作者：林采薇

　　8月30日，碧桂園發布2022中期業績報告，錄得總營業收入約1623.6億，毛利約172.1億，本公司股東應占核心凈利潤約49.1億。企業紛紛折價甩貨的殘酷競爭環境下，碧桂園在保持銷售規模領先的同時，還能實現正的經營收益實屬不易。

　　第三方機構克而瑞發布的數據顯示，2022年1-6月百強房企累計權益銷售的同比降幅達到51%，出現腰斬。作為龍頭房企，碧桂園的表現亦受拖累，集團連同聯合營公司實現半年權益合約銷售金額1851億（人民幣，下同），低于去年同期水平，不過下跌幅度優于百強房企跌幅水平，從全口徑銷售金額排名來看，碧桂園仍然處于行業銷冠地位。

　　碧桂園管理層在中期業績發布會上表示，這一輪市場調整周期的時間和幅度都超過了預期，目前，市場仍在筑底，行業尚未出清，這對公司的經營確實帶來了比較大的傷害，同時，公司依然對房地產的市場前景充滿信心，盡管無法判斷市場底部筑底的時間有多長，但房地產仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超十萬億規模的市場，活下來的企業將會有更大的機會。

　　據介紹，在市場底部盤整之際，碧桂園在保障公司穩定運營和經營安全的同時，將重心放在保證現金流、資產負債表和利潤表的平衡上，即現階段，重點會保障現金流的穩定和絕對安全。截至報告期末，碧桂園賬面可動用現金余額1479.8億，而未來一年內到期需兌付短期債務為729億，現金短債比維持在2倍的水平，有能力應對市場筑底周期的償債需求。

　　數據顯示，今年上半年，碧桂園在214個城市，如約交付1070批次，超25萬套房屋；下半年計劃交付50萬套，公司賬面已售未結轉資源（合同負債）高達7319億，這將在一定程度上保障公司下半年經營績效的提升。

　　極力維持公司經營穩定

　　2022年上半年，絕大多數房企經營績效出現下滑甚至虧損，中指院統計數據顯示，已發布了業績預報的房企約90家，其中近50家業績預虧，另外還有一部分爆雷房企尚未披露2021年年報而處于停牌狀態。

　　在此情景下，碧桂園的經營也遭受波及。上半年總營業收入約1623.6億，毛利約172.1億，本公司股東應占核心凈利潤約49.1億，均較上年同期有所下降。據悉，碧桂園本期利潤下降主要受到多方面因素影響：一是疫情頻發讓多個區域施工節奏受阻，交付規模下降，從而影響結算數據；二是本報告期納入結算的項目銷售毛利較低，特別是2018年、2019年拿地的部分項目，受市場下行的影響尤為明顯；三是為保障現金流的平衡，公司對部分區域的尾盤資產做了一些量價平衡的安排，從而對毛利率構成壓力；此外，公司基于審慎性原則計提的減值，以及匯率波動造成的匯兌損失，都使利潤表承壓。

　　公司表示，利潤下降的因素多為非現金性質，而且只是階段性問題，下半年，公司預計交付50萬套房屋，隨著結轉規模大幅提升，相信整體盈利水平將有所好轉。

　　值得關注的是，即便盈利能力減弱，但在市場寒冬中，碧桂園的報表依然透露出一定的安全邊際，資產結構和現金流情況均處于良好狀態，反映在行業艱難背景下，公司為保證現金流、資產負債表及利潤平衡上所努力的成效。

　　上半年，碧桂園累計權益銷售1851億，權益現金回款1702.9億，權益回款率92%，已連續7年回款率超過90%，經營性現金流繼續為正；截至報告期末，公司賬面可動用現金余額1479.8億，可動用現金為短期債務的2倍。

　　同時，公司通過經營性現金流償還高成本、期限短的融資，進一步優化債務結構，截至6月30日，集團總借貸余額為2936.8億，較去年同期下降7.6個百分點，剔除預收賬款的資產負債率也從2020年中期的81%下降至72%，凈借貸比率僅為48.1%，連續多年保持在60%以下。

