■ 業界觀察

　　□張夢

　　近年來一直在國內大肆收購各類物業的外資房地產基金出現一個新的動向：由單一“爆炒”二級市場向多元化投資轉變，并開始涉足房地產開發領域。

　　今年2月末，摩根士丹利被曝與上海永業集團共同取得上海市中心盧灣區一幅商業用地，即“盧灣區第65街坊徐家匯路258弄地塊(南塊)”，這是摩根士丹利首次被曝從拿地階段開始介入項目開發；

　　3月下旬，重慶龍湖地產發展有限公司和荷蘭ING房地產機會基金就聯合參與了北京市昌平區北七家鎮南部組團的土地投標。同在3月底，這一聯合體還以9.2535億元高價競得113.5畝成都航天通信設備有限責任公司地塊……

　　進入2007年，外資基金進入華南房市的步伐仍在加快。根據廣東省房協的統計數據，一季度廣東房地產開發到位資金739.44億元，同比增長22.25%，增幅同比基本持平。其中外資基金為25.9億元，同比增長373.91%，與上年同期-52.82%的增長形成強烈對比。

　　外資基金加速進軍內地地產的根本原因還在于高回報。前些年通過收購現有物業，外資基金可以得到12%左右的收益，但現在這種收益已經降到了8%左右，如果想獲得更高的收益，只有從項目開發的前端介入才行。

　　除獲利之外，外資基金在國內高端地產行業擁有的話語權也愈來愈強。國家統計局最新數據顯示，單個的外資基金對國內房地產的投資力度正在加大。2006年外資基金投資國內房地產總額劇增51.9%，而合同項目絕對數量只增長13.1%。這一趨勢在今年變得更為明顯。大部分外資基金的參股合作開發在項目公司中指派一定人數的董事，把握項目決策，但一般不參與日常的項目管理。

　　去年7月，六部委出臺《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(即171號文)，業內外一度視171號文為阻礙外資盲目進入中國房地產市場的屏障。事實證明，外資進入的步伐并未受到多大阻礙。171號文限制的是投機，沒有限制投資。這對于規范的大公司來說，這反而是一個機會。國內房地產商資金緊張，而外資基金又看中了他們的土地儲備，二者自然一拍即合。也有專家們擔憂，外資基金進軍中國，此舉將產生“示范效應”，即國內

開發商聯合海外資金增強政策風險規避能力，以逃避國家宏觀調控，并推高

房價。

　　盡管171號文等政策相繼出臺，沉重打擊了外資基金洶涌的炒房勢頭，但外資在經歷一段觀望期后，進入中國房地產市場的方式更多樣化，2007年調控亟待關注外資多元化進程帶來的多樣化“泡沫”。

　　外資基金之所以會大量涌入中國地產市場，其中一個重要原因是我國對外資基金進入市場的準入規則不夠規范。而目前在房地產行業實行的宏觀調控政策，給內外資基金帶來的影響不盡相同。內資地產企業受到一定的打壓，投資沖動有所收斂，而外資基金卻十分平靜，并未受宏觀調控困擾。

　　外資基金游離于調控之外，對宏觀經濟政策的有效性提出了很大挑戰。一方面政策的總體效果會大打折扣，使得宏觀政策的制定和操作更加復雜；另一方面，外資基金變相地獲得了超國民待遇，獲得有利的發展機遇，內資地產企業相對來說發展受到抑制，這對國內房地產企業來說也是不公平的。同時，更多外資基金特別是游資，通過各種渠道加速進入中國地產市場，對房價持續上漲起到了推波助瀾的作用。

　　綜觀世界各國，中國是目前全球為數不多的對外資基金進入房地產業沒有重大限制的國家。國際貨幣基金組織187個國家，有133個國家對境外機構和個人購房有一定的限制性規定。比如澳大利亞，最多只允許境外資金購買新建房屋的20％-30％面積房屋，而且還必須要審批及說明用途，以此嚴厲打擊房屋投機。

　　外資基金進入中國房地產市場的限制政策難點在于：外資的流入流出和匯兌權力在外管局，而外資的使用權和審批權在商務部和地方政府，這需要地方政府的配合；因為中國經濟發展依靠出口拉動內需，對于外資設限過于嚴格可能導致經濟的硬著陸；同時對于

人民幣升值的預期長期存在，導致外資基金仍然不斷流入房地產市場，這樣就使得實際的效果可能會小于預期。因此，有關部門應該高度關注外資基金在房地產領域投資的猛增，應盡快出臺針對外資基金進入房地產市場的限制政策細則，將外資基金納入監管視線。

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