楊琨信貸關(guān)系調(diào)查之一：

　　激進地產(chǎn)商 酈松校隕落軌跡

　　本報記者 徐維維 文淼 上海、南京報道

　　中國農(nóng)業(yè)銀行原副行長楊琨涉嫌受賄案司法文件中，曾任中新地產(chǎn)集團(00563.HK，現(xiàn)為“上實城市開發(fā)”)主席的酈松校重回外界視野。其經(jīng)營多年的中新地產(chǎn)最高曾坐擁1500萬平方米土地儲備，此后因資金鏈和遭遇廉政公署調(diào)查等問題淡出市場。21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，酈因貸款等經(jīng)濟問題，仍處取保狀態(tài)。

　　檢方認定，2005年至2009年，楊琨利用職務便利，接受酈松校的請托，為中新集團有限公司及其控股企業(yè)在重慶“城上城”和成都“公園大道”項目的貸款事項上提供幫助。

　　檢方認為，2006年上半年，楊琨同意妻弟陳輔成收受并持有酈低價轉(zhuǎn)讓的900萬股中新地產(chǎn)股票，后以該股票下跌、停牌為由要求酈對此負責。2009年1月20日、21日，酈松校先后向陳輔成匯款共計港幣999.999萬元。該款項由陳輔成管理。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者整理公開資料發(fā)現(xiàn)，中新地產(chǎn)在上述地產(chǎn)項目中，均通過股權(quán)投資收購項目公司的方式獲得權(quán)益。事實上，酈松校在其他地區(qū)的開發(fā)項目也曾與農(nóng)行發(fā)生借貸業(yè)務。

　　2012年一位徐州地產(chǎn)商接手由酈松校負責的徐州“泉山森林海”項目公司后，發(fā)現(xiàn)公司在2007年至2010年以“預付工程款”的名義向時任董事長酈松校掌控的賬戶付款2.67億，并有2.561億元尚未歸還。

　　相關(guān)審計報告顯示，以上款項來源之一是，上述項目公司在2007年8月和9月分兩次向中國農(nóng)業(yè)銀行銅山縣支行共辦理開發(fā)貸款2.2億元。

　　上述項目公司從農(nóng)行銅山縣支行辦理貸款2.2億元涉嫌虛假合同，酈松校本人于2013年11月被公安專案組以“貸款詐騙罪”拘留，關(guān)押在南京。2014年1月被取保候?qū)彙Ｔ搶０附M拒絕了采訪要求。

　　熟悉專案組情況的人士稱，由于相關(guān)貸款此后已經(jīng)清償，專案組對酈松校的行為是違規(guī)還是違法未達成共識，但專案組并未解散。酈松校刑事案件代理律師拒絕了本報采訪。

　　成都項目仍被舍棄

　　若楊琨介入中新地產(chǎn)貸款事宜屬實，其時，正是這個龐大地產(chǎn)商快速擴張、由盛轉(zhuǎn)危的關(guān)鍵時期。楊涉嫌的信貸協(xié)助，并未協(xié)助其跳出周期。

　　成都項目正是如此。公開資料顯示，成都“公園大道”項目位于成都市溫江新城區(qū)光華大道北側(cè)，占地面積達22.81萬平方米，總建筑樓面面積達77.5萬平方米。

　　根據(jù)成都市國土局網(wǎng)站，2006年11月，成都中泰交通建設發(fā)展有限公司以5.2億元通過投標購得位于涌泉街辦五福村的商住用地溫國儲［2006］181-1號及溫國儲［2006］181-2號地塊，成交面積14.9公頃，即是“公園大道”所在地塊。

　　2007年1月30日，由中新地產(chǎn)出資70%，成都中泰交通建設發(fā)展有限公司出資30%，合資成立項目公司成都中新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本2億元，專門來開發(fā)混合式住宅及商用發(fā)展項目“公園大道”。

　　2008年6月，中新與成都中泰交通建設發(fā)展有限公司訂立協(xié)議，購買其余30%股權(quán)及相關(guān)股東貸款，總價為4.86億元。但是2009年4月，中新地產(chǎn)表示已由旗下子公司中置向成都中泰提出法律訴訟，請求法院認定其與成都中泰之間的中新錦泰30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

