主持人：今天咱們場下，剛才我們也介紹過了，有很多來自房地產界的，比如說房地產開發商也好，或者是對房地產現在這個領域非常關心、非常熱心的朋友，你們有一些什么樣的觀點今天想和我們場上嘉賓交流或者溝通的�，F在這個時間屬于你們。好嗎？好，這位先生。

　　觀眾：現在大家都談救市，中央救市和地方救市他的初衷不一樣，就是出發點是不一樣的。那么中央可能更多的是考慮經濟全局的問題，那么地方政府，其實他的主要救市，說是救經濟不如說是救自己，因為可能有些地方政府比開發商還要著急，因為他的土地出讓金下降，稅收下降很嚴重。所以這個初衷是不一樣的。但是歸結到一點，其實大家都是想救市救的是什么，就是救的成交量，就是這個成交量能不能回來？這是大家最關心的一個問題。那么有一種觀點就認為說這個房價和成交量是有一個關聯的，就是說你房價降到位，那么成交量自然救回來了，這是一種觀點，很多人持這種觀點。當然相反觀點就認為這個房價是不能將的，跟任總的觀點比較相似，就是說你房價降到一個什么程度會對經濟產生影響？所以這兩個觀點其實是一個針鋒相對的觀點。我想問一下在座的幾位嘉賓，就是說他們是怎么看待這個房價和成交量的關系。

　　主持人：好，非常謝謝。

　　任志強：剛才他說了一個問題很對的，就是說大家都覺得房價跌到一定程度，交易量會上升。但同時還有另外一個問題。大家也可能認為政策降到一定程度的時候，交易量會上升。因為大家都預期在減了三次息以后，可能還會繼續減息。如果繼續減息的話，我是不是購房成本就大大降低了呢？這個利息要比這個房價降10%可高得多得多呀。比如說按100萬算的話，高一個點的息的話，可能要多付18萬塊錢，相當于接近于20%的房價。所以利息要連續降低的話就大不一樣。英國一下降了150個點的息，但是如果我們每次只按0.27降息的話，降十次才降2.7個百分點，那大家要等到什么時候呀？也許這種等待要遠遠比房價下跌更為嚴重，所以從地方的情況來看，不一定是房價下跌的問題。也可能更多的是考慮政策下跌的問題，就是你政策性一次到位，可能對經濟的拉動，或者說對消費的拉動更為重要。這個差別是很大的。一個最大的誤解就是房地產對金融產業的貢獻是最大的，不要以為對拉動鋼鐵、拉動水泥是貢獻最大的，這個認識是錯的。你們可以算算，單一行業里頭，哪個金融行業比房地產行業投入的資金更多？和房地產相關的產業都算上的話，可能50%的銀行利潤來自于房地產。否則一個美國的次級貸怎么能引起所有的金融危機？恰恰是因為房地產對金融產業的貢獻力最大，所以他首先引起的不是鋼鐵破產，不是煤炭破產，不是焦炭破產，不是其他行業的破產，而是金融產業的破產。但我們國家常常突出的是，好像房地產僅僅是拉動了鋼鐵、拉動了水泥，這是一個嚴重的錯誤，

　　主持人：好，謝謝任總。

　　聶梅生：關于交易量和房價的之間的關系的問題，我想是這樣：當這個價格降得是壓縮開發商的可壓縮的利潤的這部分，這個時候是兩邊都能承受的，這也是合理的。比如說去年你房價那么高，你不管是地價高，怎么高，反正開發商去年的利潤最高，那么這部分利潤呢就移到了今年，這時候有降價的空間。第一輪壓縮的是開發商的利潤�；蛘呶覀償D掉一些虛高，或者叫做擠掉一些泡沫。那么現在老百姓，為什么我一再說，我說這個行業你不能否認他是有民怨的行業，他就覺得你賺了很多。就是你不能去否認這些事情。當壓縮這個空間的時候，我認為是可以的、合理的壓縮。

　　第二輪降價，實際上降的是什么呢？那就是說開發商他現在利潤已經在合理情況之下了，再降，他可能就沒有利潤了，甚至于就是成負的了，但他還愿意降，他為什么呢？他為了保生存，他要把現金流回來，回來以后他就能渡過現在這個看不清楚的這么一個階段，所以他還是可以，我們叫他斷臂求生也好，那么這段空間壓縮的時候，那就是說老百姓就是購房者要看清楚，他這個企業還能不能生存下去？比如說像咱們比較大的企業，像萬科這類降價，他是整個讓他企業能夠平穩地過去。那么這個空間的話，實際上他是資產和債務之間的平衡。這是第二個，我覺得仍然不太危險。即使是斷臂求生，他能生。

