縣城樓市的銷售問題近期頻頻引起輿論熱議。這兩天，某縣縣委書記號召領導干部買房的視頻刷了屏，而近期“多地鼓勵農民進城買房”的話題也備受關注。

　　據紅星資本局不完全統計，近來，江蘇省泰州市、安徽省潛山市、黑龍江省佳木斯市、貴州省遵義市和湖北省黃岡市等地先后推出了鼓勵農民購房的政策。同時，可以看到，在出臺鼓勵農民進城購房的城市中，地方政府多給予購房補貼、契稅補貼等優惠政策。

　　以江蘇省泰州市為例，進城農民在規定時間內購買首套商品住房的，給予一次性補貼，補貼金額為購房者實際繳納契稅的50%。

　　8月18日，紅星資本局隨機選取三座城市采訪了相關人員，發現：有的城市推出的政策讓有意向的購房者增多，而有的城市的補貼活動已經結束。

　　在縣域房地產市場庫存壓力較大的背景下，鼓勵農民進城買房，顯然是將樓市“去庫存”的希望寄托在農民群體身上。對此，農民日報18日發布評論稱，首先要關注的是，如果農民在城市的生活難以為繼，還能否回到農村去？其次要關注農民進城后，究竟發展前景如何？

圖片來源：視覺中國（圖文無關）

　　多地出臺政策

　　紛紛鼓勵農民進城買房

　　綜合中新經緯、澎湃新聞梳理，進入8月，多地出臺政策，紛紛鼓勵農民進城買房。

　　8月11日，吉林省長春市住房保障和房屋管理局發布《關于進一步給予進城農民和來（留）長人才購房補貼政策支持的通知》。《通知》顯示，對購買符合條件的新建商品住房給予200元/平方米購房補貼。

　　除了長春市，吉林省多個城市亦發布相關政策，包括延吉市、吉林市等。

　　其中，延吉市明確，對于農民購買家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房，政府參照購房農民所繳納契稅的額度全額給予補貼。

　　另據《佳木斯日報》報道，今年7月26日，黑龍江佳木斯市人民政府出臺十條優惠政策，其中一條提及“農民進城購房補貼”。在佳木斯市市區購買新建商品住房的農民購房人，每平方米補貼100元，每套補貼總額不超過2萬元；購買新建商業用房的，每平方米補貼150元，每套補貼總額不超過3萬元。

　　據紅星資本局，記者致電佳木斯市某樓盤，其售樓處的工作人員稱，上述補貼活動是在7月中旬推出的，但在7月末已經結束。

　　8月5日，江蘇省鹽城市阜寧縣下發通知，圍繞購房補貼、助企紓困解難等方面推出十項政策。針對農民進城入鎮購房，其中規定，縣域內以個人名義參加社會保險的，可以繳納住房公積金，繳滿6個月并進縣城購房的，可以享受住房公積金貸款。

　　同日，吉林省吉林市代管縣級市樺甸市制定農民進城購房優惠政策，申請人不局限于樺甸籍農民，可以是外省、市購房者，只要戶籍所在地為農村即可；可在城市規劃區內國有土地上購買商品住房或二手住房。同時，針對進城購房的農民，樺甸市還設置了農民隨遷子女義務教育階段就近入學轉學、可申請住房公積金、為從事個體經營的進城購房農民減稅等優惠政策。

　　8月3日，貴州省黔西南州晴隆縣發布試行文件要求，積極推動農業轉移人口市民化，進一步簡化農業轉移人口購房落戶手續。其中提出，對農民工購買商品住房的，其土地承包經營權、宅基地使用權和集體經濟分配權保持不變；研究適合開發適合農民工購買的信貸產品，支持農民工進城購房等。

　　8月2日，四川省涼山彝族自治州寧南縣發布通知提出，實施特殊群體置業補貼，購買新建商品住房的蠶桑產業大戶、烤煙產業大戶，年收入前100名，給予每戶1萬元購房補貼，第101-200名，給予每戶0.5萬元購房補貼；購買新建商品住房的發展林業、畜牧、果蔬的家庭農場大戶，由縣林業和草原局、農業農村局出具產業大戶及家庭農場證明后，給予每戶0.5萬元購房補貼。

　　此外，在7月末，安徽省安慶市潛山市印發若干措施明確，自發文之日起至2023年12月31日，對自愿退出宅基地進城購房落戶的農民，經認定后給予一次性5萬元購房獎勵。對自愿退出宅基地且宅基地復墾為耕地或其他農用地后，由原宅基地使用者承包經營的，經認定后，按每畝3萬元給予獎勵。

