正略鈞策管理咨詢 顧問 譚立羽

　　近年來，我國物業管理行業的呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，同時使物業管理企業面臨著發展的挑戰。

　　物業管理行業起源于英國，19世紀60年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內容的物業管理機構；20世紀初，在美國成立世界第一個物業管理行業組織，經過了由政府干預轉為完全市場化的階段。在我國，1981年出現第一家市場化的物業管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開始了快速發展。這家公司的出現，在過去國內的房屋物業以“房管所”一統天下的模式中注入了新的元素，逐步開始了物業管理社會化、專業化和市場化的新階段。經過二十余年的發展，物業管理作為一種新的產業類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業化發展之路成為物業管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了良好的發展空間。在政策層面，《物權法》、新《物業管理條例》等相繼出臺，規范了物業管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業的健康發展；我國物業產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業管理服務的要求；隨著信息技術、節能環保技術的發展，對物業管理技術能力的需求也不斷提高。據不完全統計，全國物業管理企業已逾3萬家，從業人員300多萬人，國內行業產值已達到數百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，物業管理產業經濟在我國有著巨大的發展空間。

　　隨著物業行業的發展，逐步分化出不同的物業管理服務類型。主要分為商業物業、住宅物業、行政物業和工業物業，其中商業物業和住宅物業是主要類型。

　　商業物業盈利性較高，市場吸引力強，對企業人力資源等內部因素要求較高。物業服務類型包括：資產管理、物業經營、物業顧問、物業管理、專業服務等。目前，國內的商業物業公司基本物業類型是物業管理。物業管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質量的服務來保證用戶的物業資產可以維持正常、良好的運營。這種高質量的服務可以為物業公司帶來長期穩定地業務收入。物業管理對于物業公司來講是基本的工作類型。通過物業管理可以積累物業行業的實際運作經驗；探索物業行業運營的新模式；為其他物業行業的模式運營提供資金與人力資源的支持。總之，堅實的物業管理經驗是物業公司從事全系列物業服務類型的基礎。一些先進的商業物業公司在從事物業管理的基礎上，正在積極探索資產管理、物業經營、物業顧問等其它物業增值服務。資產管理就是商業與住宅物業的投資管理，服務客戶包括公司與個人投資者和慈善基金等。物業經營是通過商業、住宅的經紀代理和顧問服務產生收入。物業顧問是一種專業的物業服務業務。包括：估價、租金評估、項目管理規劃、建筑顧問及研究等。物業經營、物業顧問、資產管理三種業務類型都處于物業行業的高端，競爭少、具有較高的盈利能力。在國內大多數商業物業公司仍然面臨著經營意識和能力的薄弱，業務結構過于單一；以客戶為中心的服務理念和意識不足等問題。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進物業公司將業務的重點放在交易顧問、咨詢服務等非傳統物業服務上面。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務占19%，物業及設備管理僅占27%。