　　第三個降價，千萬要注意了。那就是說他準確最后逃跑了，實際上咱們就是叫做撮堆賣了。那個時候，現在很多購房者都非常非常精明，賣得這么便宜，他是不是要跑？因為現在賣的都是期房呀，注意，賣的不是裝修好的現房你能住，你現在買的房子是兩年以后，交房期在兩年以后，這兩年他還有錢嘛，到最后，這種房子成爛尾了，你現在買了他的樓，變成最后你去跟銀行去打官司了，他就不存在了。這種降價千萬要小心，千萬千萬要小心，如果大家都買這種房子，那正好把大家都套進去。

　　龍永圖：因為我比較理想的一種境界是什么呢？救市政府建一部分廉租房，那個確實是租金比較低的，但是也可以收購一部分商品房，把它變成一般性的租房，這樣的話因為現在一些房子的話，它的位置也不錯，你看一些白領或者一些人，他們辦公也比較方便，商店也很多，配套也很好，這個時候的話如果是能夠把這部分房子，政府把它買下來，然后的話變成租房。我想的話可能是一個解決當前房屋供應緊張的一個問題。但是我不知道專家們有什么看法？能不能，比如說這個人租了三年以后、五年以后，他可以買？有這么一種政策？

　　主持人：聶會長，剛才像龍先生他說的這個政策，您覺得可行嗎？

　　任志強：我們幾年以前就提過這種政策。

　　聶梅生：我們覺得可行，而且一定會出來這種政策。

　　任志強：比如我們曾經提過，像英國在二戰初期的時候，其中有一種，就是房子你只買三分之一，然后70%交租金，過多少年之內，比如說15年之內你陸陸續續把70%交掉，然后變成你自己的房產。它有過這種先例。我們也提過這種提案。但是我們沒有這種金融條件，而稅收又很高的時候，他就沒有辦法去大量地建可租賃的房屋，因此現在我們夾心層只能說你讓我租房，我到哪兒去租？租一個私人購買的第二套住房，租金很高，我又承受不起。所以我覺得更重要的是要建立一批這樣的租賃住房。這也是幾年以前我們提出的一個政策。

　　主持人：好，謝謝任總。

　　主持人：最后我手上有一副圖，讓大家先跟我一起來看一下。有這么一副圖是一個三角關系，他是政府、房地產商和消費者這么一個關系，看起來很簡單，其實他們牽扯了太多的利益群體。我想請三位在這里給我們勾勒一下，以這三方為主體的一個穩定健康的房地產市場，他應該是什么樣子的？我們該朝什么方向去努力？三位？

　　任志強：我覺得這個主導肯定是政府決定的，因為政府決定了經濟政策，因此在我們整個計劃經濟向市場經濟轉化過程當中，政府應該非常明確地說清楚，我的責任是什么，市場的責任是什么，市場的權利是什么。市場競爭的條件是什么？這時候我們才能說到有發展商。發展商只是個代名詞，所以他是被動的，在我們什么時候變成不被動呢？1995年的時候我們出臺了房地產管理法，那個時候才明確了一定以一個贏利為目的的企業去從事房地產開發工作，叫做開發商。同時他又規定了你不得在沒有出讓的土地上去蓋房子掙錢，也就是說蓋廉租房不是你的事，蓋經濟適用住房也不是你發展商的事，現在發展商如果說我蓋了經濟適用住房賺錢不合法。那么他只能說我變成替政府代建，那么這部分實際上是政府責任，我是一個代建商，而不是開發商。

　　那什么是消費者呢？而消費者實際上在政府的政策下被分化了。分化成什么？那么他在不同消費群體的時候，對應于他的應該是住房政策，就是住房政策規定你是在哪一個層次。我們全國現在為止，真正符合廉租房標準，我們查了一下，經過2005年的1%人口抽樣調查，不到5%，不要讓社會或者媒體把民眾誤解了，認為我們大部分人應該住廉租房，沒有。這個比例并不高，但更多的是夾心層人是往里頭擠，你是一頭擠到廉租房去，還是一頭擠到商品房去，這時候就出現矛盾了。所以我們要解決更多的是夾心層。所以各地要根據地方政府來決定你所處于哪一個消費層次，然后再決定你采取什么方式。

