自從央行宣布購買首套自住普通商品房的貸款者可以享受房貸7折優惠以后，存量房貸是否也和新申請的房貸一樣享受優惠？優惠的門檻又如何劃定？始終是房貸者關注的話題。可是，各家銀行的說法卻大都含含糊糊，莫衷一是，有的甚至是朝令夕改，讓人一時之間摸不著頭腦。

　　文 本刊記者/邢 力

　　新年伊始，照往常習慣，上海白領高云琪最關心的應該是年終獎，然而元旦后上班第一天，他和許多同為“房奴”的同事們的交談話題卻集中在了自己的房貸能不能打7折的問題上。“這兩天我給銀行客服打了好幾次電話，怎么打電話都打不進去，估計很多人都和我一樣在問房貸的事，真是急死人了！要是能降到7折的話，那我未來20年里少還的錢可比今年年終獎多多了！”高云琪激動地對記者表示。

　　10月：央行新政出臺

　　給高云琪帶來如此巨大的期待和煩惱的正是去年10月央行宣布的房貸新政——自2008年10月27日起，商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍變為0.7倍，條件是該住房必須是“自住、首套、普通房”。

　　7折房貸究竟能給貸款者帶來多大的實惠呢？我們以高云琪的房貸余額50萬元，貸款期限20年計算，按目前銀行5年期以上貸款利率，若是打8.5折，則利息總額為50.49萬元，但若打7折，則只需要支付41.58萬元，整整少了8.91萬元，按等額本息還款法計算，高云琪可減少月供371元。這對正準備買房的人來說，這絕對是個大喜事，但對已經買房的貸款者來說，從那以后的兩個多月里，他們的心一直游走在希望和絕望的兩端，備受煎熬。

　　之所以如此，是因為國內各家銀行對存量房貸是否可以執行7折優惠利率一直遮遮掩掩、支支吾吾，讓人一頭霧水。據記者了解，不但各家銀行對執行優惠利率的門檻說法不一，就算是同一銀行內部，其不同分行、不同支行、乃至于不同支行部門之間開出的條件都不盡相同。無論是致電各大銀行客服部，還是實地前往各家銀行門店咨詢，得到的回答無外乎這兩種：要不就是“總行還沒有下發批文，請耐心等待”；要不就是“原則上可以有更多優惠，但到底能打幾折還要等審核后才能決定”。

　　11月：農行先立后廢

　　央行政策出臺之后，農行是較早響應央行號召的商業銀行。10月下旬，農行在其網站上發布了針對存量房貸的實施細則。確定符合央行新政規定的存量房貸客戶可以享受7折優惠。調整方式為：初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，原則上無需借款人申請，貸款執行利率自2009年1月1日起自動下調為同期同檔次基準利率的0.7倍；而不符合自動調整標準的貸款可手工調整，即須先由借款人主動提出書面申請，銀行在綜合考慮多種因素后提出審批意見，最后經雙方協商確定利率。

　　然而這項細則剛掛上網站沒兩天就被農行撤了下來。有趣的是，10月30日，該細則又重新出現在農行網站上。然而進入11月后，當農行發現其他銀行并未跟進，自己成了“出頭鳥”時，或許是出于同行的壓力，農行又再次把實施細則收了回來。到了11月下旬，工、農、中、建四大行簽署了一份內部協議，明確共同停辦存量房貸客戶以尋求利率7折為目的的無交易轉按揭行為，以此來維護存量房貸市場的基本穩定。

　　12月：中小銀行暗渡陳倉

　　可惜四大行的君子協議墨跡未干，12月，各家股份制中小商業銀行終于按耐不住爭奪客戶的沖動，拉開了存量房貸競爭的帷幕。

　　一開始他們沒敢公開給出操作細則，奉行的是只做不說的策略，在實際操作中對部分優質客戶開了7折綠燈，為了爭奪客戶，部分中小銀行還會建議客戶把貸款余額以“轉按揭”這種擦邊球形式轉到自己這邊來，不但可以享受7折優惠，還可以免除轉換手續費。不過有些銀行在同意打7折的同時，往往還會附加各種其他條件，如規定客戶需在該行有一定數額的存款或公積金賬戶余額，有的則添加合同附件規定三年內不得提前還貸，否則將支付一定的違約金，還有的會趁機要求申請者辦理若干張信用卡，可謂：堤內損失堤外補，甚至還有一些銀行會直接向申請者收取手續費。

　　至于如何鑒別優質客戶，各家銀行的說法也不一樣，對是否首套房、貸款余額、信用記錄等均有相關要求。如招商銀行上海分行的客服部門表示，招行對信用考核的要求較高，除了信用卡、房屋貸款的還貸能力等傳統考察項目外，還可能會調取水電費、物業管理費等的繳納情況。

　　這種中小銀行暗渡陳倉式地爭搶客戶的局面一直持續到2008年的最后一周才告結束——首先是深圳平安銀行正式宣布了存量房7折優惠實施細則，隨后浦發銀行、興業銀行、廣發銀行、光大銀行、上海銀行等多家中小銀行也紛紛加入其中。到元旦之前，股份制銀行近乎一致對首套普通住房下放優惠利率，中小銀行從“暗戰轉按揭”階段轉入了“明戰存量貸”的階段。

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