在國(guó)際經(jīng)濟(jì)和政治中心舉辦的致力于推動(dòng)終身學(xué)習(xí)的全球化平臺(tái)——沃頓商學(xué)院全球論壇，將于6月13日—14日在北京舉行。圖為易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱。(圖片來源：新浪財(cái)經(jīng) 劉海偉 攝)

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 在國(guó)際經(jīng)濟(jì)和政治中心舉辦的致力于推動(dòng)終身學(xué)習(xí)的全球化平臺(tái)——沃頓商學(xué)院全球論壇，將于6月13日—14日在北京舉行。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)言時(shí)表示，現(xiàn)在的政策取向是刺激市場(chǎng)，重振市場(chǎng)雄風(fēng)。預(yù)計(jì)六七月應(yīng)有十多個(gè)城市調(diào)整限購政策。一部分非限購城市，比如安徽等城市都做了其他方面政策上的調(diào)整，刺激當(dāng)前的市場(chǎng)。

　　以下是文字實(shí)錄：

　　丁祖昱：跟大家交流一下當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大變化：首先是市場(chǎng)變化，最近看到很多報(bào)道說當(dāng)前這段市場(chǎng)很差，接下去可能還會(huì)更差，那么對(duì)這個(gè)短期市場(chǎng)我跟大家做一個(gè)分析。第二個(gè)，對(duì)中長(zhǎng)期行業(yè)的變化和大家做一下判斷，這里可能是以預(yù)測(cè)為主。第三個(gè)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)我們著重談一下開發(fā)商運(yùn)作方式的變化。

　　首先，看一下近期 房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

　　先講政策的變化，從去年新一屆政府換屆之后，整個(gè)政府的調(diào)控思路發(fā)生了巨大的改變，也就是說越來越減少行政的干預(yù)，把市場(chǎng)回歸于市場(chǎng)本身。從去年3月份到現(xiàn)在，中央沒有出臺(tái) 過任何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)限制或刺激的相關(guān)政策，就是中央層面沒有出臺(tái)過相關(guān)的政策。可能從某種情況說現(xiàn)在都在醞釀長(zhǎng)期的長(zhǎng)效機(jī)制，但短期我們覺得這些長(zhǎng)效機(jī)制馬上到位的可能性也不大，所以在這樣一個(gè)程度上面來講的話，整個(gè)中央政策面是一個(gè)真空。

　　對(duì)于未來的長(zhǎng)效機(jī)制大家比較關(guān)注的有幾個(gè)，一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)登記的情況，它已經(jīng)排了個(gè)時(shí)間表，到2016年、2017年登記的工作會(huì)有基本的成果。第二個(gè)是房產(chǎn)稅落地的問題，相比不動(dòng)產(chǎn)登記房地產(chǎn)稅落地會(huì)更晚一些，另外，房地產(chǎn)稅還面臨其他政治方面、制度方面、社會(huì)方面等牽制，并不是這么容易出臺(tái) 的。

　　我內(nèi)部舉個(gè)很小的例子，之前收試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市有兩個(gè)，一個(gè)是上海，一個(gè)是重慶。上海是對(duì)增量房地產(chǎn)收取房地產(chǎn)稅，也就是說原來你買的房子我是不管你的，但是你新買一套，按照你的面積標(biāo)準(zhǔn)、按照相關(guān)條件來收取房產(chǎn) 稅，自己有一套的不收，第二套按照超過一定面積來收。重慶它不是這樣一種方式，它是針對(duì)中高端房地產(chǎn)存量收稅，那么出現(xiàn)什么問題？重慶稅收不到了，因?yàn)槎际呛芏嗄昵盎蛘哌^去幾年買的房子，當(dāng)時(shí)買的時(shí)候不告訴他要收稅 ，說今天開始每一年要問你收稅 ，所以重慶地稅部門面臨一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，就是投入了大量的人力、物力、財(cái)力、精力，但是稅收不上來。據(jù)我所知，現(xiàn)在這么大一個(gè)城市收上來的稅還不到十個(gè)億，其中付出了巨大的代價(jià)，這是中央層面的政策。

　　對(duì)地方層面，中央也把很多權(quán)限回歸給地方，允許地方根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況放松或者調(diào)整，做一些這方面的變動(dòng)，所以最近兩三個(gè)月的時(shí)候我們看到更多的是地方層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控 放松的政策，比如對(duì)限購放松的政策。當(dāng)然，現(xiàn)在有一個(gè)什么趨勢(shì)？誰也不想做這個(gè)領(lǐng)頭羊，大家都做一些小打小鬧政策上調(diào)整的工作。比如說南寧它對(duì)周邊的一些城市給予了同等 條件，也就是說你雖然沒有南寧的戶籍，但是周邊這些城市可以享受和南寧戶籍一樣的購房政策。另外，像無錫它把入戶的標(biāo)準(zhǔn)從原來的七十平方米降到六十平方米，買六十平方米的物業(yè)也可以入戶。大家關(guān)注限購方面政策的取消和打開目前還沒有，比較典型的是本周沈陽出臺(tái) 過一天的限購取消政策，本周三時(shí)候我們說“我們不限購了”，結(jié)果本周四又說“我們還是限購的”，所以誰都不愿意做這樣一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者正式對(duì)外宣布“我不限購”。

