新快報(bào)記者 李芳芳 本期理財(cái)專家 中國建設(shè)銀行天河?xùn)|路支行注冊財(cái)務(wù)策劃師（RFPI)魏寶華

　　【人物】鐘女士是一名醫(yī)生，前年在天河市中心買了套70多平米的房子（一次付清）。近年房價(jià)一直在升，鐘女士的房子也由原來的40多萬元升值為70多萬元。鐘女士最近想買部車，可是手頭沒有閑散資金，朋友告訴她市面上有種循環(huán)授信房貸產(chǎn)品可以解決這個(gè)問題。

　　【已面市產(chǎn)品】各銀行相繼推出的房貸新品，大都將房貸納入了綜合理財(cái)之中，使得房貸成為家庭理財(cái)?shù)闹匾�工具之一。對于�?jīng)營意識很強(qiáng)的投資者來說，資金周轉(zhuǎn)意味著財(cái)富的最大化。循環(huán)授信房貸產(chǎn)品對此類投資者的吸引力就在于資金反復(fù)多次和方便的使用。

　　這種房貸產(chǎn)品的特色是借款人以其所購住房作最高額抵押，向銀行申請個(gè)人授信額度，在不超過授信有效期限和可用額度的條件下，可向銀行多次申請具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款，授信額度可循環(huán)多次使用。

　　據(jù)了解，目前推出循環(huán)授信房貸產(chǎn)品的有招商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行和交通銀行等，這些銀行大都擴(kuò)大了貸款用途，而且用途非常廣泛。借款人可將貸款用于住房、消費(fèi)（購車、裝修、旅游、學(xué)費(fèi)等）、臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)、經(jīng)營等方面，但不能用于股市和證券投資以及其他權(quán)益性投資和證券投資或國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他消費(fèi)與投資行為。

　　【適合人群】循環(huán)授信房貸產(chǎn)品適合擁有合法自有房產(chǎn)而以個(gè)人房產(chǎn)抵押而申請貸款的客戶。

　　接下來，讓我們親自到幾家銀行體驗(yàn)一下如何辦理循環(huán)授信房貸。

　　第一站建設(shè)銀行個(gè)人住房最高抵押貸款

　　第一站我們來到建行天河支行，據(jù)說建行的個(gè)人住房最高額抵押貸款是目前非常熱門的產(chǎn)品。據(jù)介紹，該款產(chǎn)品最高額度為住房價(jià)值的7成，最長期限為30年。在授信額度內(nèi)和有效期間內(nèi)（30年以內(nèi)），可任意選擇貸款額度和貸款期限，可隨時(shí)提前還貸，隨借隨還，循環(huán)支用。

　　假設(shè)鐘女士年初把天河那套住房向建行申請了個(gè)人住房最高額抵押貸款，銀行審批給予鐘女士貸款額度50萬元，有效期10年。銀行告訴鐘女士，從2007年1月1日至2017年1月1日，假如鐘女士在這段時(shí)間向銀行支用了三筆貸款，第一筆購買住房，第二筆購買汽車，第三筆用于臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)，則鐘女士這三筆貸款都是以這套住房作擔(dān)保，但房屋抵押手續(xù)只需辦理一次，以后每次支用一般不需另外提供擔(dān)保。鐘女士的這筆貸款還可循環(huán)支用。例如鐘女士2007年1月發(fā)生第一筆支用購房款50萬元，2008年1月想購買一輛汽車，假設(shè)第一筆貸款已歸還一部分本金，此時(shí)貸款余額40萬元，那么鐘女士此時(shí)的最高可支用額＝50萬元－40萬元＝10萬元。到了2010年1月，鐘女士因?yàn)樽錾�意，急需支用一筆款用于臨時(shí)周轉(zhuǎn)，如果前兩筆貸款余額還剩35萬元，那么鐘女士又可支用50萬元－35萬元＝15萬元。而且鐘女士還可根據(jù)自己的實(shí)際情況為每筆貸款申請長短不同的期限，如3年、5年等。

　　第二站光大銀行個(gè)人房屋凈值貸款

　　記者了解到，中國光大銀行近期推出一款個(gè)人房屋凈值貸款，據(jù)該行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人介紹，凈值貸款其實(shí)是一種組合貸款產(chǎn)品，其中多種貸款均可選擇固定利率，房屋八成價(jià)值可供盤活。以鐘女士為例，如果評估后的房屋現(xiàn)值為70萬元，那么她可以獲得最高56萬元的貸款額度。

　　另外，以商用房抵押可以獲得房產(chǎn)價(jià)值最高65％的貸款，無論以住房或商用房抵押，借款人均可獲得最長30年的授信期限。而且借款人如一次性將房產(chǎn)抵押給銀行，在核準(zhǔn)的期限和金額范圍內(nèi)，可以隨時(shí)反復(fù)多次提款。像鐘女士在可用授信額度內(nèi)（56萬元），在解決了現(xiàn)時(shí)買車的需求后，往后有裝修等需求時(shí)還可以循環(huán)使用這筆貸款，這其中節(jié)省了抵押費(fèi)、評估費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用。

