全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生(左)和華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(右)與龍永圖(中)聊房地產(chǎn)市場
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　　主持人：“觀天下風(fēng)云，與永圖論道”，大家好！這里是貴州衛(wèi)視高端對(duì)話節(jié)目《論道》，我是李崑。首先歡迎我們《論道》節(jié)目的嘉賓主持、博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖先生，龍先生，您好。

　　今天來到我們節(jié)目做客的兩位特邀嘉賓呢，一位是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生女士；那另一位呢是我們《論道》的老朋友，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)先生，歡迎兩位的到來。

　　主持人：其實(shí)房地產(chǎn)其實(shí)一直是大家所關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)話題，尤其是最近關(guān)于房價(jià)還有房市都是社會(huì)上所關(guān)注的人會(huì)越來越多，那一方面全國許多城市房價(jià)都在下降，交易量在萎縮，但另一方面政府最近出臺(tái)的一系列救市政策效果好像并不是很明顯，市場上許多觀望的人反而是越來越多，那么政府的救市政策到底救的是誰？另外像房價(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)下降？房地產(chǎn)市場下一步可能會(huì)發(fā)生什么樣的變化？等等有很多的問題，今天就在我們節(jié)目當(dāng)中討論。也希望通過今天的這個(gè)節(jié)目能給我們大家?guī)�來一個(gè)滿意的答復(fù)。我們第一個(gè)問題先問聶會(huì)長，我們知道，據(jù)說在中央出臺(tái)救市政策之前，你們就曾經(jīng)向國務(wù)院連續(xù)遞交過兩份政策建議，呼吁政府要救市，通過這個(gè)信息我們是不是可以看到房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在是不是真的出現(xiàn)了到了一個(gè)非常時(shí)期？那么這個(gè)房地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)一個(gè)什么樣的狀況？政府才需要出手呢？

　　聶梅生：當(dāng)時(shí)是基于二季度的形勢，在那個(gè)時(shí)候已經(jīng)出現(xiàn)了持幣觀望，部分地區(qū)有價(jià)無市，交易量下降，開發(fā)商資金鏈緊張，這樣一個(gè)趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了。那么在這個(gè)時(shí)候我們就這么幾個(gè)問題向中央和有關(guān)部門提出來一個(gè)政策建議，它主要內(nèi)容現(xiàn)在看起來大部分都被采納了，第二個(gè)就是當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了90平方米以下的這部分的戶型空置率上升，這是一個(gè)非常不好的信號(hào)，就是說在大家持幣觀望的時(shí)候，首先被空置的恰恰是政府前兩年倡導(dǎo)的90平方米的房子出現(xiàn)空置，這么低迷的市場情況之下，那么新政是呼之欲出，那么就出什么，怎么出，重點(diǎn)出哪些方面，在這樣一個(gè)情況之下，我們把這個(gè)意見整理了交上去，那么這個(gè)建議上去沒有多久，大概也就是一兩個(gè)禮拜，那么新政就全部出來了。

　　主持人：那么任總，您覺得實(shí)際情況有沒有像剛才咱們聶會(huì)長所說的那么嚴(yán)重，或者說比這還要嚴(yán)重？

　　任志強(qiáng)：我們認(rèn)為實(shí)際市場情況已經(jīng)很嚴(yán)重了，從投資來說，投資的下降幅度是非常大的。應(yīng)該說三季度特別到10月份，已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)像瀑布一樣的下降速度。這個(gè)下降速度從房地產(chǎn)來說，它預(yù)示著今后兩年的投資增長會(huì)急劇下降。國務(wù)院的號(hào)召之下，去年的投資是高速增長的，開工面積也是高速增長的。到今年的上半年為止，我們已經(jīng)達(dá)到了24億平方米的開工總量，已經(jīng)超歷史記錄了。但是在供給增長的同時(shí)，我們的消費(fèi)卻出現(xiàn)了高速下降，這兩個(gè)是不對(duì)稱的，一邊在漲，一邊在降，這個(gè)形勢已經(jīng)應(yīng)該說是很危險(xiǎn)的形勢了，如果兩個(gè)都在漲，可能會(huì)平衡，兩個(gè)都在降，也問題不大，但是一個(gè)漲一個(gè)降，那么后續(xù)的資金斷裂問題、爛尾樓問題、金融風(fēng)險(xiǎn)問題都會(huì)出現(xiàn)。這是其中之一。