　　我預(yù)計(jì)，因?yàn)樽〗ú吭谇耙恢茉��?jīng)做過一個(gè)表態(tài) ，除了北上廣深之外它還是把這個(gè)權(quán)限回給地方，地方根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整相關(guān)政策，所以我預(yù)計(jì)六七月份應(yīng)該有十來個(gè)城市調(diào)整它的限購政策。另外還有一部分非限購城市，比如安徽 很多城市它們都做了其他方面政策上的調(diào)整，比如說免一些稅，公積金做一些補(bǔ)充刺激當(dāng)前的市場(chǎng)，因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)不好，所以現(xiàn)在的政策取向是刺激這個(gè)市場(chǎng)，重振市場(chǎng)的雄風(fēng)。

　　那么我們看一些數(shù)據(jù)，最近幾個(gè)月為什么說市場(chǎng)不好？我認(rèn)為最重要的數(shù)據(jù)是成交量的數(shù)據(jù)，4月份、5月份一手房住宅成交量數(shù)據(jù)，一方面持續(xù)在下跌，北京、上海等地方成交量持續(xù)在下跌 ，另外一方面，它們成交量接近最近三年的最低點(diǎn)，除了一二月之外，因?yàn)橹袊?guó)一二是春節(jié)，一般不買房，現(xiàn)在已經(jīng)回到2012年最差的水平上，都回到最低點(diǎn)。很多二線城市和三線城市商品房成交量也是在最近三年當(dāng)中一個(gè)最低點(diǎn)，所以我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)從成交的角度上來看是非常差的。  當(dāng)然，由于已經(jīng)到了最低點(diǎn)，再往下的空間實(shí)際上是不多的，正常的水平是多少？比如上海正常水平是在80-90萬平方米左右，北京也差不多是這個(gè)數(shù)字。現(xiàn)在50萬平方米左右這個(gè)數(shù)字基本上已經(jīng)從正常的數(shù)量級(jí)上面回落40%-50%左右。

　　從房?jī)r(jià)上來看，統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)表明，雖然目前房?jī)r(jià)有不少城市是環(huán)比上升，但是我們開始看到更多城市開始環(huán)比下降，而且上升幅度小于下降城市，像杭州它的回落是0.7%，廈門上升的幅度沒有到0.7%。從最近幾個(gè)月環(huán)比和同比情況來看，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)壓力還是非常大，我認(rèn)為房?jī)r(jià)下降的這個(gè)趨勢(shì)還在進(jìn)行過程當(dāng)中，不像成交量一下降到40%、50%之后在一個(gè)谷地，很難往前走，但是房?jī)r(jià)剛剛開始啟動(dòng)。

　　我們易居做了一個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)，做了全國(guó)288個(gè)城市，中國(guó)地級(jí)以上城市有289個(gè)，其中海南三沙沒有房地產(chǎn)，所以我們做了288個(gè)城市的指數(shù)，從4月開始環(huán)比 開始下行，5月份環(huán)比下行幅度繼續(xù)擴(kuò)大。然后從同比的情況來看，去年7月份同比是最高的，差不多在11%左右，今年5月份同比幅度已經(jīng)回落到5%，而且同比回落幅度在繼續(xù)加快，我們認(rèn)為在三季度到四季度初的時(shí)候有可能同比沒有上升，什么概念？就是等于把它跌回去。

　　那么到底要跌到什么時(shí)候，我們可以看一下具體項(xiàng)目，我們看到很多項(xiàng)目現(xiàn)在在跌價(jià)、在調(diào)價(jià)，更多是新開盤的項(xiàng)目，因?yàn)樵谑鄣捻?xiàng)目如果跌價(jià)也許之前買的客戶會(huì)找上門來說“昨天買的是1萬塊錢，但今天跌到9千了，你得把這1千退回給我”，這種情況是經(jīng)常發(fā)生的。在這種情況下一般的開發(fā)企業(yè)不太敢明目張膽的降在售項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，它最多給一些優(yōu)惠、一些折扣 。更多是新開盤項(xiàng)目它可以開一個(gè)相對(duì)來說低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格。