　　該行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項(xiàng)產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)是，其貸款用途不再局限在單純的購房業(yè)務(wù)上，借款人可以根據(jù)銀行認(rèn)可的住房或商用房作抵押或作最高額抵押，向銀行申請具有“合法用途”，如購車消費(fèi)、綜合消費(fèi)、個(gè)人經(jīng)營、控制私營企業(yè)的流動(dòng)資金需求等方面，這類貸款的期限最長由5年調(diào)為10年。

　　據(jù)了解，在這款組合貸款產(chǎn)品中，可選擇對于住房及商用房按揭貸款提供的各品種優(yōu)惠利率以及享受多種還款方式，如該行的“隨心還”。這種房屋貸款的特色是根據(jù)借款人的未來還款計(jì)劃提供的新型還款方式，有“短貸低供”、“還款寬限”、“入住還”和“還款計(jì)劃自由定”。

　　短貸低供——

　　如果鐘女士申請住房按揭貸款50萬元，期限5年（60期），那么如果選擇“短期低供”的還款方式，將貸款分為兩段：第一段為58期，只還本3萬元；第二段為2期，還本47萬元。那么與傳統(tǒng)的按月等額還款方式相比（利率為5.7375％），前58期鐘女士每月可以少供6764元，節(jié)省的月供可用于其他投資。

　　還款寬限——

　　鐘女士經(jīng)常要去外地參加醫(yī)術(shù)方面的學(xué)術(shù)交流，她怕會(huì)延誤正常的供款時(shí)間，從而留下逾期的信用記錄。而“還款寬限”的還款方式可以提供最長10天的還款寬限期，在寬限期內(nèi)還款都視同正常還款。

　　入住還——

　　如鐘女士以貸款按揭的方式又新購了一套住房，由于新房還沒有交樓，鐘女士既要供樓，還打算裝修、購買家私電器等，那么對于鐘女士來說，短期資金壓力很大。“入住還”可以提供最長達(dá)2年的還款緩沖期，緩沖期內(nèi)只還利息不還本金，可以暫時(shí)緩解短期資金之憂。

　　還款計(jì)劃自由定——

　　假設(shè)鐘女士近兩年的資金較為充裕，她希望在這兩年可以還大部分本金，減輕以后的供房壓力。該“還款計(jì)劃自由定”可以將鐘女士貸款50萬元、10年期（120期）分5段歸還，每段期數(shù)均為24期，可以根據(jù)鐘女士自己的未來預(yù)期收支情況來制定還款計(jì)劃：如第一段還本20萬元，第二段還款15萬元，第三段還款10萬元，第四段還款3萬元，第四段還款2萬元。【提示】貸款人面對各有千秋的還貸方式，選擇時(shí)應(yīng)該掌握一定的標(biāo)準(zhǔn)，其中主要是流動(dòng)性和費(fèi)率。所謂流動(dòng)性就是讓房貸者能夠在不增加還貸時(shí)間的情況下，使得自己的流動(dòng)資金更多；所謂費(fèi)率的優(yōu)勢，就是通過加快歸還速度來降低有關(guān)的費(fèi)率。流動(dòng)性和費(fèi)率是一對矛盾，這也決定了房貸者在選擇理財(cái)型房貸的時(shí)候，首先要對自己的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行分析，究竟是希望增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，還是減少還貸利息，并在此情況下選擇最適合自己的產(chǎn)品。“沒有最好的，只有最合適的。”

　　理財(cái)專家建議最好綜合起來選擇一家最滿意的銀行，盡量把相關(guān)的存款、貸款服務(wù)放在同一家銀行，這樣能更多地享受銀行的各種優(yōu)惠政策，也有利于長期積累個(gè)人信用。

　　什么是最高額抵押？

　　擔(dān)保法對“最高額抵押”解釋，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生地債權(quán)作擔(dān)保。

　　什么是循環(huán)支用？

　　每次支用可用額度＝貸款額度－額度項(xiàng)下未清償貸款余額，即以前已清償?shù)刭J款本金可以循環(huán)再支用，只要額度項(xiàng)下每一筆貸款總余額小于或等于貸款額度。當(dāng)然，銀行也會(huì)綜合考慮借款人的還款能力等情況核披，借款人并非一定能支用到最高可用額度。

　　用途證明材料有哪些？

　　如果是用于購房，借款人采用優(yōu)惠利率的，需要提供有效的《購房合同》等，銀行會(huì)后續(xù)跟蹤是否真實(shí)交易，如購房合同是否辦理鑒證，產(chǎn)權(quán)是否交易過戶，有無相關(guān)的收據(jù)或購房發(fā)票等。如果是非購房用途的，證明材料可以是購車合同、購銷合同、消費(fèi)發(fā)票，或者是借款人支用單上對用途的保證和說明。

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