國內樓市價格走高后風險放大，若房貸政策始終低門檻，也可能跌進一場風暴之中。房貸隱患不可不防，重要的是加強貸前審查，國內銀行必須提高風險控制能力

　　■熱點聚焦·關注美國次貸危機系列之三■本報記者張煒

　　美國次貸危機，引起人們對國內銀行房地產信貸風險的警惕。有專家提醒，“我國商業銀行貸款中房貸占了很大的比重，銀行為了賺取存貨差，對購買第二第三套房，以及老的二手房，都以相對較低的門檻提供70％至80％以上的貸款，已存在貸款違約率上升的問題。”同時，建議“按揭貸款首付比例應該大幅提高，投資型房產的按揭應該取消。”

　　次貸危機引發于房地產貸款，若國內銀行的房貸出現相同危機，豈不是一場金融風暴將襲來？其實，國內銀行的房貸隱患并沒有如此大。首先，國內銀行房貸不存在零首付，就連專家所稱的“提供70～80％以上的貸款”，也是幾乎不存在的。按照去年6月起實施的“國六條”細則，“個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。”從滬上銀行現有情況看，很少發放首付20％的貸款，多數房貸的首付比例在30％以上。近期，又不約而同提高了兩套以上住房貸款的申請門檻。對于客戶申請第二套住房按揭貸款，部分銀行執行首付40％的規定，也有部分銀行采取按基準利率執行房貸。對于名下已有多套按揭房產貸款，仍繼續申請按揭的客戶，如果客戶沒有房產外的資產用于擔保、抵押，銀行將拒絕放款。換句話說，“對購買第二第三套房，以及老的

二手房，都以相對較低的門檻提供70％至80％以上的貸款”，在目前是亮紅燈的。

　　評價房貸資產質量，更為敏感的是不良率。據上海銀監局的數據，自去年以來，個人住房不良貸款余額和比例均呈現波段式的上升態勢，但從今年4月份之后不良貸款上升勢頭已得到一定遏制，6月份不良貸款余額和比率均比5月出現明顯下降。至6月末，滬上中資商業銀行個人住房不良貸款余額21．62億元，比年初增加1．97億元；不良貸款率0．85％，比年初上升0．06個百分點。再看相關銀行公布的半年報，深發展稱，上半年按揭貸款增長非常強勁，但按揭貸款的不良率仍然保持在1％以下。招商銀行零售貸款的不良率由年初的0．54％下降為6月末的0．49％，其中，住房貸款不良額與年初基本持平，不良率下降0．09個百分點。

　　就目前來看，房貸資產是銀行信貸資產中較好的一塊。次貸危機的根源是，美國房地產市場降溫，

房價下跌和利率高企，許多次貸市場借款人無法按期償還借款，造成很多放貸機構遭遇嚴重財務困難甚至破產。相比之下，國內房地產市場存在過熱，但惡化的可能性較小，上海等大城市房價像香港1997年之后那樣遭遇“滑鐵盧”的可能性不大。而且，由于國內房貸不是零首付，銀行貸款有一定的安全系數。

　　另一方面，國內銀行現有的房貸不良率，主要不是貸款者償付能力所致。有關銀行統計，個人住房不良貸款約有80％因虛假按揭而引起。虛假按揭貸款已成為個人住房貸款最直接、最主要的風險源頭。為此，上海銀監局要求在滬各銀行從合規風險管理入手，依法樹立合規經營意識，嚴格執行《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的各項要求，認真加強貸前審查，嚴把貸款準入關，嚴防“假按揭”發生。

　　房貸隱患不可不防，重要的是加強貸前審查，否則任何貸款都可能出問題。各大銀行紛紛致力于轉型為零售銀行，對房貸必然采取“有保有壓”的做法。一是加強貸款風險控制，重點防范可能出現資金鏈危機的客戶，對多套房房貸提高首付要求；二是重視客戶的資信審核，吸取次貸危機由低償付能力低信用客戶“引爆”的教訓，更加看重客戶的資信，包括職業等因素。此外，監管部門要求銀行定期對房地產貸款開展風險壓力測試，并制定全面的風險防范和處置預案，提前根據市場異動作出應對決策。

　　房貸屬于中長期貸款，大部分商業銀行房貸的期限甚至超過20年，國內銀行需要吸取美國次貸危機的教訓。尤其樓市價格走高后的風險放大，如果房貸政策始終低門檻的話，很可能跌進一場風暴之中。因而，國內銀行必須提高風險控制能力。