本報記者 方超 張家振 上海報道

　　一年一度“半年考”交卷季，房地產行業也呈現出千億房企數量下滑、行業前十重排座次等諸多新變化。

　　《中國經營報》記者注意到，近日，多家行業第三方研究機構對外發布了百強房企成績單。其中，中指研究院統計數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅呈下降趨勢。

　　“今年上半年，TOP100房企銷售額與去年同期基本持平，總量復蘇不及預期。”中指研究院企業研究總監劉水分析指出，邁入千億級及百億級陣營的房企數量明顯減少。據統計，今年上半年，銷售額規模超1000億元的房企僅剩7家。

　　與此同時，房企土地拓儲情況也引發外界關注。相關統計數據顯示，今年上半年，百強房企拿地規模同比下降10.2%。除央、國企繼續領跑外，濱江集團、綠城中國、萬科和龍湖集團等頭部民企（含混合制企業）在全國土地市場拿地金額均超百億元，拿地拓儲步伐明顯加快。

　　“今年上半年，土地市場從房地產市場各大主戰場中率先突圍，局部升溫特征凸顯，在提振市場信心過程中起到了較為重要的作用。”諸葛數據研究中心分析師表示，房企拿地格局基本定型，預計今年下半年國央企仍是拿地主力，民營房企緊隨其后，城投平臺公司可能會進一步減少。

　　年中沖刺不及預期

　　在規模龐大的房地產行業中，百強房企業績變動情況，成為外界觀察行業趨勢的重要窗口。

　　中指研究院統計數據顯示，今年上半年，百強房企銷售總額同比微增0.1%，增幅較5月底下降8.3個百分點。克而瑞統計數據也顯示，今年上半年，百強房企實現銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%，增幅較前兩月回落較為明顯。

　　“從增速來看，TOP100房企銷售額在1—4月、1—5月、1—6月同比分別增長12.8%、8.4%、0.1%，增速下降明顯，房企銷售出現‘二次探底’的情況。”劉水分析稱，“6月份，房企銷售迅速轉弱。”

　　劉水所述亦得到數據層面的印證。相關統計數據顯示，今年6月，百強房企單月銷售額同比下降29.4%，環比下降19.0%。劉水分析認為：“6月份延續了5月以來恢復乏力的態勢，市場活躍度繼續回落，房企銷售額同比、環比均出現下降。”

　　“6月，僅不到三成的百強房企單月業績實現同比增長，環比增長的企業在百強房企中也只占到半數。”克而瑞方面分析認為，6月，有近六成百強房企的單月業績同比降幅大于30%，其中27家房企業績降幅大于50%。

　　6月作為上半年的收官之月，房企大多會加大業績沖刺力度，多家房企在5月底、6月初召開半年度業績沖刺動員會，以全力沖擊業績。不過，在房地產業內人士看來，受需求端低迷、端午假期等多重因素影響，今年房企6月份的業績表現不及預期。

　　“房企部分原本收回的折扣再次釋放，部分城市甚至出現了‘價格戰’。除傳統降價等營銷舉措外，房企也普遍啟用了團購、直播、分銷等渠道。但從實際效果看，市場去化動能仍較弱，需求轉弱對房企業績影響短期或仍將持續。”天風證券分析師劉清海分析稱。

　　記者梳理百強房企業績也發現，今年上半年跨入銷售額千億陣營的房企數量明顯減少，僅有7家，保利發展、萬科和中海地產位居行業前三甲。

　　與此同時，在房地產行業迎來變局之際，亦有濱江集團等多家房企實現了行業排名逆勢攀升。

　　“2023年上半年，濱江集團全口徑累計銷售金額為925.8億元，位列克而瑞全國房企排行榜第10位，比去年的名次再次前進3位。”濱江集團相關負責人告訴記者。

　　對于“逆勢突圍”的原因，濱江集團方面表示：“在諸多不確定性和市場起伏的變化中，房地產告別了2023年上半年。行業不易，公司憑借‘產品主義’‘深耕主義’和‘長期主義’，表現出強勁的逆周期成長性。”

　　頭部民企拿地活躍

　　除業績變動情況外，百強房拿地企拓儲情況也呈現出諸多新變化。

　　“2023年1—6月，TOP100房企拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%，降幅較5月上升1.84個百分點。”中指研究院統計數據顯示，TOP100房企門檻值為17億元，較2022年同期下降3億元。