　　我們看到，從3月份降價(jià)開始，到現(xiàn)在5、6月份，降價(jià)的幅度越來越大，我甚至看到所謂降價(jià)50%的案例，它降將什么程度？差不多降到了09年的房?jī)r(jià)。更多實(shí)際是把價(jià)格回到2013年初，更極致一點(diǎn)回2012年年末。   所以我的判斷，如果價(jià)格狀態(tài) 回落的話，回到03年年初可能就是這一輪中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整比較大的一個(gè)幅度，因?yàn)槿ツ攴績(jī)r(jià)漲得比較快，能夠回落到去年年初算是比較大的價(jià)格調(diào)整了。

　　再從幾個(gè)指標(biāo)看一下，一個(gè)是供求 和庫存指標(biāo)不太好看，什么概念？就是當(dāng)月供應(yīng)多少、成交多少的一個(gè)比數(shù)。我們看到很多城市都是2：1以上，比如北京2.7：1，就是供應(yīng)2.7套只成交1套。還有一些城市，像大家比較關(guān)注的杭州、寧波這些城市是2.1：1的情況。很多城市也出現(xiàn)供大于求的情況。當(dāng)然，供求比是每個(gè)月會(huì)變化的，這個(gè)月可能供應(yīng)差一點(diǎn)，但下個(gè)月會(huì)拉回來一點(diǎn)，可能這個(gè)在6月份達(dá)到最差的情況之后它會(huì)穩(wěn)住。

　　另外，我們看到消化周期，因?yàn)樽钣疫叺牡箶?shù)第二列有消化周期，它用的是月份，我們看到很多城市的情況已經(jīng)比去年同期上升了100%左右，去年比如說北京才8個(gè)月就可以把這些存量全部賣完了，現(xiàn)在要賣16個(gè)月。我們也看到個(gè)別城市超過20個(gè)月，像杭州、寧波，特別是寧波時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)，超過2年的時(shí)間才能把當(dāng)前的存量全部消化掉。這說明這些城市的供應(yīng)關(guān)系相對(duì)來說壓力是比較大的，成交的情況是比較差的，需求是不正的。

　　另外，我們從土地的情況也可以看到，最近一段時(shí)間開發(fā)商不買地，很多土地留標(biāo)了，很多土地底價(jià)成交，連上海前天也出現(xiàn)了一塊留標(biāo)的住宅用地，上海、北京這種地方一般來說很難留標(biāo)，結(jié)果上海有一塊住宅，雖然也是很偏遠(yuǎn)的地方，但是就是沒人要，說明開發(fā)商企業(yè)對(duì)短期市場(chǎng)比較看好，他們采取的策略是不投資不拿地。

　　土地消化周期目前來看一線城市還不錯(cuò)，二三線城市壓力還很大，土地消化是指過去三年商品住房土地總的出讓的面積除以過去三年我們成交的商品住房的面積，就是看一下土地多還是住房的銷售多。我們可以看到，一線城市差不多是1左右，就是基本平衡，其中深圳還只有0.44，也就是說深圳的土地是不夠的。但是二三線城市差不多都是在2以上，也就是說土地大于正常的市場(chǎng)需要的住宅的量，而且大得還比較多，大1倍以上。那么大1倍以上我們就當(dāng)它還是正常的，如果大3倍以上那我們就認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)存在壓力，大家可以看一下存在壓力的城市目前來看還是非常多，像大家都知道的鄂爾多斯差不多需要7倍，過去3年出讓的土地需要7倍的市場(chǎng)才能把它消化掉。從目前情況來看，這種市場(chǎng)基本就屬于沒有希望的市場(chǎng)，在短中期都沒有希望的市場(chǎng)。  當(dāng)然，更多的市場(chǎng)是有壓力的市場(chǎng)，2-3倍的我們都認(rèn)為是有壓力的市場(chǎng)，像大連、天津、青島、寧波、杭州這些城市都是屬于壓力比較大的有壓力的市場(chǎng)。像上海、北京、廣州、深圳都屬于比較健康、比較正常的市場(chǎng)，一線城市土地資源比較稀缺，二三線市場(chǎng)土地資源比較豐富。

　　這是對(duì)于短期市場(chǎng)的看法，總結(jié)一下，應(yīng)該講短期市場(chǎng)不是特別樂觀 ，壓力比較大，我個(gè)人認(rèn)為6、7、8月份是壓力最大的三個(gè)月，過了這三個(gè)月也就好了，最差的時(shí)候也就過去了。為什么說這三個(gè)月最差？一方面，供應(yīng)還在增加，另外一方面，6、7、8是市場(chǎng)的淡季，所以在供求關(guān)系持續(xù)失衡情況下6、7、8更可能出現(xiàn)更多樓盤價(jià)格下調(diào)。

