郝倩

　　兩大巨子，各展所長。這也預示了內地市場已經出現了一種有別于以往“香港發展模式”的精細化地產運營模式

　　這不是一場為了“蠶食”的合作。

　　本周，嘉德置地有限公司，通過其全資子公司凱德商用產業有限公司(“凱德商用產業”)，與萬科企業股份有限公司(下稱“萬科”)在新加坡簽署了合作協議。凱德商用產業將和萬科共同確定合作的項目，選擇的范圍包括萬科已開發完畢、正在開發或者將要開發的住宅項目中的商業地產部分。為此，凱德商用產業將制定一個商業資產規劃，與萬科一起開發，并在未來合適的時間進行收購。

　　兩大巨子，各展所長。這也預示了內地市場已經出現了一種有別于以往“香港發展模式”的精細化地產運營模式。

　　萬科牽手凱德

　　此前，嘉德在內地的專業化運營已初現端倪。北京華聯與深國投作為另兩家戰略合作伙伴，早在2004年就已與其結成聯盟。雙方同樣也是以各自的專業優勢形成互補。

　　例如其與深國投的合作，就是一個精細分工的過程。深國投在商業地產開發產業鏈上與沃爾瑪緊密合作，打造了一條“訂單商業地產”開發鏈條；在金融環節，摩根士丹利房地產基金,足以使得其金融鏈可源源不斷地吸引外部投資,而且幾乎很少受到國內房地產信貸政策的影響；在開發環節，嘉德置地可以與深國投展開全面合作，在內地大力推進；在運營環節，美國最大的商業地產投資管理公司西蒙集團將提供專業的支持。

　　對于嘉德置地來說，萬科的進入，將使得其主要合作伙伴從2家增長為3家。凱德商用產業是嘉德旗下的專業商用物業

開發商，在內地開發過72個商場，目前正在以二、三線城市為主攻方向。而萬科則是內地首屈一指的住宅開發商。與嘉德的合作可以使萬科更專注于住宅開發。

　　“萬科一般不涉足商業和持有性物業，但是現在很多項目既有住宅又包含商業等持有型物業，如果沒有合適的合作伙伴進行商業等物業的開發和管理，公司可能因此喪失很多很好的項目機會�！比f科總經理郁亮坦言。所以，選定嘉德置地作為戰略合作方，正是為了讓萬科更好地把握項目機會。

　　萬科的“減法戰略”

　　對比近年諸多房產巨頭的多元化之路，萬科卻始終秉承著獨特的“減法戰略”。

　　萬科董事長王石總能從萬科成功的100條理由中擇取出最關鍵的一條，也就是“萬科專業，只做住宅”。這種住宅的專業化被業內戲言為萬科的“傳家寶”，并被郁亮發揚光大。

　　“我想萬科未來10年是不會做‘加法’(多元化)的，我們還會專注地做一件事情，就是住宅。因為任何行業要做大，都需要專注。只有專注，我們才有成功的可能�！� 郁亮稱。他也認為：萬科能做到今天的規模，是在做減法的過程中實現的，重要的就是專心致志做地產，并且有自己的追求與制度。

　　這種更為細致的“專業化”將可能成就一條房地產開發的鏈條。在城市的運營中，住宅發展商專注于住宅開發；商業地產發展商依靠住宅發展商所獲取的土地，發展商用物業；商場、酒店等商業經營商則直接與商業地產發展商結成戰略聯盟，以期獲得更多的項目，實現更快速的擴張。

　　這似乎成為萬科比較看好的模式，在地產這個行業中，不同的發展商也可以術業專攻，組合成一個城市運營的聯合艦隊，在某一領域發揮自己的專業。

　　“香港模式”還是“美國模式”

　　“減法”和“加法”，成為兩種模式，之前，兩種模式的優劣都在香港和美國被開發商實踐過。而萬科所傾向的，顯然是美國模式的“專業化”路徑。

　　目前，從很多房地產公司的操作模式上還可以看到香港開發商的“影子”。從業務多元化的角度來說，就是涵蓋基建、住宅、

寫字樓、酒店、商場，甚至工業地產等可以涉及到土地的所有產品。長江實業、和黃、新鴻基、恒基、新世界這“五大家”無不通過上述方式在內地開發房地產。但是，即使是“五大家”也沒有得以在內地捷報頻傳。

　　與“香港模式”相反，美國也有其獨特的房地產開發模式。分析來看，在美國，只要修路、架軌(輕軌)、挖洞(地鐵)就會有大片大片的土地被開發出來吸引大批人群去工作和居住。而房地產市場的充分競爭，導致地價與

房價都由供需關系決定。這種充分競爭的關系，以及成熟的金融體系，導致房地產公司不得不采用高度專業化和長期收益為主的商業模式，在細分市場上取勝，靠長期經營獲利。

　　這也是萬科目前所考慮的“專業化路徑”，只是在整個產業化鏈條中，萬科選擇了“住宅”。