長租公寓，一場遲早的狂歡

　　在長租公寓的生態鏈上，房、錢、人正在形成一個閉環。

　　文/梁玉龍

　　擁有一套自己的房子，是中國人根深蒂固的念想。

　　而人口流動，房價高企的現實，讓年輕人們的心態漸漸發生了改變——與其為買房所累，不如追求當下的生活品質，或者投入精力、財力去創業。租房，已經成為現代城市青年重要的居住方式之一。

　　可是往往這時，居住條件差、中介欺詐、房東亂漲價等租房之痛，又會給年輕人澆來一頭冷水。

　　痛點即商機，品牌長租公寓就這樣走進了大眾市場。其風格化的裝修、合理的價格、多元的服務，讓租房體驗有了質的飛躍。

　　2014年，雷軍的順為基金聯合聯創策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開了長租公寓爆發式增長的序幕。短短三年，有近100億元資本流向這個領域，其中不乏萬科、龍湖、鉑濤、如家、鏈家、我愛我家等巨頭。

　　中國房地產行業正在從增量市場向存量市場轉變，品牌長租公寓正是開發存量房的重要途徑之一。而且目前長租公寓品牌僅占國內租賃市場整體份額的1%，遠低于美國和日本的50%，潛力巨大。

　　房屋租賃機構化、品牌化已是大勢所趨，硝煙滾滾而來。

　　租客的春天

　　據不完全統計，目前國內長租公寓品牌多達500多家，房間200萬個。激烈競爭中，產品升級與多樣化日益明顯。

　　2017年4月，長租公寓品牌優客逸家CEO劉翔對媒體宣布，該公司不久前在成都市場首次實現單城市盈利。

　　此事在業內引起了不小的震動，不僅因為優客逸家是首家實現規模化盈利的企業，更關鍵的是，它采取的分散式形態此前并不為人看好。

　　原來，目前多數長租品牌運營的都是集中式公寓，整棟或某幾層樓全是這個品牌的房間。比如YOU+（包括國際社區和青年創業社區）、新派、自如寓、魔方、萬科驛、龍湖冠寓等。

　　業內人士普遍認為，集中式公寓的房源或買或租，一次性就能解決，經營時也方便管理，還能為租客提供更多增值服務，是長租公寓最佳實現形式。相比之下，優客逸家和中介機構合作，從分散的業主手中租來房屋，經裝修、隔斷之后再轉租的模式，流程上不僅復雜，而且不容易聚集流量，拓展多元化經營。

　　但是這些都是基于企業利益做出的比較。從需求端看，分散式公寓實際上更符合當前用戶租房的習慣。而且后者因為房源供給量大，地段、價位可選擇空間大，更能滿足租戶的個性化需求。

　　從價格上看，分散式也比集中式更親民。因為前者提供的是合租房，后者是單間配套，成本顯而易見。比如在成都，優客逸家均價在800元左右，集中式公寓動輒1 000元以上。

　　而站在企業的角度看，優客逸家通過將套房分拆出租，最后獲得的單位面積房租也比后者更高。所以，基于以上原因，優客逸家能夠率先盈利自然不足為奇。

　　目前，業內這類分散式公寓品牌還有青客、相寓、蘑菇，以及早期借助母公司鏈家房源優勢崛起的自如友家等。

　　但是不管是集中式還是分散式，這些長租公寓都有一個統一的別名—青年公寓。顧名思義就是租給年輕人的公寓。有的品牌為了強化這一定位，明確要求租戶不能超過45歲，不能帶孩子。

　　這么做一方面，是因為年輕人本來就是租房的主力軍；另一方面，他們的消費潛力更大，抓住了他們就抓住了未來。

　　但是年輕人的概念太過寬泛。隨著競爭的加劇，玩家進一步細分，創業公寓、藍領公寓、高端服務式公寓、女性公寓等陸續出現。

　　創業公寓的代表，莫過于YOU+旗下的青年創業社區。其與第三方孵化器合作，致力于創業者之家的建設，從環境到設計，都是基于創業者的角度考慮。比如靠近科技園區，房間有吊床，室內不提供廚房等。