　　行業(yè)情況是怎么樣？未來發(fā)展趨勢(shì)是怎么樣？我們看更長(zhǎng)時(shí)間的數(shù)據(jù)。 這里把中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)幾個(gè)最重要的指標(biāo)從02-13年都拿出來對(duì)比。

　　首先，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的指標(biāo)，02年時(shí)候只有0.8萬億，去年達(dá)到8.6萬億，12年漲了10倍，實(shí)際上是0.78萬億到8.6萬億，漲了10倍還多。8.6萬億什么概念？差不多相當(dāng)于中國(guó)GDP的15%，也就是說房地產(chǎn)投資加在一起差不多等于七分之一的中國(guó)GDP，所以為什么政府對(duì)房地產(chǎn)很關(guān)注。雖然我們不叫房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，而且這里指的是房地產(chǎn)開發(fā) 投資，還沒有講到房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，比如建材、服務(wù)等等這些關(guān)聯(lián)行業(yè)如果都算上去的話對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響可能更大，這12年漲了10倍。

　　再看一個(gè)銷售方面的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售方面的數(shù)據(jù)漲幅更大，左邊一張表是銷售面積，從02年2.7億平方米漲到去年13.1億平方米，但是你可以看到13億和2.7億，這12年中國(guó)房地產(chǎn)差不多總的成交面積有60多億平方米，60多億平方米平均攤給6億多，因?yàn)橛?億多城市人口，人均可以攤到10平方米，所以在2012年時(shí)候中國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到32.9平方米，其中有10平方米是在最近十年完成的，這個(gè)數(shù)字非常高，漲到5倍。

　　中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額從02年0.6萬億漲到去年的8.1萬億，12年漲了15倍。09年左右時(shí)候中國(guó)規(guī)模是4.4萬億，所以那一年中國(guó)有一個(gè)叫“四萬億政策”，把整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)全部拉起來，那年用四萬億拉動(dòng)一個(gè)四萬億的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒什么太大問題，但是今天中國(guó)房地產(chǎn)銷售達(dá)到八萬億，所以今天中國(guó)用同樣的力度 推動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)可能效果就不明顯了。大家有人認(rèn)為再搞一次四萬億推動(dòng)是不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度就回到09年的情況，我個(gè)人覺得很難，光看房地產(chǎn)就是這樣，房地產(chǎn)規(guī)模又大了一倍。

　　這兩個(gè)數(shù)字我認(rèn)為有非常值得我們關(guān)注的點(diǎn)，就是我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)在2013年已經(jīng)達(dá)到了頂峰，特別是銷售面積達(dá)到了頂峰，過去的十多年中國(guó)房地產(chǎn)在不斷持續(xù)的增長(zhǎng)，而且如果是去年達(dá)到頂峰之后也許接下去是回落 。當(dāng)然，我前面已經(jīng)講過中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)雪崩式崩盤式的回落，但是從13億平方米回落到12億或者11億平方米是有可能的，比如今年我認(rèn)為應(yīng)該回落到12億-12.5億左右的成交量。接下來幾年每年都穩(wěn)定在這樣的成交面積，到2020年可能在10-11億平方米。這已經(jīng)不小了，過去十年中國(guó)加在一起是60多億平方米，如果未來每年是11億-12億平方米，給8億人口的話人均可以分到15平方米，那么15平方米是什么概念？人家建筑面積會(huì)從33平方米達(dá)到48平方米。但事實(shí)是是用不了這么多的，一般發(fā)達(dá)國(guó)家到40平方米以后增長(zhǎng)速度就會(huì)放緩。所以在2020年前我認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)還比較平穩(wěn)，但是2020年之后也許一手房市場(chǎng)回落速度可能更加快一些。

　　從房?jī)r(jià)的情況來看它是比較穩(wěn)定增長(zhǎng)的，也就是說12年漲了3倍，從2000多塊錢漲到去年的6000多塊錢，這個(gè)數(shù)字我個(gè)人認(rèn)為是合理的，物價(jià)這幾年漲過3倍還有很多很多產(chǎn)品商品，那么全國(guó)的平均房?jī)r(jià)從2000多塊錢漲到6000多塊錢我個(gè)人認(rèn)為是合適的。當(dāng)然，各個(gè)城市根據(jù)自己的情況，你看一下12年是漲過3倍還是不到3倍？比如北京、上海這種城市肯定在5倍以上，但是可能有一些三四線城市還不到3倍，這種情況都是有的。

