過聊天等形式來了解購房者對房源的態度。一旦購房者表露出比較強烈的意愿，他們就會找到應對之策，讓購房者快速作出決定。比較直接一點的做法就是打電話給購房者，表示已經有其他人看了房，也很滿意并準備付定金，如果想要得到這套房子，唯一的辦法就是搶先付定金。這種辦法對于一些意向原本比較強烈的購房者很有效果。

　　而對付那些有意向、但尚在猶豫過程中的購房者，僅靠一通電話，作用可能不會很明顯。不過房產中介也有辦法，接連編造好幾個故事，然后逐一說給購房者聽，以擾亂購房者心神，失去判斷力。為了讓“攻心術”發揮最大效果，中介有時候甚至還會演戲，比如專門挑人多的時候請購房者過來看房。

　　點評

　　中介的“攻心術”主要針對有意向的購房者，這提醒購房者，在看房過程中盡量不要先亮出自己的底牌，以免失去主動權。在現階段，樓市買賣趨于平穩，市場中可供選擇的房源還是比較多，所以可以慢慢挑選，不必心急。即使是遇到自己滿意的房源，也可先不動聲色，伺機而動。一般情況下，除非價格非常合適，在現階段也不大會出現多個購房者爭搶一套房源的情形。當然，購房者有必要掌握一些識破中介“攻心術”的技巧，如中介借口有人要買，但卻說不出具體的情況，則很有可能是他們隨口編造的理由。

　　捌 “吃差價”是慣用伎倆

　　案例：

　　因為追加投資需要，急需資金的王先生準備把自己一套老房子賣掉。于是他找到一家房產中介公司，雙方協商以80萬元的價格掛牌出售。中介得知王先生出售房產的目的是為了籌錢，于是提出可以預先支付一筆資金，但前提是他得跟公司簽訂一份包銷協議，以確保獨家代理。而且中介還信誓旦旦地保證，兩個月之后一定能夠拿到全部房款。王先生認為這個辦法可行，一來可以提前取得一筆資金用于公司周轉，而且還能在兩個月之后得到全額房款，于是他采取了中介公司的建議。

　　中介也很爽快，很快就向王先生支付了25萬元的首付款，同時給出了非常“貼心”的建議，即再簽訂一份《委托協議書》并進行公證，這樣以后所有買房事宜均由中介公司免費代勞，而他只要安心等到最后一筆購房款到賬。此時，已經充分信任中介的王先生當然是言聽計從。兩個月之后，王先生如愿拿到了所有購房款，眼見自己的賣房過程如此輕松愜意，王先生認為其服務周到而在熟人中間說了這家公司不少好話。但一次偶然機會，王先生對這家公司的態度發生了180度的轉變。在一次聚會中，有朋友告訴他，自己的一個同事以92萬元的價格買了他的房子，王先生心里頓時五味雜陳。

　　分析：

　　中介“吃差價”曾經是二手房市場上比較普遍的現象，業界曾有這樣一句話，“半年不開張，開張吃半年”，說的就是房產中介通過“吃差價”的方式，一次賺取相當于半年或者幾年的收入。再到后來，隨著買賣雙方防范意識增強，“吃差價”的難度有所增大。不過道高一尺、魔高一丈，很難完全杜絕這種現象。

　　吃差價主要有兩種方式，其一是見到采用委托代理、抬價銷售的方式，盡量撇開房東，中介直接與買家接觸完成交易。這樣，中介就有機會以高出掛牌價的價格將房產售出，并將高出部分中飽私囊。其二則是介入交易、直接倒手，牟取差價。如果中介看到有報價極低的房產，便會找機會自己先收購下來，僅需支付一筆定金或首付款，然后自己作為賣方再轉手以高價賣出，獲取中間差價。當然，這種手法在房價快速上漲時期比較常見，此外稅費負擔也不重，因此有不少房東會發現自己居然把房子“賣”給了中介業務員，就是這個道理。不過現階段，在京滬深等一線城市，由于房價漲幅較小，而且稅費很重，這種手法已不多見了。但在一些房價仍然處于上漲過程中的二、三線城市，這種情況還是存在的。

　　點評：

　　中介“吃差價”，一來是由于買賣雙方疏于防范，二來也是因為房價上漲較快，給中介留下了操作的空間。其實，只需買賣雙方多長一個心眼，彼此間多溝通一下，就完全可以避免這種情況。

　　為了防止被中介“吃差價”，買賣雙方應該做到“透明交易”，即簽訂服務協議時，要看清中介服務協議內容，對于委托代理情形多留一個心眼，其次在商談房價時也要做到公開，此外簽約應是三方在場，買賣雙方再次核對房價。

　　玖 定金套牢買賣雙方

　　案例

　　邱女士碰到了一件怪事，中介曾親口告訴她付了定金之后無法反悔，但沒過兩天卻又通知她取回定金，這到底是怎么一回事呢？

　　邱女士看中一套地鐵房，準備買下來給兒子當婚房。中介告訴她，這套房子不少人喜歡，如果誠心想買，最好是先付定金。于是邱女士付了3萬元，由中介代為轉交給賣家。當天晚上，邱女士跟兒子提起買房的事，但兒子表示他跟女友對另外一套房子更加滿意，所以不打算買邱女士看中的那套。第二天一大早，邱女士趕緊給中介打電話，表示不想買那套房，要求退回3萬元的定金。但中介冷冰冰地告訴她，付了定金之后如果反悔，定金要被沒收。眼見定金要不回來，百般無奈之下，只好去做兒子的工作。

