主持人：這個差別在哪兒呢？

　　任志強：這樣的話就變成了差距很大，可能差了十倍，所以這個差距會非常非常大。第二個依據我們用的是叫可支付性指數，這也是國際上常用的一個概念，我們的中部和西部地區可支付性指數大部分都超過140，而東部地區、沿海地區反而在100以下。這個地區說明它的房價和收入比之間是存在差異的。而中西部地區大部分是可支付性指數是很高的，如果都按照國際慣例相比的話，我們中國到目前的房價并沒有顯得很高。但是很多人不信，他認為他實際看到的是我很高的房價，我曾經看到一個人在網上說的，說我月收入有2千塊錢，因為你們房地產商太黑，所以我買不起房子。他在北京如果說月收入2千塊錢，我認為你連買地都買不起。你這種人沒有能力去米房子，你怎么能去買房子呢？

　　主持人：任總，貢獻度低的人也得住房呀

　　任志強：租房。

　　主持人：租房。

　　任志強：買房的概念是我要擁有一個私有財產。這個概念是很大的差別。租房子就是這個財產權利不是你的，但是你能解決居住問題。在國際上更多保護的適度的居住權利，那美國的私有化率只有68%，他是世界上最發達的資本主義國家，在歐洲更低，歐洲普遍的住房私有化率只有40%多到50%多。

　　龍永圖：我以前也講過這個觀點，并不是說每個人都一定要買一個汽車，甚至要買一個寶馬車，你可以坐公共汽車嘛，你可以打的嘛，你可以坐地鐵嘛，但是的話現在在住房的問題上，每個人都想買個車一樣，這樣就搞得我們的住房這個價格非常不正常。

　　聶梅生：早就在說，引導住房合理消費，這個合理消費里面就是。

　　任志強：“國八條”“國六條”都有這句話。

　　聶梅生：對，這句話的意思就是根據不同的收入有不同的政策去引導他，那就是說你是落在哪個收入階層里面？那么那部分的政策就適合于你，你比如說你明明落到了月收入兩千這個檔次，這個基本上是在連經濟適用房你都買不起，基本上是在廉租范圍。你就不要認為，經濟適用房以上的商品房市場，暫時和你無關，也許你以后你會成長起來，你再去考慮那個。

　　如果你像在北京，我一家的收入在4萬以下，那就是兩個兩千，這么一個雙職工，那么差不多，4萬3吧，那么落到經濟適用房，你可以買，但這個產權呢是不完全產權，等到幾年以后，你還得再付錢，然后這個房子是你的。你家庭收入在8萬的這個情況之下，那就是說兩個人的個人的工資都在3、4千了，兩口子，那你落到雙限房，你還不在完全商品房。換句話說在北京這個情況下，家庭收入在十萬以上，才在商品房這個區間。

　　但是這個是需要引導的，那么現在釋放出來的，尤其是從媒體上釋放出來的，這個是混的，我買不起房子，不說你的收入在多少。實際上開發商主要是商品房這塊，他針對的購買的客戶就是那樣一個收入。從政府來講不斷地把低端夯實，你只有把低端夯實了，廉租房、經濟適用房夯實了以后，商品房的購買群體他才能夠確定，否則全都像房改以后有段時間，把經濟適用房作為商品房的一種，搞得好多開奔馳車的人去買經濟適用房，這就錯了。那現在就是應該分開。分開以后這個聲音就比較對稱了，就合適了。

　　龍永圖：聶會長，我有一個問題，就是最近政府決定要大規模地搞保障性住房，每年3千億，9千億。過去的話，我認為各級政府在搞保障性住房方面，最多是做點樣子，沒有實質性的投入。但這次是來真格的，那么這9千億搞下去，你覺得對于全國的房地產市場，特別是房地產的價格，包括商品房的價格會產生什么重大的影響？這個是很多人在觀望的事情。

