抱團拿地令大房企們瞬間找到掙脫“政策緊身衣”的快感，但卻可能是新麻煩的開始

　　文 《環球企業家》記者 李冬潔

　　鎖定地塊，抱團拿地—這種匪夷所思的地產新模式會不會顛覆中國房地產行業？太有可能了。

　　典型的模式是地產央企加上市房企的合作。最近的一個案例是中國水電地產與上市公司金地集團的強強聯手，以40.3億元拿下北京門頭溝兩個地塊。如今在火爆的一線城市和部分二線城市，大房企聯合的模式正被大規模復制，占比已經由2013年一季度的69.4%，增加到了二季度的78.7%。

　　毫無疑問，地產行業已迫不及待地邁入大房企的競合時代—通常位于國內前十的兩大地產企業聯合起來拿地開發。這種趨勢勢不可擋。在過去的兩三年里，萬科和五礦、住總聯合開發的如園、金域華府，還有融創和中化方興聯合開發的金茂府，這些均成為經典的樣本。事實上，早在2004年，萬通集團與天津泰達集團達成的戰略合作協議開啟了新模式。此后，企業間合作拿地開發也以各種形式出現，直到市場蕭條的2008年才逐漸沉寂。

　　房企之間聯合的動機并不需要太多的闡釋。正如萬通與天津泰達的聯合，資源共享和優勢互補是二者的企圖，而弱弱聯合以抗擊外來的競爭者也是很多房企的陽謀。在2006年，杭州本土的兩個優勢房企綠城和濱江，為了對抗華潤置地，就聯手以36.3億元的總價拿下杭汽發項目，并刷新了當年杭州地王紀錄。

　　但眼下大房企強強聯合的背景則切換成了一二線城市拾階而上的地價和日益膨脹的地塊體量。在今年上半年，上海土地出讓金同比去年大漲373%，北京則直接以660億元的數額逾越了2012年度的收入，二線城市也同比大增48%。分解資金壓力，加速擴張規模成了房企聯合的直接動力。例如招商地產[微博]從2010年起就分別聯手萬科、保利和香港會德豐在各地拿地。即便企業資金吃緊，這樣做也依然能穩步發展。

　　值得關注的是，分擔資金壓力并不能完全詮釋聯合的意義。實際上，對于一些實力雄厚的大房企來說，單獨拿地并不是一件困難的事情，類似于萬科這樣的企業，賬面上動輒擁有五六百億元現金，但依然是聯合體的熱衷參與者。北京世嘉房地產開發有限公司董事長朱仝對《環球企業家》說：“對于一些傾向和央企聯合的大企業，這樣做能極大程度地減少政策變動風險對企業的傷害。”

　　換句話說，在國內地產調控最關鍵的時期，各種利益群體正在玩著一場此消彼長的博弈游戲，而大房企的聯合無疑增加了他們的籌碼。尤為重要的是，這種聯合方式正在改變行業生態。中小房企將面臨更多不確定性。

　　博弈

　　在史上最嚴厲的地產調控下，國內房地產市場齊升共漲的時代正在遠去。一線及部分重點二線城市的房價漲幅與三四線城市的距離越來越大。7月，北上廣等十大城市的房價環比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這是近三年來同比漲幅首次超10%。與之相對應的是，環比下跌的城市增至39座，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領跌。

　　顯而易見，爭奪一線和重點二線城市的土地成了眾多房企的生命線，但高企的土地價格依然是巨大的門檻。只有那些強勢的企業才能跨越—這似乎在促成一個閉環—只有大企業才能拿到升值空間大的土地，這些企業會越來越強大。“強勢企業聯合拿地并不是一個健康的方式，土地的集中度越來越高會導致壟斷的現象，幾家大企業會主導房價的走勢。”朱仝說。

　　在香港，四大家族壟斷市場并推高房價已經是一個事實。北京一家大型房企的銷售總監表示，與幾家房企聯合拿地，目的就是控制地價。在同一區域內，幾個大型房企通過聯合拿地形成默契，控制整個區域的定價和促銷策略。

　　這似乎并不是一個輕易就能達成的局面。一位泰禾集團地產部門的地區銷售總監向《環球企業家》表示，目前房價都有政府限價，并不能由幾個房企來確定。一般房地產企業在確定房價時，會對周邊的項目進行調研，在減掉交給政府的部分和包括后期推廣的開發成本之后，再結合拿地的成本來確定房價。最后的定價基本都會和周邊的項目差不多。事實上，一項關于土地招拍掛的實驗正在北京朝陽區試點。在這個試點中，政府在收取應得的土地收入后，由多家房企來競標，最后競得者是來自未來定價最低的企業。

　　但開發商會通過各種形式的變相漲價來規避政府價格管控。在北京，幾乎與2013年房價限價同時開始的是，很多在售項目通過“陰陽合同”來達到變相漲價的目的，直到今天仍然大行其道。“大地產商的聯合會在與政府博弈中增加籌碼。”朱仝說。目前的地產調控方向受制于經濟的穩定增長仍不十分明確，大房企的聯合將為未來的調控帶來新的不確定因素。

　　“中小房企終將會淪為這場盛宴的旁觀者。”北大房地產研究所所長陳國強對《環球企業家》說。他表示，在盈利豐厚的地區拿地的門檻越來越高，中小房企的機會將越來越少。擺在他們面前的只有兩條路，一是轉型或自生自滅，一是被收購。今年上半年，房地產行業洗牌加速，僅萬科一家便收購了19家地產公司。但 “只有那些帶著項目的中小房企才有被收購的可能性，沒有項目便沒有收購的價值。”朱仝說。

　　這是新的現實。但常識是，風險從不曾消失。它只是從一種形式轉化到了另一種形式，然后持續累積。