本報記者 胡芳潔 北京報道

　　對于出售的商業地產來說，出售完畢僅僅是一個開頭而已。招商以及緊隨其后的或長或短的養商期，將考驗入駐商家的耐力和運氣。而這一次，被考驗者是著名的SOHO集團旗下項目SOHO尚都。

　　困境

　　今年7月24日，由于經營狀況不佳，SOHO尚都已經開業的60多家店鋪的店主們集體歇業以示不滿并要求開發商進行相應的調整。這離其7月初開業還不到一個月的時間。隨后，SOHO中國董事長潘石屹宣布將拿出600萬元做推廣。8月12日，隨著90多家商鋪開店迎客，SOHO尚都重新出發了。

　　至于公司將具體采取哪些策略來度過商鋪培養期的問題，SOHO中國副總裁許洋在接受記者的詢問時表示，現在已經重新開業并進入一個穩定期，不便發表言論。

　　作為一種零散出售的產權式商鋪，SOHO尚都所存在的問題在眾多類似項目中都存在：人氣欠旺、業態紛雜等等。就目前開業的SOHO尚都西塔來看，每層的功能劃分并不清晰，服裝店、餐飲店、工藝品店都聚集在一起。

　　除規劃的問題外，中盛基業地產顧問公司總經理張延杰表示，以SO-HO尚都目前的狀況來看，做成購物中心的話，卻難以招到好的服裝品牌。由于產權零散出售，“國際品牌跟個人合作的可能性不大，尤其是一些服裝、珠寶品牌。”他說。

　　此外，商業地產的集中放量，也帶來了巨大的競爭。根據DTZ戴德梁行的公開信息，今年下半年，北京商鋪市場新增供應量將達到近200萬平方米，朝外、CBD及中關村等區域供應相對更集中。張延杰表示，目前世紀財富中心、萬通中心，以及SOHO集團自己的朝外SOHO，還有西單的幾個購物中心、太古廣場都在招商，一些優秀的商戶如屈臣氏、星巴克等，他們有許多更好的選擇。

　　就人流量而言，SOHO尚都周邊的

寫字樓并不多，固定人流量不大，而昆泰國際中心地段的人流量，由于與SOHO尚都隔了一條街，人不一定習慣走過去，也會影響到潛在的人流量。根據網上公布的信息，SOHO尚都商業面積為5.3萬平方米。“產權式商鋪，這么大的體量，是比較有問題的。”張延杰說。

　　養商之難

　　養商對于產權式商鋪而言，一直以來都是一個重大問題。“商業都需要一個養店期。首先要讓商戶活下去。如果沒有收入，免租金他們也不會來。”21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文表示。

　　某

房地產咨詢公司的負責人謝先生認為，產權式商鋪或酒店利用自己的品牌優勢銷售物業，后期的經營和回報存在諸多弊端。商業地產的收入來源，一種是經營的收入，一種是增值的收入。如果做得好，對于

開發商而言，增值的收入遠遠會大于出售的收益。他列舉了一個接觸過的酒店項目，投入6個億，在經營了一年以后，現在酒店本身已經增值到15億元。

　　而目前的建外SOHO，由于換手率較高，當初的近六成商戶都已置換，應當說作為一個大體量的片區，仍然處于養商期之中。相比較而言，SOHO現代城的商鋪則可以看作度過養商期并進入自己特色經營的例子。SOHO現代城商鋪目前已經成為了以餐飲為特色的區域，菜系較多，從快餐到特色菜，選擇的范圍廣泛。

　　“實際上餐飲業并不是當初的定位，這里大概培養了兩年的時間才好起來。”張延杰說，這也與SOHO現代城所處的周邊環境有關，當初附近的寫字樓和公寓已經比較成熟，位置處于地鐵口，人流量很大，再加上這個項目本身商鋪的體量很小，消費人群能夠滿足商戶經營的需要。

　　而這些條件，往往是不可復制的。對于SOHO尚都而言，接下來意味著什么呢？

　　出路何在

　　SOHO尚都600萬元的推廣費標準如何確定以及接下來如何使用，現在還不得而知。“推廣只是所有商業運營中的一個環節而已。我覺得更應該把600萬元拿出來做市場調查和市場研究，確定商業的定位。應該拿出一整套的解決方案。”鄧中文表示。

　　不過，眾多的產權式商鋪的存在，也為如何度過養商期提供了一定借鑒。主力店在吸引人氣和帶活商業氛圍上往往發揮著重要作用。例如建外SOHO的中體倍力，而第三極書店作為第三極項目的主力店，由開發商自己持有產權。如果采取零售的方式，“商業地產可以拿出20%-30%出售，作為主力店的寄生店來經營。”鄧中文認為，對于第三極的商業氛圍而言，第三極書店發揮了重要作用。盡管如此，有業內人士表示，第三極目前的經營情況并不樂觀，開發商正在準備回收和清空一樓和三樓，然后對其重新進行與文化項目相關的整體規劃。

　　“主要是定位和運營的問題。”謝先生接觸到的一個較為成功的案例，是在一個縣城里的商鋪項目，價格達到每平方米一萬多，經營狀況很好，主要在于：定位高檔，在所在地段是惟一的；對服裝、餐飲等功能區進行了嚴格的劃分；開發商運用自己所有產權的面積，低租金引進大型的電器旗艦店，吸引消費人群。

　　而張延杰說，“可以和業主談一談，大家一起做一個統一的規劃”。還有一條可行的途徑就是SOHO尚都對東邊商鋪的招商進行嚴格規劃，通過把東邊做好，將目前出現問題的西邊商鋪拉起來。此外，現在需要“加快寫字樓的招租，增加人流量”，他表示。

　　來源：經濟觀察報網