　　據紅星資本局，記者致電其中某樓盤的售樓處，有工作人員稱，整個潛山市現在確實只有4個新樓盤，她所在的樓盤只剩幾十套房了。在《若干措施》出臺后，來買房的人比以前多。

　　7月8日，湖北黃岡出臺的《關于進一步促進黃岡市區房地產市場平穩健康發展的補充措施》明確，實行農村戶籍人口進城購房補貼，農民進城購房一次性補貼1萬元（落戶黃岡城區）。

　　今年5月17日，江蘇省泰州市住房和城鄉建設局（下稱“住建局”）在官網發布了《關于有效應對疫情影響促進市區房地產業健康發展的通知》。其中提到：對在泰、來泰大專以上人才以及外來務工人員、進城農民等購房者，在市區范圍內于2022年5月1日至2022年12月31日期間購買首套商品住房的，給予一次性補貼，補貼金額為購房者實際繳納契稅的50%。

　　據紅星資本局，在上述《通知》印發后，泰州市的新房成交量在5月明顯上漲，較4月上漲84%。不過，在5月以后，新房成交量再次下滑，7月的成交均價跌破至1.5萬元/㎡以下。泰州某樓盤售樓處工作人員稱，她所工作的樓盤這一期在去年開盤，目前還剩200余套房子，算是“尾盤”。她認為，樓盤整體賣得還可以。

　　據中新經緯，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進此前表示，此類政策是值得肯定的，進一步說明農民進城購房依然是各地房地產交易市場活躍的一個重要支撐。當前各地新型城鎮化的工作還遠遠沒有結束，類似政策對于導入新市民的人口具有積極作用，同時也將更好地帶動當地樓市和關聯產業的發展。預計2022年全國其他城市也依然會有此類政策，是樓市活躍的又一推動力。

圖片來源：視覺中國（圖文無關）

　　鼓勵農民進城購房效果大嗎？

　　事實上，鼓勵農民進城購房并非此次樓市調控的新鮮產物。

　　早在2015年底，中共中央政治局會議提出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著力補齊短板。

　　在彼時“去庫存”的大背景下，加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買房成為重要措施。

　　按照新華網2016年2月發布的文章，當時山西、山東、甘肅等省明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。

　　2016年2月19日，中國農業銀行還曾推出“農民安家貸”產品，該產品是國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款產品，致力于滿足廣大農民進城購買商品住房的需求。

　　從效果來看，根據新華網報道，截至2016年7月31日，安徽農行“農民安家貸”實現發放23329筆，發放金額69.91億元，幫助農民進城購房。

　　安徽地區房地產“去庫存”效果也得以凸顯。以六安市為例，2015年市區待售商品房面積達663萬余平方米，2016年一季度，六安市區銷售商品房120多萬平方米，同比翻了一番，其中農民購房占比超過50%，去化周期由28個月縮短到18個月。

　　據中新經緯，58安居客房產研究院分院院長張波分析，鼓勵農民進城買房是近期各地樓市政策比較密集的一個點。隨著城鎮化進程，農民進城買房已經在不斷地往前推進，雖然很多農民還是在農村務農，但可能子女或者親戚朋友已經在城鎮里生活居住。另外，隨著大眾對教育的重視程度不斷提升，很多農村家庭的子女要去上更好的學校，也有進城買房的需求。

　　在張波看來，隨著城鎮化不斷提升，盡管農民進城買房的需求依然存在，但從絕對值看，比2015年之前已經明顯減少。因為，2015年三四五線城市去庫存，那幾年不少農民去縣城、市里買房，已經消化了不少農民進城買房的需求，同時，這些年不少返鄉置業人群的父母也是農民，也消化了相當一部分農民進城居住的需求。

　　張波認為，農民進城買房的需求依然存在，內在推動因素包括對于優質教育資源的追求，對于更好公共配套資源的需求，但本輪政策對于農民推動的實際效果將低于市場預期。

　　農民日報評論：不能不算后路賬

　　8月18日的《農民日報》刊發評論《鼓勵農民進城買房，不能不算后路賬》，評論寫道：想要“以房引人”“以房留人”，就必須充分保障農民的權益，給農民留足后路。

　　以下為評論全文：

　　縣城樓市的銷售問題近期頻頻引起輿論熱議。這兩天，某縣縣委書記號召領導干部買房的視頻刷了屏，而近期“多地鼓勵農民進城買房”的話題也備受關注。江蘇阜寧、吉林樺甸、貴州晴隆、四川寧南等多個縣城相繼發布針對農民的優惠買房政策。在縣域房地產市場庫存壓力較大的背景下，鼓勵農民進城買房，顯然是將樓市“去庫存”的希望寄托在農民群體身上。

