廣州最大爛尾樓調(diào)查

　　澳洲山莊始建于1993年，開發(fā)商是廣州澳美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后因開發(fā)商資金鏈斷裂，成為“廣州最大爛尾樓”。20余年來，業(yè)主從中年人變成老年人，維權(quán)一直未間斷，但是何時(shí)項(xiàng)目重啟，業(yè)主何時(shí)能夠搬入新居，一切仍舊未知。

　　文｜《小康》記者 郭煦

　　2017年11月26日上午11時(shí)，超過220名業(yè)主在廣州市龍洞鳳凰山賓館源華酒家三樓召開澳洲山莊業(yè)主餐會(huì)，聚餐開始的第一環(huán)節(jié)是全體默哀，不久前，他們中的一位老人過世了。

　　他們是一群始于上世紀(jì)90年代中后期陸續(xù)購買廣州澳洲山莊的準(zhǔn)業(yè)主，如今，該樓盤已爛尾二十余年。近十年來，他們也記不清楚這樣的維權(quán)聚餐舉行過多少次了，大多數(shù)業(yè)主都從曾經(jīng)的中年人步入了老年人行列，對(duì)于組織者安排聚餐前的默哀環(huán)節(jié)，大部分業(yè)主都沒有異議，因?yàn)樗麄冎溃f不定哪天走的就是自己。所有業(yè)主中，平均年齡60歲，最高齡的已經(jīng)近80歲了。

　　澳洲山莊始建于1993年，開發(fā)商是廣州澳美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（由香港澳美投資有限公司和廣州廣協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)公司組成，下稱澳美公司）。1993年，澳洲山莊在（1993）字第特0021、（1995）字第特017至024號(hào)、（1995）字第特026號(hào)10個(gè)國有土地使用證上開建并銷售，先后建成樓房292棟，向2500余戶準(zhǔn)業(yè)主銷售，后因開發(fā)商資金鏈斷裂，因占地超過1000畝，歷時(shí)20余年，被稱為“廣州最大爛尾樓”。

　　《小康》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，澳美公司因資金鏈斷裂，廣州方興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱方興公司）注資進(jìn)入，但最終卻因澳美公司與方興公司之間的利益爭奪而無法啟動(dòng)重建。在業(yè)主一直沒有間斷維權(quán)的十年里，廣州市政府及黃埔區(qū)（包含曾經(jīng)地塊所屬的增城市、蘿崗區(qū)）相關(guān)單位都非常重視該歷史遺留問題，成立了由各相關(guān)職能部門人員組成的“爛尾樓”專責(zé)小組，甚至在2013年由時(shí)任廣州市常務(wù)副市長陳如桂親自督建，但都沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　近千名業(yè)主一直沒有停止維權(quán)的腳步，業(yè)主們的維權(quán)始終圍繞開發(fā)商之間的土地權(quán)屬訴訟。“澳洲山莊成為廣州最大的爛尾樓與廣州這座國際大都市實(shí)不相符，但要解決這個(gè)歷史問題，很復(fù)雜，阻力也非常大。”當(dāng)?shù)匾晃恢楣賳T如是對(duì)《小康》記者說。

　　森林公園里的爛尾樓

　　2017年12月9日，《小康》記者驅(qū)車來到黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)金坑村，澳洲山莊的大門早已沒有了曾經(jīng)的雄偉大氣，昔日豪城變成了荒野，山莊入口只有一個(gè)保安守在已生銹的鐵門旁盤問每一個(gè)進(jìn)出的外來人員。在山莊的業(yè)主陳濤帶領(lǐng)下，記者一行沿山而上，便可看到一棟棟沒有安裝門窗，長滿樹木和青苔的破舊低層樓房。陳濤指著放眼望去的一片破房子說：“一直這個(gè)樣，沒人住沒人管理，現(xiàn)在要修建都不可能了，只能推倒重建。”

　　據(jù)了解，早在1997年，山莊首期工程接近尾聲時(shí)，就正式對(duì)外開售，當(dāng)年打著“首付三萬八，月供只需四百八就能擁有澳洲生活環(huán)境”的旗號(hào)，吸引了數(shù)千廣州人到此看房買樓。自開盤后，先后有2500名來自廣州市內(nèi)各區(qū)、北方省市、香港等地的人前來認(rèn)購。然而，記者一路走上山頂，所見之處人煙稀少。在半山坡的A區(qū)的樓下，五六個(gè)老人正圍著一張石桌聊天。一位來自東北的老人告訴記者，他上世紀(jì)90年代來到廣州，恰好碰到山莊開售，于是花了20多萬元買了這里的房子，“也算是半個(gè)廣州人了”。他說，原以為可以安安心心在南方養(yǎng)老，誰知道就這樣住著這爛尾樓過了二十年。