　　當年5月，訴訟最終和解，中新地產(chǎn)向成都中泰支付1.2億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，按約收購其持有的中新錦泰30%股權(quán)。此外，中新地產(chǎn)還需償還成都中泰3.26億元的股東貸款。當年11月，成都中泰就違約索償7000萬元人民幣及利息向香港高等法院遞交申請。

　　媒體曾廣泛報道，成都“公園大道”從2007年到2012年一直停工不斷，并質(zhì)疑中新地產(chǎn)資金鏈是否拮據(jù)。楊琨涉嫌協(xié)助的農(nóng)行貸款正在此期間內(nèi)。

　　“公園大道”可謂命運波折，在2010年中新地產(chǎn)被上實控股收購并改名為“上實城開”之后，雖然項目開始復工，但最終還是被新東家舍棄。

　　2012年12月21日，上實城開成都中新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)，以總價1.1億元售予宏匯投資有限公司，并收回1.41億元的股東貸款。

　　此外，宏匯投資還需償還中新錦泰欠結(jié)集團5.76億元貸款，及相關(guān)貸款可能累計7300萬元利息。剩下的30%股權(quán)于12月27日通過產(chǎn)權(quán)交易所以總價2.96億元轉(zhuǎn)讓予成都三創(chuàng)緯業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　與在成都用股權(quán)投資的形式獲得土地儲備一樣，中新地產(chǎn)在重慶的“城上城”項目也是由股權(quán)收購獲得。

　　該地塊位于重慶市渝中區(qū)及高科技園區(qū)交界的袁家崗黃金地段，由五個不同地盤組成，地盤面積為11.3萬平方米，總建筑樓面面積為80.3萬平方米。

　　中新地產(chǎn)公告顯示，2006年3月中新地產(chǎn)通過旗下全資子公司中置(北京)企業(yè)管理有限公司從上海昊泰房地產(chǎn)投資管理有限公司處以1.81億購得袁家崗項目公司重慶中華企業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展公司30%股權(quán)。

　　2006年5月，中新地產(chǎn)集團通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所投標，以4.22億人民幣從中華企業(yè)股份有限公司及其全資子公司上海古北(集團)有限公司處收購重慶中華企業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司70%權(quán)益，至此已擁有該項目全部所有權(quán)。當時通函稱，收購將由公司內(nèi)部資源提供資金。

　　根據(jù)上實城開年報，截至2013年年底，重慶“城上城”項目累計銷售面積31.87萬平方米，未來可售面積24.30萬平方米，預計項目將在2008年-2015年分期落成。

　　酈松校其人

　　酈松校生于1965年，浙江諸暨人，碩士學歷，建筑工程科班出身，先后畢業(yè)于南京建工學院和重慶建工學院。1988年研究生畢業(yè)后，分別在國家建設部和國家物資部任職近十年。

　　一位熟識酈松校的不愿具名人士眼里，酈松校的地產(chǎn)事業(yè)“起步非常卑微”。1998年國家取消福利分房，開啟住房制度改革。酈松校看到商機，辭職南下投身房地產(chǎn)，在上海開發(fā)了“公園2000”、“公園3000”等項目。

　　在上海積累了兩年經(jīng)驗之后，2000年，酈回京創(chuàng)辦了自己的公司，北京新松投資集團有限公司。公司第一個房地產(chǎn)項目銷售失利；不過到了第二個項目“北京后現(xiàn)代城”時，“三天就賣出一棟樓，非常火爆。”

　　該知情人士稱，酈松校事業(yè)企圖心很大，看到了公司快速成長可能性，另一方面他做事非常勤奮認真，有能力使公司快速成長。

　　2003年，酈松校收購了香港上市公司科建集團，成立中新集團(控股)有限公司，并陸續(xù)注入地產(chǎn)資產(chǎn)，同時開始醞釀土地擴張。

　　上述人士回憶稱，酈松校當時是包了私人飛機在全國看地，拿到地后很快就簽約，除了北京、上海，在成都、重慶、西安、天津、哈爾濱、珠海等地也拿了很多地塊。

　　此外，曾是體制內(nèi)官員的酈松校有較深的政商意識，獲得很多土地開發(fā)機會。僅2006年，中新地產(chǎn)先后在重慶、北京、天津等地以合作開發(fā)、入股項目公司或接盤等方式，收購了20余個大型房地產(chǎn)項目。