　　從土地情況來看，土地情況因?yàn)樗鼪]有連續(xù)12年的數(shù)據(jù)，我把它從2012年每個(gè)季度的數(shù)據(jù)拿出來做個(gè)比較，這個(gè)主要是讓大家知道中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)一下子下去，為什么不會(huì)？因?yàn)檎�府�?duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴太高。去年四季度土地財(cái)政對(duì)政府財(cái)政的貢獻(xiàn)達(dá)到83%，也就是說土地財(cái)政占地方政府財(cái)政的83%，這是最近幾年最高的比數(shù)，正常的是40%-50%。也就是說土地出讓 錢相當(dāng)于政府財(cái)政的40%-50%，去年四季度達(dá)到83%，今年一季度達(dá)到74%，所以地方財(cái)政對(duì)土地依賴度更高一些。在這種情況下一下子把房地產(chǎn)打下去對(duì)中國(guó)轉(zhuǎn)型發(fā)展平穩(wěn)調(diào)整影響非常大，所以一般來說中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　剛剛出來1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在回落過程中，但是回落幅度不大，又回落1個(gè)百分點(diǎn)，和去年相比回落4.5個(gè)百分點(diǎn)。按前面說的，占整個(gè)GDP的15%，那么回落4.5個(gè)百分點(diǎn)它還是增長(zhǎng)的，只不過去年是增長(zhǎng)19.8%，回落4.5個(gè)百分點(diǎn)的話對(duì)GDP影響增速大概在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，但是不一定反映在GDP上面，因?yàn)榇蠹抑�道統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字互相之間邏輯關(guān)系不是這么準(zhǔn)確，也許它會(huì)做調(diào)整和加工。所以我特別關(guān)注二季度GDP數(shù)據(jù)，如果統(tǒng)計(jì)局給出的二季度GDP數(shù)據(jù)是7.3以上的話我認(rèn)為肯定做了很多修正和調(diào)整，如果是7.2或7.1的話也許可能會(huì)做一些調(diào)整，但是就沒這么做。這兩個(gè)數(shù)字有一個(gè)巨大的差異，就是比較差的GDP如果給出的話，中央層面可能會(huì)在貨幣政策方面會(huì)有一些動(dòng)作 ，如果給出7.2以上GDP增速，貨幣政策還是微刺激的方式，兩者區(qū)別對(duì)房地產(chǎn)影響也很大。

　　剛剛講到城市人口在增長(zhǎng)，老齡化的趨勢(shì)也非常明顯，由于人均居住水平在不斷的提升，如果未來還保持這么快的增長(zhǎng)速度是不可能的，所以應(yīng)該在2020年左右整個(gè)人均住房達(dá)到一個(gè)比如40平方米之后進(jìn)入到平穩(wěn)或比較平緩增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)下面。

　　我最后講的是關(guān)于行業(yè)的調(diào)整，張教授道到中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控 是從05年開始，我們把它作為新的階段的開始，從05年到現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一共經(jīng)歷四次調(diào)整，含2014年的這次調(diào)整。第一次是05年，05年5月份出臺(tái) 調(diào)控 政策，到年末差不多調(diào)整到位，那一次調(diào)整時(shí)間很短，調(diào)整半年左右。第二次是08年是全球危機(jī)，9月份突然之間覺得全球不行，然后中國(guó)經(jīng)濟(jì)馬上不行，年底時(shí)候中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入要死要活的邊緣，生死存亡的邊緣，但是09年3月份4萬億一啟動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)又活過來，前后用了3個(gè)月的時(shí)間走到崩潰的邊緣，再用3個(gè)月時(shí)間又走到火暴的程度，所以中國(guó)的房地產(chǎn)有的時(shí)候完全因?yàn)檎�策拉上拉下�?011年那一次是全面限購，上半年是北京限購，下半年是上海等全國(guó)四十多個(gè)城市限購，那一年調(diào)整時(shí)間比較長(zhǎng)。第四次是今年年初春節(jié)開始調(diào)整，到現(xiàn)在還是屬于調(diào)整的過程當(dāng)中。