　　其中之二，央行始終在堅(jiān)持從緊的貨幣政策，但是從房地產(chǎn)角度來看，我們認(rèn)為通貨膨脹的危險(xiǎn)已經(jīng)不存在了，尤其我們認(rèn)為緊縮貨幣政策應(yīng)該隨著投資的高速下降進(jìn)行扭轉(zhuǎn)，我們感到很遺憾的就是這些政策如果在亞洲金融風(fēng)暴真正爆發(fā)之前出臺(tái)的話，或者說在我們當(dāng)時(shí)提出這些建議的時(shí)候出臺(tái)的話，今天的形勢會(huì)比現(xiàn)在好得多得多。

　　主持人：下藥下晚了是吧？

　　任志強(qiáng)：假定把這個(gè)適當(dāng)?shù)奶崆暗綆讉�(gè)月之前的話，也許形勢和今天完全不同。

　　龍永圖：那么就幾個(gè)月的時(shí)間，如果稍微出臺(tái)晚一點(diǎn)，我覺得總體不是太好(音)，那么現(xiàn)在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場如果出臺(tái)晚了幾個(gè)月，就會(huì)發(fā)生根本性的這樣一個(gè)影響。

　　任志強(qiáng)：這個(gè)事情就是這樣，如果你啟動(dòng)速度很慢的時(shí)候，可能用一個(gè)很小的力量就把它拉住，但是如果下滑的速度已經(jīng)像瀑布一樣，下滑得很快的時(shí)候，你用同樣的力量是拉不住這個(gè)下滑速度的，所以我們現(xiàn)在出臺(tái)的相關(guān)政策，應(yīng)該說還不足以讓市場平穩(wěn)，下滑還在繼續(xù)，我們看到10月份我們已經(jīng)變成了環(huán)比負(fù)增長，房價(jià)已經(jīng)環(huán)比負(fù)增長，負(fù)增長是2.5%。

　　聶梅生：1.6%。

　　任志強(qiáng)：噢，1.6%。環(huán)比負(fù)增長。

　　主持人：您再給我們解釋一下這個(gè)環(huán)比負(fù)增長，因?yàn)楹芏嗯笥芽赡苈牪惶�懂這個(gè)。

　　任志強(qiáng)：這個(gè)情況是不一樣的，同比也出現(xiàn)下降。同比是什么概念？同比是拿今年10月份的數(shù)字和去年10月份的數(shù)字相比，環(huán)比是什么概念？環(huán)比就是拿1月份和12月份相比，2月份和1月份相比，那么這是個(gè)現(xiàn)實(shí)的房價(jià)差距關(guān)系，所以我們更重視看的是環(huán)比，而不是同比。

　　龍永圖：環(huán)比這個(gè)房價(jià)下降，不就是政府、老百姓都希望看到的事情嗎？你覺得這是好事情還是壞事情？

　　任志強(qiáng)：也許是政府和老百姓想看到的事情，但是實(shí)際上可能產(chǎn)生的問題不僅僅在這兒。從房價(jià)下降來說，可能有幾種不同的情況，一種情況我們過去有個(gè)歷史故事叫“秦瓊賣馬”，秦瓊賣的馬呢還是黃彪馬(音)，還是日行千里，但是因?yàn)樗�自己出現(xiàn)了困境，也就是資產(chǎn)持有人出現(xiàn)了困境，不得不讓這個(gè)好馬也賣了個(gè)壞價(jià)錢。所以我們將來有兩種情況，一種情況是市場的供求關(guān)系而造成的下降，這是相對(duì)合理的，另外一種情況是秦瓊賣馬的情況，就是資產(chǎn)持有人他出現(xiàn)了現(xiàn)金流的困境，所以不得不大幅度地把產(chǎn)品降價(jià)，賣出去以后先活過今天，所以在市場上有兩種情況，但是我們不能普遍地認(rèn)為秦瓊賣馬的標(biāo)準(zhǔn)就是變成了一個(gè)市場的標(biāo)準(zhǔn)，這是我們現(xiàn)有存在的最大問題，

　　龍永圖：那么現(xiàn)在這兩種降價(jià)，你認(rèn)為哪種降價(jià)是主流的？

　　任志強(qiáng)：我認(rèn)為秦瓊的情況占主流。我們不認(rèn)為房價(jià)應(yīng)該是全國普遍下降的情況，如果僅僅拿全部高房價(jià)這個(gè)城市里面的下降幅度已經(jīng)很大很大，但是全國平均下來卻不是這樣。聶會(huì)長剛才說的我們不能把它平均化、一刀切，就在于我們中國地域太大了，全國的發(fā)展形勢差別太大，但是如果變成一個(gè)普遍的意識(shí)，認(rèn)為全國所有的房價(jià)都應(yīng)該繼續(xù)降低，就造成了民眾的一種誤解。所以低房價(jià)地區(qū)也出現(xiàn)了1：3.8的房價(jià)收入比的情況下，還認(rèn)為房價(jià)應(yīng)該繼續(xù)下跌，那么未來這個(gè)城市怎么辦？因?yàn)槲覀兊耐恋爻鲎尳鸫蟛糠质找媸窃谡�府變成城市公共建設(shè)和公共開支的主要來源，那么大部分的地鐵、城市公共交通、水暖電氣熱是靠這個(gè)土地收益來進(jìn)行建設(shè)的，沒有這個(gè)做基礎(chǔ)，地方政府是很難拿出更多的錢去解決公共利益問題的，假定取消了這部分，僅僅靠財(cái)政稅收，大部分地方政府是做不到的。