　　聶梅生：是的。

　　任志強：我覺得是個災難。我們從1998年23號文件出臺的時候就呼吁和提出，要建立社會保障體系。但是我們欠了十年的債。到2007年政府才出臺24號文件，開始說要大力建設廉租房。那么這個時機是很重要的，他錯就錯在我們2007年是政府第一次在連續四年或者五年的宏觀調控之后，提出了要增加供給。從2003到2006年基本上是打壓供給，防止過熱，壓縮投資，2007年既然你提出了增加供給，好，供給上來，可是2007年下半年這個供給的新增土地，當年新增了27%的土地供應量，還沒有變成房子的時候，你又急于打房價，你又限制消費，造成了今天的情況。已經沒有那么多人買房子了，這么多存量可能會出現爛尾樓的時候，你再增加供給，可能從24億的供給變成30個億的供給，那么誰去消化它？這樣的話，就沒有辦法消化。

　　龍永圖：問題是，因為你現在的存量實際上是個有行無市的這樣一個房價。

　　任志強：對呀。那你是不是讓它爛尾呀？你是不是讓它都變成銀行的損失呀？那么我們是不是換一種方法，比如說長沙，您剛剛去過。買經濟適用住房的話我用現金補貼你8萬塊錢，變成你買商品房。然后是用貼稅的方式、減稅的方式去讓大家仍然用原來不增加支出的方式去買完全產權房，不更好嗎？全世界都在使用同一種方法，唯獨我們沒有實行。那么你再增加存量的時候，最后結果就是兩頭都會出現空置，空置增加，空置增加不管損失是誰的，是不是國家的損失？

　　龍永圖：意思就是要盤活存量，不能要增加新的。

　　任志強：當然了，最后不管造成什么損失，都是海南這種情況。我們已經看到開發商可能跑了，卷款跑了，不道德的開發商就會出現這種情況。

　　聶梅生：我說一下我的看法。現在這個問題是說到點子上了，就是當前最急需統一思想，落實政策的就是這個問題，就是這件事。但是這個出來以后，我個人認為在今后的三年絕對是考驗中央政府主管部門、考慮考驗地方政府、考驗開發商、考驗銀行的智慧和執政能力，就在這個問題上。怎么講？你不能忽略這么一個背景，這次十條產生的背景是什么？是全球性的經濟衰退，中國為什么出這十條呢？實際上就是保增長，投資拉動，這是第一強信號。所以這個問題上那么就開始算帳了。我9千個億，然后我一年是3千個億，我3千個億又能拉動3千個億。然后我能造就多少就業機會？等等等等這筆帳就是這么算的，因為你否則用什么辦法去使整個的經濟振興，保八保九？明年的GDP？這是一個。

　　第二件事情呢，我個人認為，剛才任總也講了，在長期，1998年房改以后，我們的保障型住房是缺失的，并不是我們夯得很實。

　　任志強：欠了十年的帳。

　　聶梅生：欠帳的，欠帳你總要還呀。要還的話，這次在這么一個背景之下，國家拿錢動員地方，這不是挺好的嗎？把這塊夯實，從長遠來講。所以廉租房這塊，是沒有任何爭議的，而且這次還不光是城里面的低保，應保盡保。他擴大到牧區、擴大到棚戶區改造，擴大到礦區，這個就是等于把廉租房原來是應保盡保這塊，低保給它擴大了，把廉租房的盤子擴大了，當然可以解決民生問題，解決原來沒法保的問題，這個一定是非常正確的。問題在哪兒呢？剛才任總說了好多，在經濟適用房這塊。這次你們注意到沒有，他是用了，從國十條出臺的時候，沒有用經濟適用房，用的安居，保障型安居。

　　任志強：換了個名詞。

　　聶梅生：所以這個里面就有變。這個不一樣。

　　主持人：這種不一樣嗎？你們給我解釋解釋。

　　聶梅生：他把保障型住房變成安居型，安居工程這件事我是經歷過的，安居工程曾經被并入過經濟適用房，現在又摘出來了，我覺得這個安居的概念隱含了一個什么呢？地方政府可以有權做適當的處理，所以這個里面把他變成一種安居型的保障，這塊我覺得大家不用特別著急，可以等到今年、明年、后年，他三年嘛，再說，這塊如果說是像原來那樣做，未必老百姓就買你這個這么大面積的，未必賣帳，我跟你說，他可能一看我沒有產權，地段又不利于就業，那我還不如去租房子，租完了，過一段時間我有錢了我去買商品房。這個群體是非常寬泛的，而且是變動的一個群體，這確實是考驗執政能力。為什么我說地方政府其實是非常聰明的，那么你看他第二次，溫總理在過了兩天、三天的講話當中就開始釋放出來一些信號了，就是重新說房地產是重要的支柱產業。這就平息了原來業界的吵了一兩年，從支柱產業里面撤出，而且我特別注意今年人大確實房地產沒有放到支柱產業里，沒提房地產是支柱產業，別說重要了，這是第一個。