　　前三次都有原因，那么這次應(yīng)該也有原因，如果從外因來講是今年錢比較緊，很多錢流不到房地產(chǎn)當(dāng)中，特別是按揭這塊不給力，我首套房貸款給的金額比較少，5月份房貸這塊增長(zhǎng)3000多億，為什么5月份增長(zhǎng)3000多億？因?yàn)?月底中央政府對(duì)房貸有一定的批示，希望對(duì)首套房房貸給予更多支持，所以就還1-4月份應(yīng)該放款一直遲遲未放的，所以有3000多億的增長(zhǎng)，這是外因。內(nèi)因 是什么？核心是我前面講的，我認(rèn)為市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)的頂點(diǎn)，特別是成交量放得比較大，透支一部分需求。成交量放大之后企業(yè)看到這么好的市場(chǎng)，加快它的開工、加快它的上市量，所以供應(yīng)也增加了。另外一方面很重要的是房?jī)r(jià)去年上升速度比較快，房?jī)r(jià)上升快了之后老百姓購買率沒有上升，所以降低大家房子購買能力。這些因素共同作用，今年春節(jié)后市場(chǎng)進(jìn)行比較大的調(diào)整。當(dāng)然，我不認(rèn)為這次調(diào)整會(huì)有多長(zhǎng)的時(shí)間，一般來說過去幾次最長(zhǎng)的，12-14個(gè)月，短的話是6-9個(gè)月，這次我認(rèn)為也不會(huì)太長(zhǎng)，最長(zhǎng)不會(huì)超過15個(gè)月，也就是說最長(zhǎng)不會(huì)超過明年二季度，短的話應(yīng)該在今年4季度市場(chǎng)可以回穩(wěn)。幅度相對(duì)來說這方面比較大，房?jī)r(jià)的調(diào)整我認(rèn)為應(yīng)該要回到去年年初，所以從調(diào)整幅度上來講我認(rèn)為不小，但是時(shí)間是有限的，和前幾次相比屬于較強(qiáng)的一次，但是時(shí)間是有限的。

　　如果有外因政策，比如貨幣政策比較寬松的話那么市場(chǎng)可能會(huì)提前復(fù)蘇 ，但是如果市場(chǎng)提前復(fù)蘇的話，由于我前面已經(jīng)講過了，貨幣作用對(duì)市場(chǎng)的刺激可能也是短時(shí)間的，因?yàn)樗�整個(gè)內(nèi)在的供求 關(guān)系從目前情況來看已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)臨界點(diǎn)，也就是說它不可能再像過去那么多年持續(xù)不斷的攀升了，在這種情況下面市場(chǎng)進(jìn)入到一個(gè)平穩(wěn)期我認(rèn)為是更有可能的，就是未來的市場(chǎng)可能會(huì)更加平穩(wěn)，波動(dòng)可能會(huì)更小，整體趨勢(shì)是緩步的下行，這可能是未來中國(guó)房地產(chǎn)的這樣一個(gè)趨勢(shì)。但是即使緩步下行它還是會(huì)比過去十年總量大得多得多，過去十年如果單純從面積上來講，從2點(diǎn)幾億到13億，未來5-6年，2020年之前每一年都保持11億-12億數(shù)量級(jí)水平上面。這是整個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。

　　接下來講講企業(yè)的變化，實(shí)際上這一輪房地產(chǎn)的快速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受益更多，特別是大企業(yè)受益更多。我前面講了，中國(guó)的銷售額02-13年漲了15倍左右，從萬科、中海、金地來看，這種情況下面看到大企業(yè)受到的高速的發(fā)展。另外一方面，這些企業(yè)的集中度在逐步提高，去年銷售額1千億以上的公司有7家，這是不可想象的，全球1千億以上的公司全在中國(guó)，全球第一是萬科，第二是綠地，反正前7位都是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。300-1000億公司有14家。150億-300億公司有29家。中國(guó)去年超過150億銷售額的有50家房地產(chǎn)企業(yè)，包括全球第一的房地產(chǎn)企業(yè)都在中國(guó)。這前10強(qiáng)加在一起市場(chǎng)份額占中國(guó)整個(gè)市場(chǎng)份額，一季度的數(shù)字是接近20%，超過19%，前二十強(qiáng)市場(chǎng)份額差不多在25%不到。這已經(jīng)有一點(diǎn)寡頭 壟斷 的味道，而且我認(rèn)為市場(chǎng)集中度的增長(zhǎng)還在繼續(xù)過程當(dāng)中，未來兩三年我估計(jì)要到25%左右，前二十強(qiáng)接近三分之一的市場(chǎng)。未來在一線和二線城市當(dāng)中50強(qiáng)房企應(yīng)該超過一半的市場(chǎng)份額 ，目前在40-45左右，未來我認(rèn)為要超過50。所以中國(guó)雖然有5萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，但其中50強(qiáng)的企業(yè)是最厲害的，千分之一的企業(yè)是最厲害的。當(dāng)然，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量未來還會(huì)減少，每個(gè)國(guó)家都是這樣的趨勢(shì)，集中度越來越高。