　　另一位老人是廣州某機(jī)關(guān)的退休職工，“這里有天然的綠化、天然的湖泊、天然的氧吧，這樣的環(huán)境對(duì)于養(yǎng)老真是絕無僅有。”他說，即使當(dāng)時(shí)澳美公司資金鏈斷裂，也沒有人會(huì)想到樓盤會(huì)爛尾這么長時(shí)間，因?yàn)檫@樣好的一地塊，不知道有多少財(cái)團(tuán)想進(jìn)來，但就是沒法見到重建的希望。

　　“這里建了兩百多棟，賣出去了兩千多戶，但真正入住的只有五六十戶。”十幾年前，他們做了簡單的裝修后就搬了進(jìn)來，因?yàn)槿松伲飿I(yè)基本沒有管理，用的水電都比居民樓貴，燃?xì)庵两駴]通。許多業(yè)主各自在自己樓下開地種菜。“反正開發(fā)商也沒有綠化，一棟樓就住一兩戶人家，樓下空著也是空著，不如整理出來種點(diǎn)菜。”

　　山莊A區(qū)是入住戶數(shù)最多的一個(gè)區(qū)域，記者在C、D、E等區(qū)域看到不少樓房都仍處于毛坯狀態(tài)，甚至有的僅僅是做好框架結(jié)構(gòu)。路上雜草叢生，許多一樓戶型的門口長的雜草比人還高。在別墅區(qū)，后山邊上被人用圍欄圈起，成了一個(gè)養(yǎng)雞場，偶爾還會(huì)有幾只雞躍過圍欄，在別墅樓間到處亂跑。

　　“這幾年陸續(xù)有業(yè)主過世，自己買房時(shí)是一個(gè)中年人，如今都成了老年人了。”業(yè)主張齡豐對(duì)《小康》記者說，不知道會(huì)有幾人在余生里可以住進(jìn)新房子。

　　對(duì)于這兩千多名業(yè)主來說，給他們帶來最大的困惑不僅僅是沒有新房子住，而且還嚴(yán)重影響了生活。“現(xiàn)在聽起來二三十萬就可以買一套房子，每平方才三千多，好像很便宜，可是當(dāng)時(shí)的工資水平是多少？平均也就幾百元。”業(yè)主陳濤說，十幾年來，一直奔波于維權(quán)，身心疲憊，隨著年齡的增長，越來越是力不從心了。

　　但有4位業(yè)主在方興公司辦公室接受《小康》記者采訪時(shí)卻表示，正因?yàn)槭巧鲜鰳I(yè)主們的持續(xù)維權(quán)，導(dǎo)致了重建停滯不前。“他們是在代表澳美公司爭奪利益。”這4位業(yè)主如是說。

　　“我們并不管哪個(gè)開發(fā)公司的利益如何，只要能讓我們住進(jìn)新房就行。”陳濤說，他們關(guān)心的并不是誰來建，而是能不能建好。

　　影響還不僅僅如此，因?yàn)椴簧贅I(yè)主的樓房都在房管局有登記或有銀行按揭，后來隨著國家樓市限購政策越來越多，現(xiàn)在要再買屬于二套甚至連買房資格都沒有了。再加上如今動(dòng)不動(dòng)就幾萬元一平方米的價(jià)格，讓他們買房的夢想就更加遙遠(yuǎn)。據(jù)了解，山莊所在地周邊房價(jià)大約2萬元一平方米。

　　“別人買房是增值了，我們買房是一個(gè)巨大的包袱。”業(yè)主們說。

　　樓還在地已失去權(quán)屬

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在澳洲山莊2500戶業(yè)主中，有一部分是全款購買，有一部分是銀行按揭購買，還有一部分是與澳美公司簽訂免息銀行按揭購，如果澳美公司沒有發(fā)生資金鏈斷裂的話，他們都已順利住進(jìn)了澳洲山莊。然而，不管是如何付款購買的業(yè)主，甚至前述已住在山莊的業(yè)主，都無一人持有房產(chǎn)證。

　　早在2011年8月29日上午，澳洲山莊業(yè)主約50人到廣州市國土資源和房屋管理局廣州開發(fā)區(qū)分局（下稱國土和房管開發(fā)區(qū)分局）集體信訪，反映澳洲山莊不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證的問題。國土和房管開發(fā)區(qū)對(duì)此高度重視，并在次日成立由4人組成的專項(xiàng)工作小組到澳洲山莊進(jìn)行調(diào)查摸底。