　　中新地產(chǎn)的土地儲備也從當年的300萬平方米，增長到2007年的920萬平方米，一年時間翻三番。2009年更是達到了近1500萬平方米的規(guī)模。

　　2008年，中新地產(chǎn)排名中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第29位，酈松校以63億資產(chǎn)列《福布斯》中國富豪榜第73位。

　　酈松校對資金使用效率要求極高。“上海地產(chǎn)同行稱他是‘搬磚頭的’，一筆錢翻來覆去用，要求資金高速流動。”知情人士說。

　　此外，酈松校對錢和數(shù)字極為敏感。上述人士回憶，他對拿地成本、土地價格判斷準確，算賬算得極為清楚，而且知道容積率做到多少合適，市場空間如何。

　　一方面行事果敢，談業(yè)務時很有魅力，令人尊重。但另一方面，強悍獨斷，在公司里說一不二，為了達成追求目標甚至會不擇手段。

　　中新地產(chǎn)后來的收購方，現(xiàn)任上實城開董事局主席的倪建達2010年在接受《新地產(chǎn)》采訪評價酈松校時說：“酈老板是個優(yōu)秀的企業(yè)家，即使面臨顛覆性的困難，仍會做出最正確的決定。”

　　與之業(yè)務合作深入的人士稱，正是由于酈對資金流轉(zhuǎn)的要求甚至超過對利潤的要求，他對銷售推廣速度和資金快速周轉(zhuǎn)“極度壓榨”，并做出一些不合理的舉措。

　　“比如在市場回暖時沒有房子賣，而市場不好時卻拼命出貨，沒有按照房地產(chǎn)的周期來。”酈在天津還曾要求三天內(nèi)賣出1500套房，令外人直覺“瘋狂”。

　　敗走中新

　　2008年1月22日，中新地產(chǎn)在香港聯(lián)交所停牌，直至2009年5月11日，中新地產(chǎn)才首次通過公告披露停牌原因：因涉嫌觸犯《香港防止賄賂條例》第9條中的針對雇員貪污交易的三項條款，被香港廉政公署調(diào)查。

　　這也成為楊琨涉嫌要求酈松校補償股票投資的起因。在中新地產(chǎn)對外披露前三個多月，2009年1月，相關(guān)款項進入陳輔成賬戶。

　　當年，中新地產(chǎn)因何被港廉署調(diào)查流傳著多種說法。香港廉政公署接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時稱，沒有更多信息可以披露。

　　財經(jīng)網(wǎng)報道說，起因是內(nèi)地某房地產(chǎn)公司對中新地產(chǎn)違規(guī)拿地行為的舉報。而《時代周報》援引知情人的話稱，港廉署調(diào)查是因為中新地產(chǎn)在四川一個項目拿地時涉嫌行賄，并且酈松校可能牽涉其中。財新《新世紀》報道稱，中新地產(chǎn)在成都、重慶、天津和西安連續(xù)因資金遲遲不能到位而陷入糾紛，最終被人向香港廉政公署舉報。

　　中新地產(chǎn)停牌當年，適逢經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)市場不景氣。此時，中新地產(chǎn)已經(jīng)囤積了大量土地，都已簽了合同，但由于產(chǎn)出樓盤太少，銷售回款不能支撐各項費用。上市公司又因停牌失去融資功能，酈松校被人稱為“一筆錢來回騰挪”的戰(zhàn)略，引發(fā)債券違約等危機。

　　2009年1月，中新地產(chǎn)沒有按時支付4億美元高息票據(jù)的半年利息1.5億元，引發(fā)市場對于其資金鏈斷裂的猜測。

　　事實上，中新地產(chǎn)凈借貸對股東資本比率從2006財年以來一路飆升，從7.9%上升到2007財年的51.3%，到2009財年更是高達79.1%。償債能力則在逐年減弱。流動比率在2007財年達到峰值2.03之后，2008財年下降到2.03，而2009財年更是只有1.86。

