案例

　　準備結束單身生活的小林已經看了不少房子，由于資金有限，因此之前中介推薦的房子要么太小，要么太舊，一時間居然難以找到合適的房源。直到有一天，某中介公司的業務員帶著非常興奮的語氣給他打來電話說：“我們這里剛剛有人掛了一套房子，已經裝修過了，價錢也不是很貴，你快點過來看房吧。”

　　求房心切的小林下班后馬上與太太一起去看房，房間內家具、家電有八成新，而且室內被整飭一新，清新淡雅的風格，頗有情調。尤其是臥室貼上了全新的粉紅色壁紙，在燈光的襯托之下，室內彌漫著一股不濃不淡恰到好處的香水味，氛圍浪漫溫柔之極。中介主動解釋說，房東準備把房子裝修好了之后自己住，但女兒出嫁之后全家人要住在一起，因此打算把房子賣掉，為女兒買大房子籌集一些錢。

　　這讓林先生欣喜不已，真的以為自己撞了大運，于是毫不猶豫地當場拍板買了下來。買房過程非常順利，兩個月之后就搬了進去。住進去沒多久，臥室里隱隱約約散發出一股淡淡的霉味，起初并沒有在意，后來越來越濃，他趕緊找來懂裝修的朋友幫忙查找原因，原來是與臥室僅一墻之隔的衛生間防水有問題。當他再次回頭找中介的時候，對方卻故作無辜狀，說：“我哪里知道房子還有這毛病。”

　　分析

　　買房之前先裝修，除了提高“賣相”之外，另外一個目的極有可能是為了掩蓋瑕疵。

　　也許會有人心存疑問，賣房之前為什么還要搭上一筆不菲的裝修費。因為裝修一次，少則三五萬元，多則十幾萬元，這豈不是很不合算？有這樣的想法并不讓人奇怪，這種反常的做法的確讓人懷疑。兵家有言，“將欲取之，必先予之”，意思是說，如果想要獲取它，不妨先給予對方。不少房產中介深諳此道，明白通過預先給購房者一點好處，可以換得更多的收益。如一套市場價為120萬元的老工房，如果房內裝修太破舊，購房者的心理價位只能給到115萬元甚至更低。而花費3萬元進行一次簡單裝修，以市場價出售幾乎不會有什么障礙。因此中介有時候會建議房東如此操作，尤其是對一些長時間掛牌而無人問津的老房子，通過此舉可立即得到改善。這樣操作原本無可厚非，但有些“歪嘴和尚”卻專門把經往歪里念，一些原本存在瑕疵的房子，比如因為滲水而出現霉斑，就會通過粉刷墻體的方式來掩蓋墻體開裂、樓頂裂縫等毛病。

　　點評

　　當然，并不是所有經過裝修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但不可否認的是，通過裝修來掩飾瑕疵的現象也并非不存在。因此購房者碰到這種情況之后，必須多一個心眼。除了向中介了解房東裝修房子的目的，同時還要找機會親自當面向房東了解裝修的原因。如有必要，還要房東做出保證，諸如房頂漏水、衛生間防水等不存在問題等，這樣才能做到萬無一失。當然，如果有條件，還可以帶上在裝修方面懂行的朋友一起去看房，幫忙把把關。

　　叁 看房次序暗藏玄機

　　案例

　　文先生至今仍感到不解，當初自己怎么就看上了那套房子，并差點買下來了呢？

　　文先生想改善居住條件，因此在出售舊房的同時，也開始著手尋找新房。某中介公司業務員表現得非常專業，很快就取得了文先生的信任，并經常為他出謀劃策。于是自然而然地，文先生經常會應邀去看房。

　　在這位業務員最先帶看的房源中，要么房型有問題，要么樓層不佳，反正都不能讓他滿意。有了這樣三四次經歷之后，該業務員突然表示，已經幫他找到了合適的房子。文先生前往看過之后發現確實如此，房型布局合理了許多，內部裝修雖然有些陳舊，但并不過時，是他看過的所有房型中最為滿意的一套，于是不免有些動心。

　　不過當他與妻子一起再次看房后，卻發現自己第一次有些粗心大意了。妻子發現，這套房子的衛生間為暗間，只有一個小小的通風處，通風狀況不佳，氣味難以散發；同時兩個臥室正對門，私密性存在缺陷。