　　藍領公寓則是面向城市藍領階層的公寓類型。目前有安心公寓、新起點連鎖公寓、起航青年公寓等。其中魔方公寓“9號樓”與以上企業都不一樣，前者都是2C，而它專注B端。

　　目前，“9號樓”在全國有20余家店，服務對象為城市中的勞動密集型企業。出租時以間為單位，以床位定價，平均在 500 ~1 500元之間。對企業來說雖然略貴，但省去了后勤管理的負擔。與自己租房建宿舍相比，性價比更高。

　　與藍領公寓相對，高端服務式公寓是面向“多金”人士的公寓類型，代表品牌有來自香港的尚臻。此外，還有專門為女性打造的長租公寓，如包租婆、蜜柚公寓，模式上與其他集中式公寓無異。

　　但無論是哪種細分類型，這些公寓的居住環境大同小異—清一色的“宜家風”家居。因為它符合絕大數年輕人的審美，統一采購的成本也很低。

　　窩趣則是少數有自主設計意識的公寓品牌之一。

　　設計團隊事先研究了年輕租客的居住習慣，發現他們在家更多時間是睡覺、坐躺、放空心情，所以專門提供了五星級酒店的床墊、高端沙發以及超過半面墻大小的陽光大窗。另外，年輕人喜歡坐在床墊邊上玩手機，窩趣還優化了床沿設計，讓大腿久坐不麻。

　　作為鉑濤集團（七天酒店母公司）旗下的公寓品牌，窩趣對于居住環境的打造有著先天的優勢。

　　基于用戶思維打造產品，這是房屋租賃市場從未有過的進步。而市場由“租方”主導向“承租方”主導傾斜說明，中國房地產正悄然步入存量時代。

　　長租公寓+

　　咖啡休閑區、科技體驗區、陽光健身區、自助超市區、公共廚房區、烘干熨燙區、快遞收發區、電玩按摩區……這是北京一家長租公寓品牌“熊貓公寓”的公共空間配置。

　　目前，國內大多數長租公寓的公共服務都沒有跳出上述類別。對于企業而言，作用不難理解，即從C端需求考慮，將房子作為載體，通過各種衍生服務挖掘租金外的其他效益，同時加強客戶黏性。

　　但是增值服務不一定只能聚焦在生活和娛樂中，正如2017年6月成立的熊貓公寓那樣，既是一個生活娛樂平臺，更是一個創業孵化器。

　　不同于YOU+青年創業社區與第三方孵化器合作服務的模式，熊貓公寓本身就是其母公司北京石榴集團生態鏈中的一環。

　　石榴集團是一家圍繞“地產+科技+金融”的大型民營企業。創始人崔巍對熊貓公寓并沒有盈利要求，它的功能是“磁鐵”是“入口”—優質的創意和科技創業項目通過熊貓公寓輸送到石榴集團旗下竹海科技產業體系中。它所創造的價值，遠比經營公寓本身更有想象力。

　　當然，不是每個長租公寓都可以受益于生態，毫無壓力地仰望星空。比如YOU+，眼下就在盈利的壓力下喘不過氣來。于是2016年12月，創始人劉洋終于熬不住了，宣布將開啟“去公寓化”戰略。

　　所謂“去公寓化”，用他的話解釋就是，在打開與地產業及其他公寓的合作渠道后，以有溫度的內容去運營別人的房子。

　　簡單的理解就是，YOU+過去都是租下整棟的舊建筑，自己整體改造后對外出租，這種模式的缺點就是成本動輒上千萬元，短時間內難言盈利。

　　現在，YOU+的想法是只做內容提供者、運營商，去與擁有存量物業的公司或機構合作，實現從重資產到輕資產的過渡。

　　事實上不只是YOU+，類似的輕模式正在成為越來越多玩家的選擇。比如鉑濤旗下的窩趣輕社區。

　　基于做連鎖酒店的思路，窩趣從成立之初就采取了“長租公寓加盟”模式，即通過輸出品牌和管理，服務于開發商和各類業主。

　　對于窩趣而言，這樣做一方面可以通過收取品牌管理費盈利，另一方面可以讓項目快速復制，最后依靠規模優勢，降低運營成本。

　　而對于擁有大量物業的業主而言，窩趣也是一種去庫存的利器。比如廣州的一家開發商擁有一批物業，但是因為沒有獨立產權，購置物業的投資人只能獲得36年的使用權，所以一直難以出手。直到通過和窩趣合作，這批物業終于有了用武之地。