　　在上述知情人士看來，酈松校失敗的直接導火索是2008年經(jīng)濟危機，而2005年穩(wěn)定房價的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響并不顯著。“如果沒有08年經(jīng)濟危機，市場一路好，通過轉(zhuǎn)讓地塊，扭轉(zhuǎn)銷售勢頭，周轉(zhuǎn)兩三年，酈松校是能撐過去的，有可能現(xiàn)在力量還是很大。”他說。

　　他認為，酈的問題在于之前太激進，拿地太快，資金不夠但還在做大，“只有幾個鍋蓋，但想蓋無數(shù)鍋”，而且沒解決好融資渠道，沒有長期帶來現(xiàn)金流的通道。

　　該知情人士回憶說，酈松校妻妹劉巖也曾抱怨“受不了”，覺得酈不應該做那么多項目，“如果他不做那么多項目，就不會有這么多麻煩事了。”

　　2009年5月，雖然中新地產(chǎn)總裁劉義向媒體澄清資金鏈沒問題，但當時媒體報道稱，中新地產(chǎn)仍在出售項目， 6月到9月累計拋售5個項目，回籠金額共計38.45億元。

　　2009年8月，酈松校辭去中新集團董事局主席一職，由劉義接任。此后，中新地產(chǎn)2009年年報里首次提出，對土地儲備進行調(diào)整，并且以后在購入土地上將采取審慎策略。此前一直奉行的土地儲備至上戰(zhàn)略也隨著酈松校的辭職而摒棄。

　　為時已晚，中新地產(chǎn)難逃被重組的命運。2010年6月，上實控股以27.46億港元收購中新地產(chǎn)45.02%的股權(quán)成為最大股東，酈松校仍持有中新地產(chǎn)21.08%股份。

　　2010年6月25日，中新地產(chǎn)集團股票得以復牌。此后公司更名為上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司。

　　酈松校還曾是香港另一個上市公司——啟帆集團的大股東和董事會主席。2007年8月，酈松校收購了啟帆集團47.4%股權(quán)，后于2010年1月離職。這個運輸設備供應企業(yè)后來更名為中國環(huán)保科技控股有限公司。

　　而離開中新地產(chǎn)之后，酈松校依靠他的北京新松投資集團有限公司和北京長島新業(yè)企業(yè)管理有限公司繼續(xù)從事房地產(chǎn)生意。

　　酈松校周圍的是非太多。“由于給錢大方，容易讓人替他做事，但在合作中對你咄咄逼人的逼迫和對結(jié)果的無限索取，都讓你承受很大的壓力，也會造成合作中產(chǎn)生矛盾。”上述與之有業(yè)務合作的人士稱。

　　由于酈松校偏向追求總盤量和資金量，在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、后續(xù)服務等方面曾出現(xiàn)問題。酈松校在徐州開發(fā)的泉山森林海項目也是如此。“到最后交不了房，房屋質(zhì)量很差，農(nóng)民工工資付不了，幾乎每年都有農(nóng)民工鬧事。”要求匿名的該項目現(xiàn)任負責人說。

　　2011年6月，酈松校被香港廉政公署以“串謀詐騙”的控罪通緝，這位被通緝的富豪再次回到公眾視野。

　　香港廉政公署通緝信息顯示，酈松校與中新地產(chǎn)集團前執(zhí)行董事車漢樹及張曜暉三人，涉嫌串謀為中新地產(chǎn)與一些維京群島公司進行多宗有欺詐成分的物業(yè)交易，目的在于人為地抬高中新地產(chǎn)的利潤及資產(chǎn)，致使中新地產(chǎn)于2003年至2007年間在公告、通函及年報中作出虛假陳述。

　　香港廉政公署對21世紀經(jīng)濟報道記者稱，除了其網(wǎng)站上通緝信息顯示的內(nèi)容，沒有任何補充。