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　　有限合伙層層“嵌套”宜信疑踩上“連環雷”

　　從2012年起，宜信已經在P2P的基礎上增加了大量的第三方財富管理業務。但相比其他第三方，宜信自己作為基金管理公司發行了很多地產有限合伙項目，這部分盤子的規模已經接近300億元。昨日，一名與宜信有過合作的基金管理公司對《第一財經日報》記者稱。

　　不過，由于地產項目風格較為激進，上述300億地產項目正在多處爆發逾期或壞賬風險。

　　繼媒體爆出宜信在東北地區有8億壞賬之后，《第一財經日報》記者近日獨家獲悉，宜信卓越財富投資管理(北京)有限公司(下稱“宜信卓越財富”)發行的即將于下月到期的杭州某商業地產項目，也存在潛在的逾期或壞賬風險。

　　杭州3億商業地產項目風險潛在

　　《第一財經日報》記者跟蹤的上述商業物業，來自上海一家專業開發保障性住房的小型房地產開發公司，定位于高端寫字樓項目。項目從2011年11月開始正式施工，計劃于2013年10月達到可預售狀態，于2014年4月前后竣工，2014年7月正式交付業主。

　　該商業地產項目的還款來源為辦公樓的預售回款，以及該開發商在上海某處的動遷安置房項目回款作為還款來源。

　　但有接近該開發商的消息人士對《第一財經日報》記者透露，目前該辦公樓還沒建成，辦公樓也并沒有預售出去。不僅如此，該開發商在上海的動遷安置房項目也面臨著到期不能及時回款、資金兌付一再延期的情況。

　　不過，該項目介紹書顯示，宜信有6億土地和在建工程及項目公司51%的股權作為抵押。

　　上述與宜信有合作的基金管理公司人士稱，宜信這兩年在地產項目上的風格激進，涉足很多三四線城市的地產項目。宜信在遼寧的阜新、撫順發行了四五個地產項目，給到開發商的總體資金成本在30%左右。

　　4月9日，有媒體報道稱，宜信被曝出有8億元貸款已經壞賬，貸款主體已遭到多起訴訟，宜信即使申請資產保全，也很難追回全部欠款。經過一天的內部調查，宜信公司在當日下午回復稱，公司在東北地區開展的多個地產項目，總規模遠未達到8億元。宜信與各項目合作方定期進行項目調查和跟進，目前各項目均正常運作，并未發現某些網絡媒體所講的造假和跑路情況。

　　有限合伙層層“嵌套”

　　與一般的第三方理財公司代銷地產信托、地產有限合伙相比，宜信介入了利潤空間更為豐厚的地產有限合伙基金的發行上。由于宜信是P2P起家，客戶積累也主要是那些可投金額在10萬元至30萬元的群體，而有限合伙企業的總人數又不能超過50人。因此針對那些動輒上億的房地產項目，宜信需要用多個有限合伙企業來一層層地“嵌套”，從而達到化整為零的目的。

　　以上述杭州商業地產項目為例，宜信會在其投資者層面就成立多個有限合伙企業，然后這些有限合伙企業作為LP與該房地產開發商控制的一家投資管理公司又組成10個子基金。之后，這10個子基金又作為LP，與宜信卓越財富投資管理有限公司(GP)組成宜信財富-XX地產基金(有限合伙)。后者再通過一家銀行向該房地產開發商做委托貸款。

　　在該基金中，宜信給的投資額度為30萬~50萬元，投資金額預期年化收益率為8%，50萬~100萬元的為8.5%，100萬元以上的為9%，基金成立半年后可以贖回。

　　盡管收益率并不吸引人，但業內人士透露，宜信的地產有限合伙基金依然銷售非常火爆。“都是宜信自己在賣，他們積累了一定品牌，客戶基數又多，因此銷售能力非常強大，很快就能賣完。”

　　一位業內人士向《第一財經日報》記者介紹，宜信地產項目的結構與歌斐資產地產基金的結構模式相同，在這樣的有限合伙企業中，基金的管理人為宜信，一旦項目最后出現問題，宜信需要去處置開發商抵押的資產。但一個風險在于，由于在建工程不能向非金融機構抵押，因此多是將資產抵押到委貸銀行名下，而一旦出現問題，通過銀行去處置抵押資產手續極其繁雜。

　　劉冬