　　資料顯示，碧桂園為呵護市場信心和公司信用，從2021年底至2022年5月，累計購回本金總額5570萬美元優先票據，今年6月，公司又以自有資金提早完成一筆美元優先票據的贖回，本息共計4.1億美元。此外，公司董監事承諾以市場化方式在境內二級市場購買不超過1億元公司債券，目前已實施購買5999萬元，充分體現核心管理層對公司未來持續經營能力和償債能力的堅定信心。7月份，公司再度公告，集團全資附屬公司將以市場化方式在境內二級市場購買碧桂園地產公司債券，首期規模不超過10億元，截至8月底，該項計劃已累計購買約2.8億元。與此同時，在海外債券市場急劇波動之際，公司選擇配股融資超過20億港元，并全數用于回購債券。

　　碧桂園總裁莫斌表示，行業艱難，作為頭部企業需要擔當與堅持，未來，碧桂園有能力亦有實力確保期房完美交付、保障所有債權剛性兌付，保證公司始終處于穩定經營狀態下，直到市場迎來轉機走上正軌。

　　更重視現金流安全

　　目前，全國各地頻繁釋放利好提振樓市信心，LPR長期利率下調等金融支持政策亦陸續出臺，樓市政策的回暖有望帶動市場面的筑底。對于后市，碧桂園管理層仍然保持了謹慎的態度，表示還無法判斷市場是否已經出清，應該已經在筑底過程中，而公司已經將現行的經營策略計劃到了2023年中期，預計那時候市場有望回歸到正常水平。

　　因此，公司已制定了市場底部盤亙周期的經營計劃：一是擁有充沛的貨量，預計全年權益可售貨值不低于5300億，且該部分貨量預計全年去化率不低于68%；二是均衡的布局可以對沖市場分化和局部疫情的惡化，公司可以通過調節貨量供給，采取“以銷定產”、“精準供貨”去對沖風險，應對市場的不確定性。

　　數據顯示，碧桂園截至6月末的項目可售資源約1.22萬億，另有潛在權益可售資源2917億，兩項合計約1.51萬億，這些項目中，96%位于常住人口50萬以上的區域，77%位于人口流入區域，75%位于長三角/珠三角/環渤海等五大都市圈。

　　基于財務安全原則，碧桂園同時在收入端和支出端加強管控，通過可動用現金管理，保持收支平衡狀態。在收入端，公司繼續強調銷售回款效率，上半年平均按揭放款天數同比提升19天，新簽約權益回款率提升了2個百分點；在大宗資產處置方面，公司在上半年盤活收回了69億；另外，為提高與合作方在項目層面資金使用效率，公司已啟動與39家合作方的項目分家。

　　支出方面，則嚴格進行復工鋪排，從源頭嚴控開工量，真正做到“以銷定產”，在“保交付”的前提下，避免無效開工帶來的工程支付增加，預計全年工程款支付較往年有大幅下降，經營性現金流支出壓力減小。

　　總體而言，在現金管理上，碧桂園目前進行每周資金計劃的滾動鋪排，確保有足夠的時間、空間應對短期壓力，“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應對外部的不確定性。2022年下半年，碧桂園在境外已無到期美元債；境內有兩筆債達到可回售狀態，合計40億元，公司稱已做好了相關的資金安排。

　　作為信用等級較高的民營房企，碧桂園是政府監管支持的示范性房企，融資渠道相對較為通暢。在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，公司發行可轉債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；去年下半年至今，公司境內發行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億，是為數不多能夠進行全品種融資的民營房地產企業之一。

　　伍碧君透露，金融機構對于優質民企的融資還是比較友好的，公司在融資方面的壓力不算大，目前在交易商協會和中債信用增進公司的支持下，碧桂園也在推進中票的發行，預計9月份至年底，可以發行完50億中票，同時，相信境內外債券價格會伴隨著行業的改善，逐步回到合理水平。

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責任編輯：李昂