　　分析

　　難道是文先生看不到這些缺點嗎？并非如此！讓他一時間失去應有的判斷力是有原因的，這其中與中介的推銷手法有著極大的關系。

　　道行深一點的中介懂得如何提高推薦的成功把握，尤其是準備實施“精準打擊”的時候，會更加注重推銷方式。在全面了解并掌握客戶的具體需求之后，恰好自己手頭有類似的房源，但可能在某些方面與客戶的要求有些差距，這時，有經驗的中介業務員一般不會貿然帶客戶急于去看這套房，因為他們心里清楚，如果貿然行事，極有可能無法取得自己想要的結果。

　　這時候業務員會采取迂回戰術，對看房次序作出很有針對性的安排。通常的做法是把公司內部被他們自己稱之為“垃圾房”的積壓房源拿出來，帶著客戶逐一察看。當然，這類房源的缺陷非常明顯，要么因為靠近馬路飽受噪音侵擾，要么房型布局極不合理等。對于這類房源，業務員也能給出比較合理的評價，基本認同客戶提出的各種看法，有時候甚至還會主動“爆料”，指出客戶沒有看到的缺點。

　　對于業務員如此種種的做法，會加深客戶對業務員的好感。但就在客戶認為業務員真正是在替自己著想而心存感激的時候，眼見時機已到，他們會不動聲色地拿出事先準備好的房源。正是因為前面做足了鋪墊，當客戶看到這套住房的時候，會突然產生莫名的好感，因此極易作出購買的決定。

　　點評

　　如何避免在買房過程中被房產中介牽著鼻子走？購房者事先一定要做好規劃，即對自己所要購買的住宅有個清晰的認識，比如購房預算、面積、位置、樓層、住房新舊程度等等，可以先擬定一個標準，這樣有助于自己挑選到符合條件的住房。而一旦中介在嘗試通過一些手段來改變自己的看法時，也會因為“心里有數”而做到不為所動。當然，作為購房者，也應該了解中介的迂回戰術，當他們在不斷讓自己去看一些缺陷明顯的房源之后，再突然推出一套不錯的房子時，就要當心了。

　　肆 “到手價”買家要當心

　　案例

　　畢業之后留在上海發展的“新上海人”小陳準備買一套小房子自住。考慮到自己的承受能力，同時也要方便上下班，他把外環線附近的地鐵房列為首要目標。經過一番考察，看中了兩套類似老工房的房源，面積都在60平方米左右，區別在于其中一套掛牌價為125萬元，而另外一套則為129萬元。

　　雖然沒有指望能夠撿漏，但小陳還是心儀實惠一點的房子，于是他選中了報價125萬元的房源。于是在中介的安排下，小陳帶上兩萬元的現金，準備交付定金。在等房東前來收錢的過程中，業務員告訴他，房東約定的是“到手價”，即稅費全部由買家承擔。業務員同時告訴他，目前絕大多數房東都采用這種方式掛牌，即使不這樣，也會把稅費計算在房價中轉嫁給買方。

　　小陳詢問了另外一套掛牌價為129萬元的情況，卻發現這套房子已滿5年，不必承擔營業稅和個稅，于是他粗略估算了一下，購買后者其總價款還要低一些，于是他當即表示購買另外一套。

　　分析

　　從表面上看，購房時間是否已滿5年，與購房者之間并無直接關系。因為即使未滿5年，也是由房東來承擔房產營業稅和二手房買賣個人所得稅。但由于“到手價”的出現，這種關系完全發生逆轉。

　　所謂“到手價”，就是指不包括交易中產生的各項稅費及中介費的賣方凈到手價。在這種情況下，由買方來承擔本應由賣方支付的各項稅費及中介費。簡而言之，到手價就是在交易完成后，賣方所能得到的全部款項。這樣看來，如果約定的是“到手價”，那么，買方的購房支出就要包括合同成交價、買方承擔的各項稅費、賣方承擔的各項稅費、買方承擔的中介費、賣方承擔的中介費。在當前市場，由于房價并不上漲，因此有很多房東都與中介約定“到手價”方式。

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