　　龍永圖：我對(duì)中國目前這個(gè)房地產(chǎn)市場我還是堅(jiān)持我的一些看法，就是說你政府對(duì)房價(jià)你不要直接干預(yù)，房價(jià)它是個(gè)市場供求關(guān)系的結(jié)果，那么政府你就好好地把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房搞好，這個(gè)是你政府的責(zé)任，我覺得這次新政，特別是最近出臺(tái)的新政，我認(rèn)為最重要的一點(diǎn)就是政府開始認(rèn)認(rèn)真真地出手來搞廉租房建設(shè)，就是要花大量的資金來建廉租房，我想這樣的話一定要對(duì)我們的商品房的這樣一個(gè)市場價(jià)格產(chǎn)生重大的影響，不然的話讓很多的老百姓、全國所有的老百姓都在等待降價(jià)，這就形成了一個(gè)全國性的等待降價(jià)的一種局面，那對(duì)我們整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展就會(huì)有很大的問題了。

　　主持人：任總，剛才您說到了地方，我想問一下龍先生，那么現(xiàn)在地方也出臺(tái)了一系列的救市政策，像中央政府也是出臺(tái)了這種調(diào)控政策，但是這個(gè)市場上，像剛才任總也說過的，反而觀望的人更多了，是不是說這個(gè)救市政策它不是很到位？

　　龍永圖：我覺得對(duì)救市這個(gè)字，我覺得不是太同意，因?yàn)榫仁惺窃诮鹑谖�機(jī)當(dāng)中美國政府采取了一系列的措施，特別是投入大量的資金，來救那些破產(chǎn)或者即將破產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)，這也是美國政府不得已而為之的，多年以來從來沒有采取過的措施，那么這個(gè)字現(xiàn)在用得太多了，中國的房價(jià)也不像美國的股市或者它的股票跌得一塌糊涂，中國的房價(jià)在大多數(shù)城市我認(rèn)為還是處在一種中間偏高的這樣一種地步，所以這個(gè)時(shí)候的話出臺(tái)這些政策并不是救這個(gè)房地產(chǎn)商，或者說要挽救這樣一個(gè)市場，我覺得這不是很準(zhǔn)確。所以剛才聶會(huì)長我注意，她是講的新政，就是出臺(tái)一些政策。現(xiàn)在的話我就是不知道聶會(huì)長，你們能不能夠有一個(gè)比較專業(yè)的一個(gè)班子，或者組織一幫專家，至少是評(píng)估，比如說長沙，你現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格降到比較正常的位置。那么另外一個(gè)城市，比如成都或者說北京，還有多大的降價(jià)空間？這個(gè)事情可能是個(gè)很復(fù)雜的事情。

　　任志強(qiáng)：其實(shí)我們?cè)?003年開始就組織了這樣一個(gè)民營機(jī)構(gòu)來做這樣的事情，但很遺憾的是我們報(bào)告常常沒有人信。我們大概用兩個(gè)指標(biāo)來做，一個(gè)是國際上通用的指標(biāo)叫做“房價(jià)收入比”，這個(gè)房價(jià)收入比在很多媒體上都出現(xiàn)過，每個(gè)人好像都在用房價(jià)收入比算，但是其中有一個(gè)最根本的錯(cuò)誤，就是房價(jià)收入比在國際上都用的是三個(gè)中位數(shù)：

　　第一個(gè)中位數(shù)是人均收入的中位數(shù)；

　　第二個(gè)是用房價(jià)的中位數(shù)，房價(jià)中位數(shù)里就包括所有可以進(jìn)行交易的住房，因?yàn)樵诿绹�，二手房交易市場占一手房的八倍，第三個(gè)中位數(shù)是城市住房的戶均面積數(shù)，那么這三個(gè)中位數(shù)合成了以后，才變成真正的房價(jià)收入比。但我們現(xiàn)在很多城市里都要用平均一手房的房價(jià)或者平均工資，然后再加上100平米的面積算出一個(gè)中位數(shù)。