　　廣州市國土資源和房屋管理局開發(fā)區(qū)分局2011年9月20日發(fā)出的《關(guān)于澳洲山莊歷史遺留的辦理房地產(chǎn)權(quán)證有關(guān)問題的答復(fù)》（穗開國房函【2011】608號(hào)）中顯示，澳洲山莊已建292棟房屋，其中已封頂（包括建成）共225棟，其余是在建工程和爛尾工程。

　　“所有房屋絕大部分不符合廣州房地產(chǎn)登記程序，主要存在地名和門牌未辦審批手續(xù)、消防未驗(yàn)收、報(bào)建資料丟失、建筑物未按當(dāng)時(shí)用地紅線內(nèi)建設(shè)、出現(xiàn)部分建筑物跨越其他地塊紅線或者未按規(guī)定地點(diǎn)建設(shè)、欠缺報(bào)建圖紙和竣工圖紙等各種問題。”上述《答復(fù)》中強(qiáng)調(diào)。

　　《答復(fù)》稱，澳洲山莊由6個(gè)區(qū)域組成，分別是A、B、C、D、EA和別墅區(qū)，所有用地均辦理了《國有土地使用證》，證號(hào)是：1993字特0021、（1995）特017至024號(hào)、（1995）字第特026號(hào)，業(yè)主如有疑問可到區(qū)城建檔案館查詢。

　　“我們當(dāng)時(shí)主要是懷疑澳美公司沒給業(yè)主辦預(yù)售備案及未按規(guī)劃圖施工，要求提供規(guī)劃圖。”2011年11月22日，大約40名業(yè)主一起來到蘿崗區(qū)（當(dāng)時(shí)是所屬蘿崗區(qū)，后與黃埔區(qū)合并）開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理所及規(guī)劃檔案館，意外發(fā)現(xiàn)他們房屋所在地塊被過戶的事情。2012年5月10日，蘿崗區(qū)召集澳美、方興與業(yè)主代表開會(huì)，區(qū)規(guī)劃國土局副局長楊建新主持會(huì)議，在會(huì)上業(yè)主們才聽說土地被過戶給了廣州方興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。直到2014年7月27日，方興公司在《廣州日報(bào)》上發(fā)布公告，因?yàn)闋€尾樓要拆除重建，要求購房者攜帶相關(guān)有效資料到方興公司登記。后再到檔案館查詢，最終確認(rèn)他們房屋所在的0021地塊及另兩地塊早在2007年前后兩年內(nèi)已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓過戶方興公司。

　　在業(yè)主的QQ群里，網(wǎng)名“寶二爺”說，“被轉(zhuǎn)讓的其中兩塊土地都有上蓋建筑物，也就是說地面上有業(yè)主所購買的房子，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，用一句簡單通俗的話來形容：房隨地走，地隨房轉(zhuǎn)。”但如今樓下土地被莫名地轉(zhuǎn)至另一家公司，他們的那些殘破的房子忽然變成了“空中樓閣”——土地飛了。

　　業(yè)主梁瓊珍多年前購買了澳洲山莊EA區(qū)房屋，購房契約是與澳美公司簽訂的，并已辦了預(yù)售登記備案。澳洲山莊全盤爛尾后，她一直自我安慰：相比一千多戶房屋未能收樓的業(yè)主，自己還算不幸中的萬幸，起碼自己的房子建好了，雖然辦不了房產(chǎn)證，但勉強(qiáng)能住。然而現(xiàn)在她無法淡定了：自己房子所在的土地竟然被轉(zhuǎn)讓了。于是，在2013年5月3日，業(yè)主梁瓊珍向法院起訴國土和房管局黃埔分局。

　　“房產(chǎn)證沒有，現(xiàn)在土地也是別人的了，到時(shí)我們就真的是一無所有了！”業(yè)主們深感無奈。

　　重建希望再次破滅

　　2015年10月30日，澳洲山莊數(shù)百業(yè)主回到了他們的家，笑語聲、鞭炮聲給往日寧靜的樓盤帶來難得的熱鬧。他們以為終于等到了重建方案啟動(dòng)這一天。