　　事實上，2016年9月，國務院曾出臺了一系列房地產調控新政，其中一條就鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源。

　　2016年12月1日，萬科低價拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市陸續在土拍中加入了全部或部分自持的條款。

　　也就是說，未來房企手中必將自持大量住宅。開發長租公寓，將成為房企重要的業務類型。

　　而從實現形式上看，目前除了萬科驛、龍湖冠寓等巨頭選擇直營品牌外，大批擁入長租公寓市場的房地產開發商，更加青睞于與品牌運營商合作。

　　比如陽光城就和寓見公寓簽署了戰略協議：陽光城為寓見公寓提供房源，折算成租金入股后者的項目，后者負責標準化運營和項目管理，雙方基于股份分紅。而綠城物業也計劃和優客逸家展開合作，盤活旗下小區的閑置資產，改造后統一對外出租。

　　租房金融化

　　6月4日上午11點左右，手機“滴”的一聲，自如友家的租客張濤知道，有1萬多元的工資到賬了。

　　但是和往常一樣，這些工資不會在卡里停留太久，除了各種信用卡還款，下午還有3 000多元的上個月房租要從卡里扣掉。

　　這種按月、后付費的租房模式，以前并不多見。因為傳統租房普遍采取“押一付三”的方式。而這對剛剛工作不久，沒有存款習慣的年輕人而言，是一種不小的壓力。

　　所以，自如友家的“自如白條”應運而生。通過與京東白條合作，自如友家為租客提供信用擔保，雙方簽完約后，金融機構會把租客一年的房租打到公寓企業的賬戶上，租客只需要每月向金融機構還款即可。萬科驛、新派公寓、青客公寓的租房分期信用貸款，都是此類金融服務。

　　這樣一來，租客緩解了壓力，公寓企業不僅快速回籠了資金，還多一份利息分成。

　　事實上，由于長租公寓能夠產生穩定的租金收入，帶來可觀的現金流，非常適合金融化、證券化。長租公寓的金融創新，正在成為企業擴張、輕量化以及盈利的重要方式。

　　目前，在長租公寓品牌中金融化最徹底的當屬新派公寓。其創始人王戈宏是一名金融學博士、美國丹佛大學研究學者。

　　自如友家那樣是針對需求端進行融資租賃，而他正在嘗試將供給端也金融化。

　　具體來說就是，新派與金融機構合作，由后者一次性買下家具家電，設備只需要按月或按季還款。王戈宏算了一筆賬，一臺樂視電視機，每天的 “租金”只有2元錢。從設備中騰出來的資金，則被用來發展新業務。

　　而更為大膽的改造則在于，王戈宏正在將整個長租公寓變成一個證券產品，即REITs（房地產信托投資基金） 。

　　這是一個來自美國的金融概念，理論上通過購買這個基金，每個美國人可以擁有一小部分華爾街旁一棟公寓的物權，并在其運營中分享收益，這是美國許多長租公寓的物權體現形式。

　　作為美國“海歸”，王戈宏也希望在國內推廣這一模式。于是在新派公寓成立伊始，他就與賽富投資基金一起發起了賽富不動產基金，這是國內第一個私募公寓REITs項目。

　　具體做法是，該基金通過資本運作來收購或整租、改造物業，然后新派負責出租經營和管理。目前，有32個有限合伙人購買了這一基金，而算下來新派在整個項目的投資只占1%。新派公寓北京CBD旗艦店目前就在采用這種方式運作。

　　不過，王戈宏坦言REITs本身是個復雜的金融項目，在國內全面落地還有很長的路要走。

　　總之，未來是光明的。因為在長租公寓的生態鏈上，房、錢、人正在形成閉環。哪天三者自由流動起來的時候，這個萬億級市場也就真正走向了成熟。

　　編?輯:唐?婷?romarin94@163.com