7月8日-9日，2023青島?中國財(cái)富論壇舉行，主題為“新變局 新財(cái)富 新動(dòng)能”。中國人民大學(xué)國家發(fā)展研究院城市更新研究中心主任秦虹進(jìn)行了分享。

　　“過去改革開放四十年，特別是過去二十年，我們經(jīng)歷了大建設(shè)時(shí)期，下一步進(jìn)入大運(yùn)營時(shí)期，把過去大建設(shè)時(shí)期建設(shè)的空間，未來如何把它維護(hù)好、管理好、運(yùn)營好，這是我們未來的任務(wù)，這就是城市更新。”秦虹說。

　　秦虹表示，談到城市更新，可能很多企業(yè)、很多地方政府腦子里第一個(gè)想到的還是房地產(chǎn)開發(fā)，想把它拆了重新搞開發(fā)，建新的綜合體和產(chǎn)業(yè)園，就是老舊城區(qū)改造。

　　但在秦虹看來，并不應(yīng)該是這樣。

　　“未來的城市更新，主要是建成區(qū)范圍內(nèi)三大空間的更新：一個(gè)是居住空間，和住有關(guān)的，平房、胡同、老舊小區(qū)等等；第二個(gè)是公共空間，道路、交通、公園、歷史建筑等等，大家能夠共同參與的公共空間；第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)空間，比如說工業(yè)、商業(yè)，我們能夠有產(chǎn)出的空間。”秦虹說。

　　秦虹表示，這三大空間是我們未來在大運(yùn)營、大管理方面，需要做好的城市更新核心內(nèi)容。

　　“居住空間和公共空間最缺什么？最缺錢，因?yàn)闊o論是居民住的房子、老舊小區(qū)、平房、胡同，還是我們的廣場、公園、歷史建筑，你更新完的產(chǎn)出的是民生效益、公共效益、生態(tài)效益，它最缺的是錢，因?yàn)樗划a(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益，所以最缺錢，我們政府財(cái)政支持是不可或缺的。而產(chǎn)業(yè)空間，最缺的是政策支持”秦虹說。

　　“未來城市更新怎么做？大拆大建、推倒重來的房地產(chǎn)更新模式已經(jīng)被政策制止了，出了一個(gè)未來城市更新中防止大拆大建的政策。未來不新建綜合體，在全部不拆除重建的情況下，應(yīng)該怎么更新好，運(yùn)營好。”秦虹說。

　　秦虹表示，我們的居住空間主要是滿足人們城市生存的必需品，公共空間是創(chuàng)造這個(gè)城市精神價(jià)值的地方，而產(chǎn)業(yè)空間是創(chuàng)造這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)財(cái)富的地方。

　　“所以我覺得，過去在房產(chǎn)市場好的時(shí)候，政府賣地賺好多錢，有大量資金支持公共空間。而下一步，把產(chǎn)業(yè)空間更新放在主導(dǎo)地位是有意義的。”秦虹說。

　　在秦虹看來，產(chǎn)業(yè)空間缺政策支持。

　　“產(chǎn)業(yè)空間能不能變，原來工業(yè)用地能不能變商業(yè)，能不能變辦公，能不能改居住，如果能改的話，原來的空間，里面能不能加層，結(jié)構(gòu)能不能調(diào)整。如果能改的話，比如工業(yè)變商業(yè)了需不需要補(bǔ)出讓金，怎么補(bǔ)？工業(yè)用地、商業(yè)用地都是有年限的，我們?cè)诖媪康幕A(chǔ)上要更新，比如說40年的商業(yè)用地已經(jīng)用了二三十年，只剩下十年了，十年之后怎么辦？必須給予政策的明確。再加上我們很多地方，國資委規(guī)定，國有企業(yè)的房屋出租不能超過五年，不能超過五年哪有企業(yè)進(jìn)行租賃更新呢？五年投資對(duì)租賃更新來說回報(bào)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。”秦虹說。

　　秦虹強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)空間更新是給城市創(chuàng)造財(cái)富，支持反哺公共空間的基礎(chǔ)，是最需要政策創(chuàng)新的地方。

　　“我們要給充分的寬容度，我們也看到了各個(gè)地方關(guān)于城市更新，地方政府都特別重視，的的確確給了很多政策，出了很多管理辦法、指導(dǎo)意見、各種條例。但我看的絕大部分城市的政策都沒有落實(shí)到實(shí)操層面，也是原則上的要求，但是要真正實(shí)施，要做更新的時(shí)候遇到的都是難題，因?yàn)檫@些難題如果不明確，投資者做了你都是違規(guī)，都是違章，將來都面臨著違法的風(fēng)險(xiǎn)，拆除、罰款。”秦虹說。

　　秦虹表示，我們要把城市空間打造好，要把城市更新這項(xiàng)行動(dòng)實(shí)踐好，真正推動(dòng)城市的高質(zhì)量發(fā)展。這就要關(guān)注產(chǎn)業(yè)空間更新。而產(chǎn)業(yè)空間更新最需要政策支持，第一項(xiàng)政策支持就是政府管理政策，第二個(gè)政策支持就是金融政策。

　　“城市更新要告別房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策是很清楚的，就是負(fù)債，負(fù)債為主要特征，但是城市更新歸納在金融是三句話，第一投資基金化，投資過程中做運(yùn)營靠基金，而不是靠負(fù)債。第二更新過程建設(shè)的信貸化，我們可以用長期的銀行負(fù)債的方式來給予支持。第三就是運(yùn)營的證券化，一旦我們更新了整個(gè)空間能夠有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，產(chǎn)出新的經(jīng)濟(jì)效益的時(shí)候，要通過REITs來進(jìn)行退出，前期的基金后期的退出，形成城市效益。”秦虹說。

　　秦虹表示，城市更新看似更新的是空間，實(shí)際更新的是內(nèi)容，我們要通過引業(yè)聚業(yè)留業(yè)來實(shí)現(xiàn)城市更新的目標(biāo)。

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責(zé)任編輯：王蒙