理財周報記者 李曉雨 張偉湘/文

　　次按危機的中國意義

　　次優或次級貸款(subprime mortgage)是指信用品質較差的貸款，具有高風險、高收益的特征。次級貸款在提高美國中產住房福利的同時，也種下日后危機的苦果。其先低后高的還款方式，使借款人將在借款后的兩年后面臨異常大的償付壓力。火上澆油的是，從2006年開始，美國房市不景氣，造成房產抵押品市價大貶，很多人被迫停止還款、放棄房產。

　　中國正在經歷流動性過剩和資產價格大幅上漲的時期。截至2006年末，全國個人住房貸款余額超過了2萬億元大關，從1998年到2005年底，全國個人房貸余額增長近43倍。

　　社科院金融所專家殷劍峰認為，美國次按危機對中國有三點重要啟示：第一，警惕國內住房按揭貸款潛在信用風險；第二，盡快推動住房按揭貸款

證券化市場發展，化解集中于銀行的金融風險；第三，當前絕大部分的住房按揭貸款都是浮動利率貸款，央行調整利率要避免造成由貨幣政策引發金融風波。

　　銀行：緊縮進行時

　　7月中旬，銀監會發出緊急通知，要求銀行對房地產貸款展開風險自查，尤其是進行個人住房貸款成數專項壓力的測試。

　　早在6月下旬，建設銀行(0939.HK)深圳分行就暫停了二手房按揭貸款的發放，7月份雖然有所緩和，但是8月1日開始，再次叫停二手房按揭貸款業務。“建設銀行和中國銀行(601988.SH)目前已經申請不到新的按揭貸款了。”建行信貸部某業務經理向理財周報記者表示。

　　同時，出現停貸情況的還有招商銀行(600036.SH)深圳分行，“二手房按揭幾乎停止，目前只是解決一些已經簽訂合同的存量業務。”一位招商銀行深圳分行人員介紹。

　　對于上半年各銀行發展迅速的循環貸以及其它房貸衍生品，例如抵押貸款、加按揭貸款、轉按揭貸款等，中行、建行表示，已經基本停止這類業務。

　　市場：局部影響初顯

　　商業銀行緊縮房貸影響初顯。在深圳、上海等前期房價瘋漲的城市，不論是地產商、還是炒樓者，都感受到了和季節并不相稱的陣陣寒流。然而，在一些房價上升趨勢較為平緩的城市，例如廣州，房貸緊縮的“風暴”并不如想象中的凌厲，一般的購房需求并未受多大影響，受影響的可能只是那些手中持有幾套物業，仍大量貸款投資樓市的炒樓者。

　　銀行房貸緊縮政策對深圳樓價造成了巨大影響，自今年6月收緊一手樓按揭后，深圳樓價持續下跌。7月24日當周，深圳的新房成交均價為1.29萬元，環比下降12%。與以往因為區域價格不同造成的結構性價格下降不同的是，深圳樓價出現了罕見的各區房價環比同時下降的現象。例如關外寶安區和關內羅湖區環比都下降了9%左右。而7月深圳的新房均價也降為1.35萬元，與6月份均價1.45萬元相比，下降幅度高達7.4%。同時，成交量也在萎縮。 　　

　　但是，與深圳不同的是，廣州的房價仍在緩慢攀升。根據中原地產提供的數據，7月，廣州市中心越秀區的均價是9516元/平方米，環比提升1.3%，老城區荔灣區的均價是8147元/平方米，環比提升3.9%，最低的是番禺區，均價是4593元/平方米，環比提升3.4%。

　　“近一個月辦理按揭業務的人數，與前幾個月相比并沒有明顯變化。”中原地產一線人員王志剛表示。他說，到目前為止，他所接觸的銀行，并未要求他的客戶提供與以往不同的材料，也沒有對客戶申請貸款的條件提出與以往不同的要求。

　　王志剛的說法，得到了滿堂紅等其它地產中介的印證。

　　開發商：海外融資

　　房貸緊縮究竟對開發商有何影響呢？理財周報記者采訪中發現一個耐人尋味的現象，許多開發商似乎并不缺錢，他們考慮更長期的收益。部分開發商惜售，一些有實力的開發商早已在尋求海外融資渠道。

　　王女士是廣州某大型開發商銷售公司的高管，該公司在廣州天河區擁有大量商業物業和甲級寫字樓。她告訴記者，早在2003年，其公司就已制訂了遠期投資方案，在黃金地段建好的寫字樓、商鋪一律只租不賣。通過計算，他們發現，例如在天河北一帶的旺鋪，只需要5年左右的時間租金就可以充抵當初賣商鋪的錢。“現在沒有比房地產更好的投資了，公司拿地越來越難，長期穩定的收入只能靠物業出租。”王女士說。

　　地產中介仲量聯行今年7月公布的數據顯示，今年上半年廣州甲級寫字樓租金出現輕微下調，下調幅度約為2.1%。原因是大部分發展商不愿意出售寫字樓，因此造成寫字樓市場租賃貨源較多。

　　一位不愿公布姓名的外資律所廣州辦事處主任告訴理財周報記者，現在不少廣州開發商愿意和外國財團打交道，從海外融資。他剛剛才為某開發商搭橋，引見了日本一個有百年歷史的大財團。“開發商獲得資金的渠道并不單一，國內銀行受政策影響，不愿貸款或減少貸款并不會給有實力的開發商的資金鏈造成什么困難。但是，也并不能認為銀行緊縮貸款對開發商沒有影響。”

　　“至于銀行緊縮房貸，提高首付，應該理解為限制房地產市場的炒作行為。”該人士說。

　　房地產市場風險正在凝聚

　　“據我所知，我的一個客戶因為炒樓已經被套住了，幾百萬動不了，除非一套房虧十幾萬，否則短期內難以出手。”上述外資律所負責人對理財周報記者說。種種跡象表明，房地產市場的風險正在凝聚。

　　中國社科院地產專家詹禮愿認為，“生活用品、原材料和消費資料價格上漲引發的通貨膨脹，最終會摧毀

房地產業的繁榮。”他說，房價非理性高漲和通貨膨脹是一種惡性循環，前幾年房價突破理性空間卻未能有效控制，導致今年貨幣供應量失調，而目前生活用品和原材料價格高漲，人們手中的錢要優先滿足生活所需，只能抑制房地產需求。

　　我國房地產市場何時會面臨衰退？美國房市或許會給我們一些啟示。美國去年第三季度至今房價下跌超過10%。政府開始連續加息，2004年開始美國連續17次加息，貸款利率提高。炒房者利益鏈條斷裂，貸款還不上，變賣房產又面臨損失，風險開始暴露。由于地產價格下跌過快，去年入市的美國炒房者基本全部虧損。

　　我國在持續的宏調之下，炒房者成本一路抬高，二手房買賣各項費用大漲，風險日益顯現。據統計，7月份，深圳全市約有一半新盤開盤成交率不足50%。當月全市新房日均成交約145套，日均成交套數比6月份下降16.5%。在價格方面，7月深圳市一手住宅成交均價13757元，比上月下降5.8%。

　　同樣，早在2005年，

上海房價下跌，6月成交均價日跌1426元/平方米。有炒房者說：“眼睜睜看著首付跌沒了。”

　　盡管目前我國整體房價仍一路上漲，看不到下跌的跡象，但是炒房者、尤其是貸款炒房者不能不警惕。我國已經進入加息周期，去年開始央行連續5次加息。尤其是到明年初，銀行開始執行新的貸款利率，今年3次加息一次性釋放，部分炒房者貸款成本將一次提高0.46%。而目前機構普遍預計加息還會繼續。