　　主持人：好，謝謝您。任總說政府是起最主導的作用，我不知道聶會長您是怎么看待這三個關系的？

　　聶梅生：我認為當前肯定是政府起主導作用，那么現在政府已經釋放出來一個非常積極的一個信號，那就是說從原來兩房一緊，從從緊的貨幣政策變成了十幾年來提的積極的貨幣政策，這是一個大的改變。然后財政又提出來寬松，這種情況之下，政策應該怎么樣呢？趕緊松綁，不要猶豫。第二，這個松綁要一步到位，不要溫水煮青蛙。咱們老是溫水煮青蛙，去年就是0.25，0.25，準備金也是這么調， 0.5、0.5地調。調到最后，這個青蛙會有一種抗體，它不敏感了。真的，你老是一點一點地加，最后大家就扛著，反正溫水煮那個溫度還沒有把我煮開，我還死不了。所以現在老百姓也是不敏感，開發商也不敏感，你老這樣不行。我看前一段前副行長吳曉靈有一個建議，她認為開發商降價應該一步到位，那我覺得政府出臺這個也應該一步到位，你該降多少息就降多少息，該降多少準備金，就降多少準備金。這樣大家就沒得等了。

　　第二個呢就是說開發商應該干什么？我認為開發商應該積極配合，這個積極配合當中可能老百姓最希望的就是你降價，如果你的利潤有這個空間，那么在這個情況之下不要再死守那個高利潤，死守熬過去，未必明年的房價就會像你預期這樣。所以這個情況之下呢，我覺得資金鏈緊張的不破產，少破產，這是對這個行業最大的貢獻。

　　消費者是怎么樣呢？我覺得當前情況之下，非常清楚，消費者應該合理定位，首先你量入為出，你是屬于現在非常清晰的這幾個區間，你到底是哪個區間的？然后呢這是第一。第二呢，我倒是勸要從長期波動考慮。按道理來說2010年是很麻煩的，現在的土地都不買了，然后現有的土地又不開發了，那么這個供應急劇地減少，老百姓又不買房子，已經在那兒持幣待購很長時間，再加上明年，那么到時候會不會有一個井噴？所以你很難預計2010年的房價是多少，所以不要太計較當期的房價我是多了一萬還是少了一萬。從長期的波動來看，該買，該出手的時候，現在我認為是自助性需求最好的時間就是現在。為什么呢？開發商它不可能漲價了，無非是降多少的問題。這是第一。

　　第二呢，他送這個，送那個，質量開始上升。

　　第三個，你可選擇的余地空前的多。所以我認為現在是自助性需求的好時光，并不是投資的好時光。

　　龍永圖：我覺得在這當中，你們這個三角關系，我想再加上一角，這個也是我一直在想堅持的一個觀點，就是房地產租賃行業，我覺得要大力發展這個房地產租賃行業，即便是政府建了很多的廉租房，也不能說政府是來租房的，成天管物業，一定要下面成立一些以盈利為目的的租賃管理公司。我覺得一定要改變全國的老百姓老是在考慮買房的問題，消費者我認為他不是一個買房者，他是租房者和買房者這樣兩個群體，然后再加一個房地產租賃行業，這個創造很多就業機會，又把我們整個房地產這個市場搞活了，現在因為租房為什么形成不了一個好的租房市場，主要是租二手房，二手房都是私人的，他可以和你今天租了，明天給你收了，這個房子漏了他也不管，很多管理都跟不上。如果真是有非常專業的房屋租賃公司，這樣子的話我就覺得我們這個租賃市場就開了，這樣就像退一步海闊天空，原來我天天想著買房子的問題，突然我想到我可以租房了，一下海闊天空，這樣子的話我就覺得我們整個房地產這個行業就健康了，就活了。

　　主持人：好，謝謝。那么非常感謝幾位今天帶給我們精彩的內容，也感謝現場觀眾朋友們的熱情參與。我們這期節目到這里就要結束了，“觀天下風云，與永圖論道”，我們下周同一時間再見！