　　農民要不要進城買房？這個問題不能一概而論。對于那些積累了一定經濟實力、確實有需求離鄉進城的農民來說，此時恰逢政策“東風”，很多縣市針對農民采取了給予購房補貼、享受隨遷子女義務教育階段就近入學轉學、申請住房公積金、為從事個體經營的進城購房農民減稅等政策，降低了購房成本，增加了“進城買房”的含金量，未嘗不是一次不錯的機會。

　　但對于那些雖有進城愿望，但暫時沒有足夠的能力購房，也沒有穩定的收入覆蓋進城后生活成本的農民來說，舉債進城，就要慎之又慎。尤其是一些地方將“自愿退出宅基地進城購房落戶”作為農民獲得進城購房補貼的條件，更要特別審慎。

　　我們總說，農村是維護經濟社會穩定的“緩沖區”“蓄水池”。經濟繁榮期，農民作為“物美價廉”的勞動力走進城市，為城市創造巨大的利潤價值。經濟收縮期，農村的宅基地、農房、林地、農田又像一塊巨大的海綿，重新吸納了歸鄉的人們。

　　如今，經濟新的下行壓力加大，不少縣市希望以各種手段吸引農民進城活躍經濟，擴大需求，這樣的初衷可以理解。但想要“以房引人”“以房留人”，就必須充分保障農民的權益，給農民留足后路。

　　首先要關注的是，如果農民在城市的生活難以為繼，還能否回到農村去？農民在鄉村享有三重保障——“農村土地承包權”“宅基地使用權”“集體收益分配權”，這些權益是農民的命根子，不能因為在城市買了房就放棄了。有老房子可住，有地可種，有糧可收，這是農民的后路，也是社會的后路，一定要留好了。農民的承包權和宅基地也不是不能退，但一定要尊重農民的意愿，通過市場手段，遵循價值規律，依法、自愿、有償地拿真金白銀來跟農民換！像“自愿退出宅基地可獲5萬元購房補貼”的政策，5萬元夠農民在城里買房嗎？能夠保障農民的城市生活嗎？這么點補貼和農村的權益對等嗎？退休市民回鄉居住，從沒有被要求必須放棄城市戶口和城里的住房?！岸x一”的選擇題，城市居民不需要做，農民也不應該面對。

　　其次要關注農民進城后，究竟發展前景如何？農民進城前，門前一壟田、院里一畦菜、山上一捆柴就能解決基本的吃喝。農民進城后，掏空了全家的錢包買房不說，燃氣費、交通費、買肉、買菜樣樣都是必不可少的支出。在當前這個時期，縣域經濟增長乏力，房地產行業的不景氣必然會影響建筑行業農民工群體增收就業，支出增加了，可支配收入沒有可預期的增長，農民能否真正在城里留得住、過得好？縣城在呼吁農民買房的同時，是否為他們準備了足夠的就業機會，如果失業了，能否和城市居民一樣享受就業扶持、失業保險和低收入保障？將來他們老了，這些城市新增人口的社保、養老保險是否已經做了充足的預案？既然吸引農民進城，地方政府就要拿出實實在在的誠意。

　　我國的城鎮化是一個長期的歷史過程，在這個進程中，要保有足夠的歷史耐心，對涉及農民的事情都要多一份考量，但凡是涉及農民的權益，一定不能損害，一定要有益，要有利。在一定歷史時間內，既要讓農民享受到城鄉一體化過程中的發展成果，又要維護好農民的各項涉農權益，讓農民兩頭得利有什么不好？如果總是惦記著農民的那點購買力，甚至想打宅基地的主意，切斷了農民可進可退的后路，是不可取的，這樣換來的短期收益和發展也是難以持續的。

　　作為“城尾鄉頭”，縣城是連接城市、服務鄉村的天然載體，制定政策、出臺措施，一定要有更統籌的城鄉一體化的通盤考慮，切不可“頭疼醫頭、腳痛醫腳”，更不可“城市生病、農村吃藥”。只有盡早擺脫對“土地財政”的嚴重依賴，下大力氣練好內功，不斷完善產業配套和營商環境，優化經濟結構，發展出實實在在的支柱產業，讓進城買房的農民能安居，更能樂業，才是化解縣域經濟難題的根本之道。 

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責任編輯：吳劍 SF031