張大偉 制圖 不動產(chǎn)投資信托遭遇高利率沖擊

　　阿克斯頓（Archstone-Smith ）信托是美國最出色的

房地產(chǎn)投資信托公司之一，在今年1月底股價曾經(jīng)達到64.77美元。但在5月初，幾家原本競購公司股權(quán)的實力機構(gòu)看到高利率的沖擊，均大幅壓低原定的報價，甚至逼近該公司的凈資產(chǎn)價格，這將導(dǎo)致交易的失敗。信息披露后，該公司的股價下跌到51美元。分析師把這次下跌歸咎于投資者對于整體經(jīng)濟放緩和房屋市場萎縮的擔(dān)心。

　　收購報價打四折

　　借貸成本劇增導(dǎo)致成交價格驟減，根據(jù)Archstone-Smith 信托的公告，鐵獅門地產(chǎn)和雷曼兄弟在原本確定的公布日5月29日之前，降低了他們原定152億美元的報價。后者在5月2日提出，以每股64美元的價格收購這家不動產(chǎn)投資信托公司，而最終他們把價格降到60.75美元，外加承擔(dān)65億美元的債務(wù)。

　　根據(jù)Green Street咨詢公司分析師Craig Leupold的估計，這個價格僅比Archstone-Smith的凈資產(chǎn)價格高出少許，這會讓很多投資者反對這項交易。

　　盡管還有另一家也在競標(biāo)，通常這種局勢會把價格推高，但是價格落差還是發(fā)生了。根據(jù)公布的文件顯示，一家大型私募地產(chǎn)基金在5月初提出了62.50美元/股的價格，接近這次交易的知情人透露，這家基金就是黑石集團。

　　而到了5月中旬，鐵獅門/雷曼組合和黑石都宣布由于“借貸市場上的負(fù)面變化”各自降低了競標(biāo)價格。而且他們宣稱發(fā)現(xiàn)了未曾預(yù)料到的稅賦，而且認(rèn)為Archstone-Smith在未來建筑項目中的價格被高估了。

　　5月19日，黑石集團撤銷了他們的要約，這標(biāo)志著這家正準(zhǔn)備在月底通過上市成為公募基金的私募基金，在地產(chǎn)投資商們的緊張情緒下也變得猶豫了。

　　借貸成本已經(jīng)生變

　　一位黑石集團發(fā)言人拒絕對此發(fā)表評論，鐵獅門/雷曼組合的代表也拒絕評論。

　　Archstone-Smith的價格落差顯示了商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)不斷增長的憂慮，高利率讓很多交易難以達成或者讓價格被重新討論。銀行也在重新討論尚未最后敲定的交易的細(xì)則，從買家到賣家都在為已經(jīng)確定的價格爭論不休。

　　紐約一位不動產(chǎn)律師Phil Feder說，借貸人現(xiàn)在對于借款人的要求越來越苛刻，雖然不能說他們是違背承諾，但是新貸款達成的速度在減緩，不動產(chǎn)基金和其他投資者為他們的項目獲得貸款變得越來越難。

　　借貸成本的變化是從4月11日開始的，當(dāng)時穆迪投資資訊發(fā)布了一個關(guān)于商業(yè)按揭抵押債券的警告，不動產(chǎn)貸款正在像期貨一樣被賣給投資者。穆迪認(rèn)為借貸人在房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂前變得懶惰，降低了審核標(biāo)準(zhǔn)。這個警告讓投資者變得恐懼，迫使銀行家們通過提高商業(yè)按揭抵押債券的收益額度來吸引投資者，由此對整個不動產(chǎn)業(yè)造成了沖擊。

　　而在上周，當(dāng)這些貸款所依據(jù)的國債收益率被上調(diào)后，這種狀況變得更糟。

　　市場逆轉(zhuǎn)擔(dān)憂增大

　　George Smith不動產(chǎn)金融服務(wù)公司的主管Gary Mozer說，這將拉低不動產(chǎn)價格。商業(yè)按揭抵押債券市場的融化，將導(dǎo)致不動產(chǎn)投資者的可借貸數(shù)額的顯著變化。“如果人們不能得到更多的貸款，就不會為房地產(chǎn)支付更高的價格”。

　　Mozer估計，和兩個月前相比，借款人能夠借到的錢減少了20%到 30%。

　　很多借貸人都從我這走了。他說，曾經(jīng)有位來自一家大型房地產(chǎn)投資信托基金的機構(gòu)客戶，當(dāng)時的交易價格有2.3億美元，但是后來借貸人走了，交還了定金，說如果他們完成了這個交易，將會損失2000萬美元。記住，這個客戶每年要借60億美元，所以他們?nèi)�年的損失會很大。整個市場正在發(fā)生翻天覆地的變化。

　　Marcus & Millichap不動產(chǎn)投資服務(wù)公司董事總經(jīng)理William Hughes說，許多商業(yè)按揭抵押債券發(fā)行人都在掙扎求生。投資者們開始拒絕那些只有利息、只有很少現(xiàn)金收益的產(chǎn)品。

　　盡管房屋出租市場出現(xiàn)了強勁的增長，出租條文也在變得越來越嚴(yán)格。我們看到出租人對于未來租金的增長變得越來越保守，Hughes說，我們以前可以預(yù)見到18個月到2年后的租金增長，而現(xiàn)在只能預(yù)期1年后的租金增長。

　　即便對于60.75美元的交易價格，投資者也表現(xiàn)得十分冷漠，要知道Archstone-Smith公司是最出色的房地產(chǎn)投資信托公司之一，在1月底股價曾經(jīng)達到64.77美元。在這次交易披露后，股價下跌到51美元。分析師把這次下跌歸咎于投資者對于整體經(jīng)濟放緩和房屋市場萎縮的擔(dān)心。

　　Urdang證券管理公司投資經(jīng)理Dean Frankel，尚未確定自己是否應(yīng)該投票反對這項交易，他認(rèn)為由于鐵獅門/雷曼需要為這次交易支付大量費用，Archstone-Smith的投資人得不到足夠的回報。根據(jù)湯姆森金融的數(shù)據(jù)，截至5月31日，Urdang擁有75萬股Archstone-Smith

股票。

　　（本報見習(xí)記者 鄭焰 編譯）

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