　　《2023年1—6月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100》顯示，華潤置地、保利發展和中海地產分別以439億元、400億元、371億元的拿地金額位列前三名，建發房產等緊隨其后。

　　值得注意的是，在銷售業績分化之時，房企拿地陣營“強者恒強”的局面也進一步凸顯。

　　克而瑞統計數據顯示，截至6月底，TOP10房企新增貨值占百強總量的67%，較5月底再度提升5個百分點。“11—20強房企新增貨值占比為14%，與2022年同期相比減少5個百分點，后50強房企新增貨值占6%，同比減少11個百分點，跌幅最大。”

　　不僅如此，在百強房企拿地格局中，央、國企進一步延續強勢局面，而龍頭民營房企拿地積極性也得以提升。根據諸葛數據研究中心統計數據，2023年上半年，國、央企權益拿地金額占比48.2%，位居首位，與2022年上半年情況基本一致。

　　“民營房企緊隨其后，2023年上半年權益拿地金額占比為34.5%，較2022年上半年提高9.6個百分點。”諸葛數據研究中心分析師認為，綠城中國、濱江集團、萬科和龍湖集團的拿地擴儲步伐明顯加速，上半年權益拿地金額均超百億元。

　　記者梳理發現，濱江集團是唯一一家參與今年上半年杭州全部六批次土拍且皆有斬獲的知名民企。濱江集團相關負責人向記者提供的數據顯示，在土地投資方面，濱江集團今年上半年總投資金額約為396億元，權益金額約180億元，新增貨值超750億元，總土地儲備約為2820億元。

　　除頭部民企拿地活躍外，在今年上半年各地土拍市場中，房企高度聚焦核心城市及核心區域也成為一大看點。“全國銷售承壓背景下，房企在核心城市的補貨意愿增強，北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量紀錄。”中指研究院方面分析認為。

　　“今年我們堅持‘投一成一’原則，堅定地收斂聚焦，讓投資更加穩健。”綠城中國董事會主席張亞東近日公開表示，“今年以來，我們競得了貨值560余億元的土地，目前已有三個項目實現首開，首開去化率達到100%。在今年競得的地塊中，已有超過10%轉入銷售階段，回款情況非常不錯，可謂‘叫好又叫座’的。”

　　樓市政策提振信心

　　今年上半年，為進一步提振樓市預期，促進房地產穩定健康發展，多地進一步優化調整了樓市政策。

　　據諸葛數據研究中心不完全統計，截至6月25日，各地樓市政策調整次數超過260次，覆蓋城市超過130個。“今年一季度各地優化調整樓市政策的次數逐月增多，進入二季度的頻次有所放緩。”

　　“樓市政策優化調整內容仍主要從需求端出發，頻率最高的為公積金貸款政策，占比達47%，其次為購房補貼類政策，占比為16%，降低首付比例以及公積金作首付款的政策占比10%，帶押過戶、放松限購等政策的出臺頻次緊隨其后。” 諸葛數據研究中心分析師表示。

　　例如，在優化調整限購范圍方面，今年上半年，地處長三角區域的合肥市、南京市和杭州市等多座二線熱門城市相繼優化調整了限購政策。今年4月，經合肥市房屋交易管理中心確認，合肥市調控政策有所調整。具體包括廬陽區大楊鎮、三十崗鄉等主城區部分區域不再限購，60歲以上成員或多孩家庭可買第三套住房等內容。

　　而在5月，杭州市和南京市也跟進優化調整了部分區域樓市政策。其中，杭州市余杭區、蕭山區等轄區部分區域放松限購，外地居民繳納社保滿1個月即可購買1套住房，落戶杭州市不需滿5年即可購買第2套房。

　　杭州市一位房地產業內人士告訴記者，“因區施策”正成為杭州市優化調整樓市政策的重要手段之一。“與外界傳統印象不同，杭州樓市當前正呈現出兩極分化趨勢，核心區域的新房熱度居高不下，但郊區地段的去化率較低。”

　　展望下半年樓市政策走向，中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，短期來看，預計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，核心一、二線城市政策有望適度糾偏。“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸端優化“認房又認貸”、降低首付比例和降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策也有望發力。

　　“近期，房地產需求側的政策出臺頻率明顯增加。伴隨更高頻有力的政策推出，購房者置業信心具備提升空間，今年下半年房企銷售存在一定的邊際修復機會。”劉清海表示。

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責任編輯：李桐