　　第二個你注意他在關于保障型安居當中，有一個投資、收購、建設。其中有一個收購。什么叫收購？重慶是第一個，薄西來在那兒，第一個救市就是收購，拿出300億就買，然后大連等等的。就是說你現在。

　　任志強：不需要建設。

　　聶梅生：對呀，你現在。

　　任志強：拿著錢去直接買，買完了以后直接分配。

　　聶梅生：沒錯，因為你現在商品房。

　　龍永圖：關鍵是用什么價格去買。

　　聶梅生：商品房這邊不是在空置嗎，或者有一些在降價嗎？降價降到一定程度，開發商他不是降價的問題，他是破產的問題，這個現在是，我認為為什么考驗開發商？開發商現在一看出臺了這么多的保障型的住宅，有的很緊張，有的很高興。

　　主持人：任總是高興，還是屬于緊張？

　　聶梅生：他沒事，我跟你說，他那個公司沒事。

　　任志強：好的企業都不會為這個發愁。

　　聶梅生：對。有的挺高興，說這下好了，別鬧騰你們買不起房，你本來就不該買我的房。這個最危險的這個區間是投資下降的這個區間，我沒有錢再投資了，我買了地，我不投資了。

　　龍永圖：這個才叫救市。

　　聶梅生：對，這就對了。

　　龍永圖：我贊成政府出來收購。

　　聶梅生：對，收購。最最糟糕的就是開發商那邊你愛怎么死怎么死，你愛怎么空怎么空，愛怎么爛尾怎么爛尾，我這邊稀里嘩啦地重新圈地，重新蓋房，又蓋了一大堆房子。

　　任志強：這就變成了一個很麻煩的事情了。

　　聶梅生：這就是最最糟糕的一個結果。

　　龍永圖：我非常贊成聶會長講的，實際上這個9千億，并不是說9千億都拿來建房，這個概念非常清楚。

　　任志強：對，我提出的就是把它有一部分變成稅收減免了。

　　龍永圖：相當一部分的話，一樣，變成稅收減免，還有一部分就是收購現有的存量。把這個存量盤活嘛，這是非常重要的。而且的話，這個現有住房，它的位置都會比較好，都比我們新建的住房要好一點。

　　任志強：你也可以節約土地資源。

　　龍永圖：所以現在有一個問題就是，你在從開發商那兒購房的時候，怎么樣避免腐敗。

　　聶梅生：現在不是有一個組嘛，來專門跟蹤這個4萬億的使用。

　　龍永圖：所以這個9千億里面，聶會長你估計拿出多少個比例來購買比較合適？

　　聶梅生：實際上我看最近傳媒和中央臺做的一些節目，并不是政府從財政上面拿9千個億，因為這是不太可能的。我們財政收入現在也在急劇地下降，掉得很低，財政拿不出來多少，他實際上財政還是一種四兩撥千斤的這種做法。這個里面實際上是隱含著錢從哪兒來？按照原來的說法。

　　任志強：土地收益的一部分。

　　聶梅生：土地收益。土地收益現在大幅下挫呀，開發商不買地呀，土地出讓金沒有呀，這部分就很少，然后地方財政，然后公積金。

　　任志強：公積金收益。

　　聶梅生：公積金收益。那么當然還有一些其他方面的支持。那么這么一個盤子來算的話呢，可能最后，我估計會成國債，國債會出來。如果不發國債是沒有辦法解決這4萬億，所以這個事情為什么我說絕對考驗執政的智慧和能力的，就是在低保這個問題上。我覺得但是我很有信心，就是說明年以后一定會見分曉的。