　　據(jù)當(dāng)年11月1日廣東地方媒體《羊城晚報(bào)》的報(bào)道稱——“澳洲山莊的小業(yè)主們盼來了好消息：澳洲山莊整體拆除重建手續(xù)基本完成，即將開工重建，兩年半后交樓。”開發(fā)商澳美集團(tuán)董事長、總裁胡耀智當(dāng)時(shí)在接受記者采訪時(shí)說，開發(fā)商將引入平安不動(dòng)產(chǎn)，由他們注資22億來共同建設(shè)，資金方面完全沒有問題。他表示，已聘請澳洲頂級(jí)設(shè)計(jì)師重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，希望建廣州頂級(jí)房子回饋業(yè)主。胡耀智透露，重建方案是先建一批臨時(shí)住房，讓小業(yè)主們搬進(jìn)去住，然后將現(xiàn)有的房子（除別墅）整體拆除重建，建成后按1:1.1的面積補(bǔ)償給業(yè)主，比方說，如果業(yè)主原有面積是100平方米，那么重建后得到的住房面積可以達(dá)到110平方米。據(jù)開發(fā)商測算，約有10萬平方米要拆除重建。

　　《小康》記者從一份《關(guān)于澳洲山莊項(xiàng)目歷史遺留問題協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》（穗開黃國規(guī)會(huì)紀(jì)【2016】9號(hào)，2016年3月24日）中看到，2016年3月18日下午，由黃浦區(qū)國土和規(guī)劃局蘇培偉副局長在區(qū)國土規(guī)劃局606會(huì)議室主持研究了澳洲山莊項(xiàng)目歷史遺留問題有關(guān)事宜。區(qū)國土資源和規(guī)劃局、區(qū)信訪局、澳美公司、方興公司、富鼎公司、業(yè)主代表等相關(guān)同志參加了協(xié)調(diào)會(huì)議。與會(huì)各方一致認(rèn)為：明確澳洲山莊項(xiàng)目的啟動(dòng)建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照原批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，參會(huì)各方認(rèn)為，對(duì)澳美公司作為首期開發(fā)建設(shè)主體、啟動(dòng)開發(fā)東南角（國土證017號(hào)）地塊，無不同意意見。由澳美公司提出書面報(bào)告，經(jīng)“四方”確認(rèn)蓋章，提交區(qū)國規(guī)局并呈上級(jí)部門審定。

　　這對(duì)于廣大業(yè)主而言，的確是一個(gè)值得慶祝的事情，然而，就在這次會(huì)議之后，重建之事沒有了下文，不了了之。

　　無論是澳美公司還是方興公司，兩方在接受《小康》記者采訪時(shí)都一直強(qiáng)調(diào)是對(duì)方不支持不配合重建。澳美公司稱，方興公司對(duì)重建提出的要求太苛刻；方興公司則稱，澳美公司在新規(guī)劃圖上不蓋章導(dǎo)致無法啟動(dòng)重建。

　　事實(shí)上，近十幾年來，無論是廣州市政府還是區(qū)政府層面，都非常重視爛尾樓的問題。2002年，廣州市政府提出“消滅爛尾樓”的目標(biāo)。2003年廣州市人大推出《關(guān)于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案》實(shí)施方案的決議中提出，將解決和預(yù)防“爛尾樓”作為今后城市規(guī)劃建設(shè)和管理的一項(xiàng)重要工作。2003年，廣州市曾針對(duì)當(dāng)時(shí)130多處爛尾樓發(fā)布盤活文件，基本上都是“一樓一策”。目前廣州的爛尾樓得到妥善處理或已經(jīng)盤活，唯有澳洲山莊遲遲不見動(dòng)靜。

　　澳洲山莊業(yè)主這十幾年來也一直沒有間斷維權(quán)，廣州市政府及黃埔區(qū)（包含曾經(jīng)的增城市、蘿崗區(qū)）相關(guān)單位都非常重視處理該歷史遺留問題，成立了由各相關(guān)職能部門人員組成的“爛尾樓”專責(zé)小組，甚至在2013年由時(shí)任廣州市常務(wù)副市長陳如桂親自督建，現(xiàn)因澳美公司和方興公司對(duì)土地權(quán)屬的爭奪戰(zhàn)而沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

　　事實(shí)上，導(dǎo)致澳洲山莊爛尾的主要原因，是項(xiàng)目用地權(quán)屬糾紛，方興公司負(fù)責(zé)人接受《小康》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)年澳美公司資金鏈斷裂，項(xiàng)目內(nèi)多個(gè)地塊被法院查封，方興公司籌措資金幫忙解封，后經(jīng)仲裁將土地過戶給方興公司，事實(shí)究竟如何？本刊將繼續(xù)關(guān)注跟蹤報(bào)道。