　　當(dāng)然，由于市場(chǎng)、行業(yè)都發(fā)生了變化，企業(yè)現(xiàn)在也碰到各種各樣的變化。比如以萬科為代表的1000億以上的企業(yè)要保持這樣的規(guī)模，必須保持這樣規(guī)模的話就得犧牲利潤(rùn)，因?yàn)樾袠I(yè)本身會(huì)有波動(dòng)，你要保持規(guī)模的話就必須在部分的項(xiàng)目當(dāng)中放棄一些利潤(rùn)。比如萬科有很多項(xiàng)目是不賺錢的，所以它的凈利率從15%一直到到11.9%。這些規(guī)模房企都是同樣的情況，今天凈利率能夠保持在10%就不錯(cuò)了，如果按照今年市場(chǎng)表現(xiàn)來看的話，我認(rèn)為10%都撐不住。但因?yàn)槎际巧鲜泄�司，而且中�?guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)結(jié)算 方式是竣工才結(jié)算 ，所以從今年財(cái)報(bào)當(dāng)中看不出它們的利潤(rùn)率下降。

　　從300億-700億的企業(yè)它們的目標(biāo)是突破1000億，它面臨規(guī)模一方面希望快速增長(zhǎng)，另一方面它的開工量很大，但如果一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)之后，房子賣不掉，這些在建量就會(huì)變成存貨掉在它們手上。所以它們屬于進(jìn)退兩難，已經(jīng)知道做規(guī)模沒意思，不能像萬科學(xué)習(xí)做規(guī)模了，但是又是在這個(gè)高速行進(jìn)的列車 上面，速度慢不下來，一慢下來可能碰到更大的問題，所以十多家企業(yè)碰到進(jìn)退兩難的問題。

　　第三類企業(yè)是150億-300億的企業(yè)，這些企業(yè)看到很多故事，看到很多神話，看到很多企業(yè)都是在短短幾年里面十倍幾十倍的增長(zhǎng)，他們當(dāng)然也有這種雄心壯志，這都是屬于五十強(qiáng)的企業(yè)，為什么你們能夠增長(zhǎng)而我就不能增長(zhǎng)？我100多億完全可以到200多億、300多億、400多億。

　　第四類是百億或者不到一百億的企業(yè)，這些企業(yè)和前50強(qiáng)企業(yè)相比最大的劣勢(shì)在哪里？中國(guó)政府和中國(guó)銀行的眷顧，中國(guó)銀行有一張內(nèi)部名單的，內(nèi)部名單會(huì)寫房地產(chǎn)這一塊，我這里這50家企業(yè)要優(yōu)先放款。那張名單是45家企業(yè)優(yōu)先放款，一旦進(jìn)入到這張優(yōu)先名單它拿到貸款的可能性比較大，一般來說前20強(qiáng)都在里面，后面從20-50強(qiáng)基本在里面，但是不一定在每個(gè)銀行名單里面都會(huì)有。但是50強(qiáng)之后就要看你的能力了。所以對(duì)這些企業(yè)來說它非常想快速到50強(qiáng)企業(yè)里，所以它們出現(xiàn)更加進(jìn)取的情況，但是由于它拿的是更貴的錢，地它也不一定競(jìng)爭(zhēng)得過千50強(qiáng)企業(yè)，所以它們反而面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，它們和小企業(yè)不一樣，小企業(yè)是以賺錢為目的的，我不追求規(guī)模，也不追求太大的增長(zhǎng)，只要這塊地有錢賺我就做，沒錢賺就不做，它們和小企業(yè)最大的差別是想再上一個(gè)臺(tái)階 就可能會(huì)選擇一些錯(cuò)誤的土地拿一些貴的錢。市場(chǎng)如果一旦出現(xiàn)波動(dòng)就可能出現(xiàn)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，比如說3月份爆出來的光耀，它就是典型的拿了高利貸，它每年付的本金 和利息是一樣的，然后又拿了一些錯(cuò)誤的土地進(jìn)行相關(guān)的運(yùn)作。

　　企業(yè)現(xiàn)在做什么相關(guān)的調(diào)整呢？ 我總結(jié)一下它們的發(fā)展趨勢(shì)，主要是指大企業(yè)：

　　第一個(gè)，很多企業(yè)不談高周轉(zhuǎn) ，以萬科為代表都開始談?shì)p資產(chǎn)，希望把企業(yè)做輕一點(diǎn)，我覺得這是一個(gè)趨勢(shì)。我們?cè)谖诸D上了課之后都知道美國(guó)沒有房地產(chǎn)這個(gè)類別 ，房地產(chǎn)應(yīng)該放到金融這個(gè)類別里面。在中國(guó)目前這也成為了一種潮流和趨勢(shì)。

