由此看來，在報(bào)價(jià)相同的情況下，購(gòu)房時(shí)間是否超過5年，對(duì)買方的購(gòu)房支出會(huì)產(chǎn)生巨大影響。如果未滿5年，根據(jù)當(dāng)前相關(guān)政策規(guī)定，需要承擔(dān)相當(dāng)于總價(jià)6.5%左右的房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和二手房個(gè)稅，以上文中報(bào)價(jià)125萬元的物業(yè)來計(jì)算，這兩項(xiàng)稅費(fèi)開支共81250元。如果再考慮雙方的中介費(fèi)(買賣各1%)以及契稅(房?jī)r(jià)的1%)，購(gòu)房總價(jià)款達(dá)近137萬元左右。但如果購(gòu)買報(bào)價(jià)為129萬元的房子，不必繳納房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和二手房個(gè)稅，僅中介費(fèi)和契稅，總價(jià)款約134萬元左右。兩廂對(duì)比，買后者更合算。

　　點(diǎn)評(píng)

　　目前到手價(jià)形式非常普遍，幾乎所有的掛牌價(jià)都是如此。因此對(duì)買方來說，對(duì)房產(chǎn)中介公司計(jì)算出來的稅款一定不能偏聽偏信，最好查閱一下相關(guān)規(guī)定，再到房地產(chǎn)交易中心去了解一下，把計(jì)稅依據(jù)和計(jì)算比例弄清楚，同時(shí)了解哪些稅費(fèi)需要支付，哪些已經(jīng)免除，以免在過戶交稅時(shí)與自己的預(yù)期不一致。同時(shí)，為避免產(chǎn)生歧義，應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)“到手價(jià)”不包括哪些費(fèi)用作明確限定，并詳細(xì)寫明，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。另外，在選擇房源時(shí)，面對(duì)兩種報(bào)價(jià)不同的房源，可根據(jù)實(shí)際情況先行估算一下購(gòu)房總成本，而不只是單純看報(bào)價(jià)。

　　伍 低價(jià)房源多為“釣魚”

　　案例

　　看了一圈房子下來之后，廖先生心中產(chǎn)生了這樣一個(gè)疑問，為何看起來很便宜的房子都被賣掉了呢？

　　買房那段時(shí)間，廖先生幾乎搭上自己所有休息時(shí)間。周末的時(shí)候，他就拉著女友四處不停看房，下班之后則還要在網(wǎng)上搜尋。慢慢地，他對(duì)自己所考察的區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)有了一個(gè)整體認(rèn)識(shí)，很快就能一眼看出哪些房子報(bào)價(jià)比較實(shí)惠。

　　每次他都專門挑那些價(jià)格很實(shí)惠的房源，但到頭來卻發(fā)現(xiàn)總是撲空。在中介門店，業(yè)務(wù)員的答復(fù)都是千篇一律：“不好意思，這套房子最近剛剛成交，我們還沒來得及把那條信息撤下來。要不您先坐坐，我?guī)湍�找找別的房子。”接下來便是規(guī)定套路，留下電話、姓名，以及具體要求，然后再推薦房源，但報(bào)價(jià)都要比廖先生看到的那套高出一成左右。在網(wǎng)站上找到的低價(jià)房源同樣也“無房”，業(yè)務(wù)員隨便找些理由搪塞之后，緊接著也會(huì)很客氣地表示，他們公司其實(shí)還有很多類似的房源可供選擇，進(jìn)而要求廖先生留下聯(lián)系方式。類似的情形碰得多了，廖先生漸漸明白了，這些低價(jià)房源根本不存在，中介發(fā)布這些信息是另有所圖。也正如他所料，在其后很長(zhǎng)一段時(shí)間里，凡是留過電話的中介公司，隔三差五會(huì)“問候”他一次。

　　分析

　　目前市場(chǎng)交易狀況相對(duì)比較低迷，各中介公司為了搶奪有限的客戶資源，會(huì)不遺余力地想出各種辦法，發(fā)布“釣魚”信息就是其中一種手段。二手房市場(chǎng)的確有機(jī)會(huì)“撿漏”，但可遇不可求。為了能夠接觸到更多潛在客戶，不少中介公司會(huì)利用購(gòu)房者“撿漏”心理，虛擬一些低價(jià)房源信息，用來“釣魚”。如同誘餌一般，“釣魚”房源信息極具誘惑力，價(jià)格低得讓人眼熱心跳，產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。網(wǎng)站上的一些“釣魚”房源信息描述則更加肆無忌憚，諸如“抄底價(jià)”、“急售”等等字眼隨處可見。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，大概有八成左右網(wǎng)上低價(jià)房源信息是“誘餌”。

　　這些房源信息的真實(shí)性并不高，它們存在的目的，主要是吸引購(gòu)房者走進(jìn)門店，或者打進(jìn)電話進(jìn)行咨詢。只要與房產(chǎn)中介進(jìn)行一次接觸，他們就能夠順利獲取購(gòu)房者的電話，并掌握購(gòu)房者需求信息，然后便是不停地推薦房源，頻率是每個(gè)星期一到兩次，如果被房產(chǎn)中介列為最高誠(chéng)意買房等級(jí)的，推薦頻率更高。

　　點(diǎn)評(píng)