　　第三天，邱女士辦事路過中介公司的時候，在門口碰到了房東，于是自然談到了買房的事，房東告訴邱女士，自己并不是很著急出售這套房子，但經不住中介的軟磨硬泡，這才過來把定金拿了。邱女士這才明白，幾天前中介說定金不能退，不過是在誆自己。

　　分析

　　買家付定金，賣家接受定金，這是房產中介最樂意看到的情形。房產中介一般通過定金的方式來套牢買賣雙方。

　　當然，從規范買賣雙方信守承諾角度出發，定金的作用是積極的。在我國定金在《擔保法》的定義是債的一種擔保方式，在《合同法》的定義是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質是違約定金，并具有擔保合同履行的性質。在合同不履行時，適用定金罰則：即交付方違約的，無權收回；接受方違約的，應雙倍返還。

　　但二手房市場中存在“定金陷阱”一說，主要是因為房產中介利用定金來要挾買賣雙方。如果買方付了定金，即使并未及時交給房東，或者退一步說，房東還在猶豫過程中并未收錢，買家也已經取不回那筆錢了。

　　對付賣家，中介也有的是辦法。如果賣家猶豫不決，中介就會以對方的確誠意要買為由，勸說賣家接受。有些甚至還誤導說，如果真的不想出賣，大不了想辦法退錢，也不會損失什么。但一旦賣家收了錢再反悔，中介立刻會露出另一副嘴臉。

　　此外，房產中介還能把定金玩弄于股掌之中。如果有買家付了定金，但中介發現有人愿意出更高的價錢，或者可以賺到更多差價，中介會攛掇賣家賠錢違約，按照行規退一賠一，如收了3萬元的定金，則應該退回去6萬元。按理說，違約金應該全部交給買家，最多收取相應的服務費，但少數中介會想法設法把這筆錢扣下了，中飽私囊。

　　點評

　　定金極易讓自己陷入陷阱，因此買賣雙方應該慎重對待定金。對于買家而言，在支付定金之前有必要考慮成熟之后再作決定，而不能倉促行事。賣家也不要輕易聽信中介的“定金可退”的說法，因為一旦收了錢之后，中介也有的是辦法讓賣家被他們牽著鼻子走。當然，我們需要提醒的是，對于買賣雙方而言，要講究誠信，遵守市場交易游戲規則，交易達成之后就一定要履行，如果反悔當然要接受相應的懲罰。

　　拾 中介合同陷阱何其多

　　案例

　　項先生被中介公司告上了法庭，原因是他并未按照合同約定支付相應的傭金。

　　一年前，項先生與某中介公司簽訂了一份中介合同，表示愿意接受對方服務并支付傭金。在簽訂合同的時候，項先生看到中介公司提供的合同文本比較簡單，尤其是服務內容方面，涉及甚少。項先生當時還曾提出異議，認為應該補充一些與服務有關的內容進去，以免日后發生糾紛無從對證。但該公司經辦人員表示，公司墻上貼有工作流程，從看房到協助辦理貸款、過戶等手續，直到最后交房，這就相當于具體服務內容。而且工作人員還拍著胸脯向他保證，如果沒有過戶，中介公司不會收取任何費用。

　　但事情的發展卻大大出乎項先生的意料。在賣家交房之后項先生卻發現，對方并未把戶口遷出。于是項先生要求中介公司來解決這個問題，但對方以暫時找不到落戶的地方為由對他的要求不予理睬。于是項先生拒絕支付最后一筆1萬元的傭金，并要求解除買賣合同。但中介表示，簽訂房屋買賣合同之后，就應該支付傭金，因此認為是項先生違約在先，故把他告上了法庭。

　　分析

　　中介合同本來就是約束中介公司自己和買賣雙方的，各方的權利和義務應該是對等的。但由于合同文本均由中介公司提供，合同隱藏著許多陷阱，對買方和賣方來說，可謂是毫無公平可言。

　　最常見的陷阱是，中介公司出具的合同中，絕大部分是針對買賣雙方的責任，比如列明買家、賣家違約之后需要承擔怎樣的責任，需要支付多少違約金等。而對于自己需要提供哪些服務項目，自己違約之后需要承擔怎樣的責任等等，則只字不提。

　　更加讓人無法接受的是，中介合同中往往還設定了許多規避責任的條款。比如，中介有義務告知購房者房屋的狀況，諸如房屋是否存在漏水等瑕疵。但有的中介合同中卻寫明“該物業以現狀售予買方……”。但問題是有些瑕疵只有等到入住之后才能發現，比如漏雨、下水堵塞等。但此時發現問題再回頭找中介，已經為時晚矣。

　　對于普通購房者而言，一輩子也僅僅只有一兩次購房經歷，跟中介打交道的機會少之又少，因此根本無法摸清中介合同中的門道。而中介公司在要求買方和賣方簽字時，也表現得很隨意，似乎只是走個過場而已。但一旦發生糾紛，這份協議便對買賣雙方很不利了。

　　點評

　　買賣雙方在簽訂合同時，最好把和中介有關的條款寫入合同中，同時還要注意合同中隱藏的陷阱。在購房過程中，千萬不能急躁，也不要忙于簽字，一定要將各個條款看清楚了再簽字，不明白的地方一定要預先指出來，并進行修改，避免日后的麻煩。買方和賣方不應只注重房屋本身的價格，還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介違約，買方可據此來主張權利，要求賠償。鑒于一般購房者對法律不是完全了解，建議購房者在購房過程中聘請專業律師進行談判、溝通和把關，避免日后紛繁復雜的糾紛。

　　還有哪些陷阱要提防

　　前文中的案例主要是針對買賣過程中存在的一些問題，其實中介公司還從事房屋租賃服務，所以在這里也把租房方面存在的問題捎帶提一下，以便讀者全面掌握。

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