新浪財經訊 “亞布力中國企業家論壇第十五屆年會”于2015年2月28日-3月2日在黑龍江亞布力召開。萬通控股董事長馮侖出席并演講。

　　對于日益被唱衰的“樓市”聲音，馮侖極不贊成，“并非說少女代表的就是黃金時代，比嫩那沒法比，比的應是作不作為，青春期去坐臺了不叫黃金時代”。馮侖強調稱，房地產始終處于黃金時期，“長個子時代結束了，長腦子時代開始了。不給臉拉皮了，長智慧了”。

　　對于“開發商常被吐槽房價高、活兒糙”的觀點，馮侖更是無奈喊冤，“同樣做理想城市，日本土地建造成本約占15%，中國卻超50%；財務成本日本1%，中國10%；日本土地永久產權，啥時候蓋房都行，中國土地兩年不開發就收回還罰錢，導致開發商行為短期化，房子質量差”。

　　以下為完整實錄：

　　馮侖：我不贊成這個提法，黃金或白金。這是什么意思呢，你說少女是黃金時代，柴靜就不算黃金時代，過了青春期也算黃金時代，更老的秦怡90歲了，你說她不是黃金時代，關鍵是看你作為不作為，你不作為青春期就“坐臺”了，也不叫黃金時代，所以要有作為。劃分有片面性，單純為銷售類房地產，而且是以住宅為產品的銷售類房地產是這么劃分。作為行業來說始終是黃金時代，就是你要作為。另外在不同生命周期做不同的事情。

　　住宅從總量上來說全國的確飽和，轉入到轉折的時期。像過去快速開發銷售的時期結束了。但是又開啟了新時代，青春期結束了，長個結束了，剩下是長腦子時代，擇業時代，戀愛時代，要娃的時代都開始，雖然孩子有可能長瘤子，但是也是一個時代。如果你只停留在長個時代，沒有根本情況改變，那對你個人來說黃金時代結束了，但是對于有作為的企業來說黃金時代剛開始。目前來說，GDP過了8000億萬美金之后，實際上住宅的黃金時代，快速銷售的黃金時代過了。但是物業全面發展的時代開始了，全面時代包括商用，包括特殊物業，包括過去不注意醫療健康、渡假、教育、體育、養老等，全面物業發展時代開始了。再往上走，到2.5萬美金以后，商業化金融時代更加開始。開發類房地產PE是5-7倍，商用不動產，以資產管理和營運為核心的不動產服務，是服務不是開發，以服務帶動開發的資產管理類的房地產是15-20倍。基于經營管理服務業態金融化的房地產，也就是不動產金融，這部分PE給的是20-30倍。雷軍[微博]講的互聯網和房地產結合創造新的服務形式和業態，資本市場上估值30倍起算，美國有一家公司做了5年，就是做房屋出租，做了5年市值超過了萬科。所以都是黃金時代。

　　從行業來說，我們要了解行業的全生命周期，要了解每個階段在哪有所作為，在哪應該放棄什么。40歲的女人你比嫩沒法比，你要比智慧，擔當，要比能說話，比會跑。你不會改變，你50、60歲還比嫩，老懷疑青春不在，日子怎么過，天天去拉皮，日子真沒法過。皮可以老，心可以嫩。這是我對整個行業的看法。

　　住宅領域我認為現在比較焦灼，現在需求方面拉動因素也有，抑制因素也有，所以比較難判斷，包括房屋登記、遺產稅等等各種稅的問題，這些稅是抑制購買的積極性，但是現在又降息，人口流動慢慢放寬，這些有利于促進房價上漲，或者是賣方的需求。所以我認為是焦灼狀態。有三個指標很容易判斷。

　　一、經濟發展水平。如果經濟發展水平人均GDP過了8000萬美金要小心。二、二手房交易量越來越大，超過一手房，變成一比一之后，每天市場賣兩套房，一套新房一套舊房。三、人口增量。機械性的人口增量，不能光等生孩子，機械性的人口增量沒有時要特別小心，這是對于住宅的部分。

　　其他的部分就不仔細說了，過去一年地產商最多的一件事就是變臉，說法全改了，詞全改了，萬科以前是做全球最大的住宅公司，現在是做城市發展配套服務商。萬達[微博]以前說是商業不動產，現在是文化、體育，大家都變臉了。變臉的是有為的公司，都像柴靜一樣，不比嫩了，比智慧，比擔當，比創新能力，房地產和其他業態都是在進入全面的轉型、升級、創新。我大體上是這樣的判斷。   

　　閻志：我不是做住宅，我是做批發市場和物流設施，五洲的也坐在這里，我們是同行，也是在香港上市。

　　談地產還是回到標題以及你的問題，無論什么時代，面對怎樣的變化，怎樣應對，房地產核心是做好房子。雷軍剛才講了，無論用什么樣的互聯網思維，如果能做到極致的房子，它一定是有需求的。剛需肯定是客觀存在，改善性需求肯定是非常大，隨著收入提高，生活質量的提高，這是肯定的。房地產公司來說任何時代都要把房子做好，把服務做好。

　　第二個想法，現在時代是需求多元的，房地產市場不在只是買住宅，對住宅的形式，以及對商鋪、旅游地產、養老地產需求很多元，同時帶來產品多元，同時也帶來回報多元，現在買房子不僅僅是二手房轉賣掙錢，可能也有新的形式。新的信托、新的回報，無論什么樣的時代，這是基本的。

　　回答主持人的兩個問題，一個是2015年的政策環境，我覺得政策環境會向好。因為剛才說了，如果各地政府再不抓的話，對財政還有很大的壓力。無論是經濟環境要求，還是各地財政要求，還是產業帶動的要求，政策會向好，會進入降息的周期，限購、限貸會慢慢放松。

　　第二個問題，2015年的趨勢。我是消費者，也做了一點點房地產。作為消費者來講趨勢會是平穩的，降息或者是給一點政策信息就回來這個不現實，最重要的一點是投資渠道多了，而且投資的回報很高，而且很多回報高于房地產一般回報，所以現在投資性房地產需求受到很大的打壓，主要靠剛需和改善性的需求。所以總體來說是平穩的。

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