　　第二個(gè)趨勢(shì)，從追求規(guī)模到今天開始追求利潤(rùn)，之前都談“我是一千億的公司”，今天開始談“我是利潤(rùn)一百億的公司”，因?yàn)橐?guī)模到一定程度如果沒有利潤(rùn)的話這個(gè)規(guī)模是無效 的，現(xiàn)在開始談利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　第三個(gè)趨勢(shì)，是從追求進(jìn)入更多城市搶地盤，到今天開始做是深耕，所以很多規(guī)模房企選擇這二三十個(gè)城市作為未來主要發(fā)展的城市，開始進(jìn)入深耕。 上海周邊有一個(gè)項(xiàng)目它賣得不錯(cuò)，一年能夠賣20個(gè)億，結(jié)果它們?cè)黾右矝]信心，為什么沒信心？因?yàn)樗�說“我這個(gè)盤總的貨值有600多億，我一年賣20多個(gè)億得30年才能把這個(gè)盤全部開發(fā)完，”所以它沒有信心。周邊樓盤更沒信心，可能要賣50年、100年。所以很多規(guī)模房企不選擇進(jìn)入到三四線城市，因?yàn)樗鼈兊娜丝谟邢蕖⑹袌?chǎng)需求有限，人口人均居住水平還非常高。

　　不知道前兩天大家注意到?jīng)]有，中國(guó)西南財(cái)經(jīng) 大學(xué)發(fā)一本報(bào)告提到中國(guó)空置房比例是22.4，我至少認(rèn)為這個(gè)報(bào)告比之前很多數(shù)據(jù)更加靠譜一些，它是對(duì)中國(guó)29個(gè)省1000個(gè)小區(qū)做入戶訪談之后給出結(jié)論，雖然在小區(qū)樣本選擇上面還可以更加提升一些，但至少它是認(rèn)認(rèn)真真做的一次調(diào)查。22.4我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)數(shù)字雖然有點(diǎn)高，但是還是客觀的。而且我們也看到其中二三線城市的空置率是27.6，一線的空置率是18左右，所以一線城市真正的需求是不少，二三線我們就會(huì)面臨有房無人的限期、房等人的情況。所以在這種情況下從搶地盤到深耕。

　　第四個(gè)趨勢(shì)，過去都是住宅開發(fā)商，今天開始多元化了，做商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，還做海外地產(chǎn)。我們看到綠地說今年海外要做200億人民幣的銷售。當(dāng)然，更多規(guī)模房企也進(jìn)入更多元化的領(lǐng)域分擔(dān)它住宅發(fā)展的壓力，因?yàn)樽≌�發(fā)展到頭了。 當(dāng)然，這是大公司可以去做的，小公司我倒認(rèn)為中國(guó)住宅房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)最低的房地產(chǎn)類別 。

　　當(dāng)然，還有一個(gè)最時(shí)髦的和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的變化，大家談得非常多，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的開發(fā)銷售房企和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合不結(jié)合問題不大，你不結(jié)合也行，結(jié)合也不會(huì)給你帶來太多業(yè)績(jī)或利潤(rùn)上的改變，你不結(jié)合也不會(huì)死。因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的是產(chǎn)品，它不關(guān)注客戶。它為什么不關(guān)注客戶？因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)是要關(guān)注這個(gè)客戶持續(xù)需要讓你一直在它的網(wǎng)絡(luò)上面不斷使用它的產(chǎn)品、用它的服務(wù)。但中國(guó)的房地產(chǎn)只要賣掉就行，我把房子賣給你就和你拜拜了，你以后的需求和我開發(fā)商是沒有任何關(guān)系的，咱就可以結(jié)束，所以它更關(guān)注的是產(chǎn)品。

　　但是對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)當(dāng)中還有一些類別 ，比如類似于我們這種服務(wù)機(jī)構(gòu)的話，沒有互聯(lián)網(wǎng)未來可能就會(huì)走向消亡，所以中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域必須和互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中有一個(gè)細(xì)分 市場(chǎng)，就是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)它也必須和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，特別是商業(yè)未來運(yùn)營(yíng)這塊要關(guān)注持續(xù)客戶的需求，它必須和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合。上一周萬科商業(yè)這一塊和百度[微博]有一個(gè)戰(zhàn)略的合作，這也是它為什么不用住宅和百度合作，選擇商業(yè)和百度合作說明商業(yè)運(yùn)營(yíng)必須要有互聯(lián)網(wǎng)的思維。另外還有一塊是在房地產(chǎn)的物業(yè)管理領(lǐng)域，我認(rèn)為也需要引入互聯(lián)網(wǎng)思維，其他有沒有互聯(lián)網(wǎng)問題不是特別大。中介行業(yè)、服務(wù)行業(yè)有互聯(lián)網(wǎng)就夠了 所以易居4月份時(shí)候也分拆易居旗下 的互聯(lián)網(wǎng)板塊，樂居在美國(guó)紐交所上市，它的表現(xiàn)比母公司更好，市值高于我們易居的公司，這也是這樣一個(gè)作證。

　　這就是我要介紹的。