　　有業(yè)內(nèi)人士私底下表示，其實(shí)每個(gè)中介公司都會(huì)囤積一大批客戶，一旦出現(xiàn)低價(jià)房源，不用掛牌早就被業(yè)務(wù)員電話直接通知給這些誠(chéng)意客戶了，而且也能很快成交，因此一般不會(huì)掛牌出來。而且現(xiàn)在房源很難做到獨(dú)家代理，因此對(duì)于那些低價(jià)房，各個(gè)中介公司都會(huì)爭(zhēng)取在極短時(shí)間內(nèi)把它推銷出去，哪里還有時(shí)間掛出來等著客戶上門？因此日后再次碰到此類情形，當(dāng)中介借口房子已經(jīng)出售或者房東反悔不賣，轉(zhuǎn)而進(jìn)一步要求留下自己信息的時(shí)候，如果不想受到更多推銷電話的騷擾，盡可轉(zhuǎn)身而去。

　　陸 挑刺房客部分是“托”

　　案例

　　因?yàn)闃I(yè)務(wù)發(fā)展，老張準(zhǔn)備搬離他現(xiàn)在居住的城市。考慮到搬回來的可能性已不大，于是打算賣掉這里的房產(chǎn)。

　　老張?jiān)谝患曳慨a(chǎn)中介公司掛了牌，作價(jià)160萬元。考慮到這家公司規(guī)模不小，積累的客戶不少，加之在業(yè)務(wù)員勸說下，老張很爽快地與他們簽訂了獨(dú)家代理協(xié)議。也正如老張所料，剛剛掛牌出去，就開始有人看房。不過讓老張始料不及的是，幾乎所有人在看房之后，都表示掛牌價(jià)過高。有一個(gè)周末，家里接連來了4撥購(gòu)房者來看房，每一撥人在看房的時(shí)候都挑出不少毛病，比如裝修太久、臥室面積偏大、朝北房通風(fēng)狀況不佳等等，甚至有人連廚房瓷磚顏色都不放過，評(píng)頭論足一番。

　　當(dāng)越來越多的人在不斷挑刺找毛病的時(shí)候，老張心里面開始懷疑起自己的判斷，是不是價(jià)格定得有些偏高了？就在他有些拿不定主意的時(shí)候，中介公司打來電話說，有一個(gè)客戶想以152萬元的價(jià)格買他的房。眼見房子在短短幾天內(nèi)，就要縮水8萬元，老張自然不甘心，但他又有些吃不準(zhǔn)，160萬元的價(jià)格到底是不是合理？左右為難之際，中介開口了：“要不我跟買家再商量商量，雙方各讓一步，155萬元，你看如何？”接連被壓價(jià)的老張基本接受了這個(gè)價(jià)格，于是雙方很快就達(dá)成了交易。

　　分析

　　這是一種非常經(jīng)典的砍價(jià)手法，并非中介獨(dú)創(chuàng)，但已被他們“活用”。

　　為了迫使房東讓價(jià)，中介公司會(huì)組織一些“托”，比如公司的同事，或者親戚朋友等，當(dāng)著房東的面不停地挑刺。這些“托”的目的就是當(dāng)著房東的面使勁挑刺，讓房東逐漸感覺自家房子確實(shí)毛病多，不值那么多錢。在這樣一番疲勞轟炸和心理暗示下，房主也會(huì)逐漸把價(jià)格降下來。

　　即使沒有“托”來幫忙，房產(chǎn)中介甚至可以借購(gòu)房者之口來達(dá)到挑刺的目的。比如他們?cè)趲Э粗�前，明知�?gòu)房者意愿不是很強(qiáng)，于是有意透露一些對(duì)目標(biāo)對(duì)象不利的信息，諸如房型、樓層方面的問題。而在帶看過程中，他們又會(huì)慢慢引導(dǎo)購(gòu)房者自己把不好的地方說出來。等購(gòu)房者離開之后，中介更會(huì)添油加醋地把購(gòu)房者的話轉(zhuǎn)述給房東聽，以起到打壓房?jī)r(jià)的目的。

　　也許會(huì)有人提出疑問，房?jī)r(jià)賣得越高，中介傭金收益不是越高嗎？其實(shí)，這里面涉及到一個(gè)時(shí)間成本問題，對(duì)于房產(chǎn)中介而言，他們希望市場(chǎng)交投活躍，這樣才能賺取更多的傭金，而不是靠把房?jī)r(jià)賣得更貴來多賺幾百上千元。多做幾單生意比幫房東賣出更高的價(jià)格會(huì)賺得更多，因此他們肯定愿意選擇前者。

　　點(diǎn)評(píng)

　　采用這種手法迫使房東降低房?jī)r(jià)，主要有兩大目的，其一是便于自己快速售出這套住房，以賺取傭金；另外一種可能就是壓低價(jià)格之后自己收購(gòu)，然后以更高的價(jià)格出售，以賺取更多的差價(jià)。為了規(guī)避這種情形，房東在掛牌之前，要對(duì)市場(chǎng)有個(gè)比較全面的認(rèn)識(shí)，以確定自家房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)水平。同時(shí)，也可以考慮在多家公司掛牌，聽取更多市場(chǎng)反饋。如果挑刺的聲音僅僅來自一家公司，這極有可能是他們準(zhǔn)備實(shí)施壓價(jià)策略了。

　　柒 業(yè)務(wù)員都會(huì)“攻心術(shù)”

　　案例

　　劉女士至今都沒有想得太明白，當(dāng)初為何就如同鬼迷心竅般，硬是心急火燎地把這套房子給買下來了呢？

　　由于第一套房子是一套只有40平方米左右的一室戶，因此家中添丁之后便顯得有些擁擠，換房成為必然。經(jīng)過多次看房之后，劉女士對(duì)其中一套靠近知名中學(xué)的房子比較感興趣，看房之后在中介面前流露出了好感。當(dāng)然，這套房子也有一些地方讓劉女士不是很滿意，就是這套住房樓層較低，受樹木遮擋，采光受到影響，一到下午，南面房間便會(huì)昏暗下來。于是劉女士并未明確表態(tài)。

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