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上海北京深圳成都四地存量房貸新政大起底
每經記者 陳珂 胡瓊 黃惠敏 楊斌 發自上海、北京、深圳、成都
“房貸新政”于去年10月開始實施后，四大行關于存量房貸優惠利率的措施終于在今年第一天出臺。
據《每日經濟新聞》日前對上海、北京、深圳、成都四地多家商業銀行的實地調查后發現，在經歷了一段時間的操作“亂象”后，目前上海、深圳、北京等地的銀行，對于客戶能否享受7折利率優惠的標準已經趨向統一，但成都地區仍然“霧里看花”。
在調查后，本報為廣大客戶理出了各家銀行的標準，以幫助客戶在向銀行申請7折利率或者轉按揭時做出正確判斷。
上海——
“現有商貸余額”成門檻
《每日經濟新聞》記者日前走訪了滬上各主要商業銀行網點，發現雖然各家銀行對利率下浮30%的要求有差異，但大的原則基本一致，“首套房”、“信用記錄”、“房屋面積”、“現有貸款余額”必須符合要求，才有可能獲得基準利率0.7倍的優惠。
大額存款可“曲線救國”
以農行和上海銀行為例，只要是首套自住房，原存量房貸以0.85倍基準利率執行，且商業貸款在30萬元以上，信用良好，將由銀行自動為其調整至7折利率。
對于 “信用記錄”的具體要求，各銀行均表示，只要不是過分欠款，一般不會成為申請7折優惠的障礙。其中，建行和興業銀行的標準比較有代表性。建行要求客戶必須在近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸，不存在違約，不存在兩筆以上未結清房貸。興業銀行的要求是，兩年內不存在8次以上的逾期還款記錄。
另外，華夏銀行和興業銀行對存量貸款客戶房屋的總面積提出了不高于140平方米的要求。
不過據《每日經濟新聞》了解，“首套住房”、“信用記錄”、“房屋面積”只是各銀行的“基本標準”，當前真正“卡”住很多客戶，是“現有商貸余額”(非公積金貸款)。
一般情況下，銀行都只要求存量房貸客戶的商業貸款總額不低于30萬元，而華夏、中信銀行要求存量房貸客戶的貸款總額需達到50萬元以上。
值得注意的是，如果上述條件有的無法達到，客戶還可以通過辦理大額存款的方式 “曲線救國”。也有部分銀行提出“購買理財產品”、“辦理信用卡”等附加要求，但大多數銀行稱，這些附加條件并不強求，銀行也會根據客戶過往對銀行的“貢獻度”破格處理。
轉按揭需考慮多種成本
由于各家銀行對下浮利率的要求不一，在原銀行無法享受利率下浮30%的客戶，可以通過轉按揭享受7折利率。
由于部分銀行對轉入客戶有“附加條件”(比如不得提前還款)，所以客戶在轉按揭前，必須綜合比較利率優惠與提前還貸等多種成本。
尤其需要注意的是，由于7折利率優惠是政府針對目前的房地產市場給出的特別優惠，目前執行期限到今年年底，明年情況尚且未定，因此購房者要仔細衡量轉按揭成本。
從轉按揭絕對成本看，現在銀行一般不對購房者收取服務費用，但擔保費、評估費、抵押費、公證費等仍然不可避免。一筆30萬元的房貸轉按揭，費用基本上在數千元。
需要指出的是，按照約定，市民辦理提前還款，有些銀行會在合同中給出嚴格的條件，市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。
另一方面，興業銀行和中國銀行等會限制“轉入”客戶提前還貸，其內容大致相同——在3年內不得提前還貸。該類“附加條款”規定，如果屆時客戶要提前還貸，則第一年要付出提前還貸總金額3%的違約金，第二年則要付出提前還貸總金額2%的違約金，第三年要付出提前還貸總金額1%的違約金。
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