二三線城市蓄勢待發(fā) 沈陽“限購松綁”或引發(fā)連鎖反應

　　李慧敏

　　6月10日起，網(wǎng)傳沈陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。一天之后，沈陽市政府相關部門回應稱，沈陽市并未實施所謂的全面取消限購政策，但并沒有說明在限購政策方面是否做了微調(diào)。

　　《中國經(jīng)營報》記者了解到，沈陽的“限購松綁”風波背后是各方意圖激活沈陽房地產(chǎn)市場、土地交易市場的“陽謀”。此前，沈陽的購房者就已經(jīng)能突破限購，購得二套、三套房，而房地產(chǎn)對當?shù)氐亩愂肇暙I率也長期保持穩(wěn)定。

　　事實上，限購政策從2013年年底開始，就已經(jīng)動搖，由于中央層面沒有再發(fā)出明確的延續(xù)限購的政策信號，不少承受經(jīng)濟壓力的地方政府已經(jīng)在打擦邊球。業(yè)內(nèi)人士分析，沈陽的“嘗試”如果沒有受到中央的干預，有可能引發(fā)全國“限購松綁”的連鎖反應。

　　限購松綁

　　6月10日下午，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]在其新浪V認證微博上稱，從中介內(nèi)部獲取的消息，即日起，沈陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。

　　6月10日晚沈陽市住建系統(tǒng)一位官員證實沈陽并未全面取消限購，只是調(diào)整。沈陽市正在調(diào)整限購政策，具體內(nèi)容是針對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，即對本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)可以購買多套房屋，但銀行不提供任何貸款，需要一次性付款，不給予任何形式貸款。6月11日，沈陽市房管局官方回應，并未接到通知取消限購，“還按照原來的限購方案執(zhí)行”。

　　繼2010年新國十條特別是2011年1月國八條之后，除重慶、拉薩之外，全國4個直轄市、5個計劃單列市、26個省會城市，被迫限購。同時，佛山、珠海、三亞、蘇州、無錫、徐州、溫州、紹興、金華、衢州、臺州、舟山等地級市亦實行限購。

　　楊紅旭認為，部分城市政策力度偏弱，比如成都原來只限市中心六區(qū)，貴陽只限一環(huán)內(nèi)，長沙只限新房，衢州允許本地家庭擁有三套房。

　　限購之初，沈陽也只限二環(huán)以內(nèi)，內(nèi)容主要為：沈陽市人口密集、房價過高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時實行居民家庭限購住房套數(shù)政策。

　　而自2013年年初國五條細則出臺及年底的“沈八條”落地之后，沈陽限購范圍由原來的二環(huán)內(nèi)擴至整個城市，沈陽開始了“全城限購”。

　　但沈陽一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“限購是否取消，包括從開始實施的限購，對于沈陽人來說，本身就不算個事兒。”

　　據(jù)介紹，自2011年以后，4年來沈陽市的限購政策一直在延續(xù)執(zhí)行，但沈陽人的購房實際上并未因“限購”而受到明顯抑制。

　　“實際上買二套房三套房也都順利實施，表面上的政策都有，但是操作的時候都是政策從寬，彈性很大�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，政府、開發(fā)商和購房者在限購的問題上保有相當?shù)哪�契�?/p>

　　據(jù)介紹，“從寬”的具體做法，就是到房產(chǎn)交易查詢窗口，自己填個表聲明是首套自住房即可，工作人員也并不真正去重新核查。而在政府方面，從來沒有明文規(guī)定只填個表不核查，出了問題則為房產(chǎn)局工作人員工作失職。

　　“關于二套、三套房如何處理，其實已經(jīng)形成了一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈�！蹦硺潜P銷售經(jīng)理介紹，目前售樓員已經(jīng)并不單一指望售樓賺取提成，更多的是從幫助購房者做首套房手續(xù)提取傭金，“售樓員甚至把可以幫忙處理首套房證明來當做銷售的賣點之一，通過中介與銀行等實現(xiàn)溝通�！痹摻�(jīng)理表示。

　　調(diào)整背后

　　“進入2014年，沈陽的房地產(chǎn)狀況非常低迷。開發(fā)商信心逐漸喪失，不少開發(fā)商已經(jīng)在做撤出沈陽的打算。”一家中國地產(chǎn)前20強企業(yè)沈陽公司老總表示，近期沈陽市政府多次召集開發(fā)商開會，研究如何提振沈陽房地產(chǎn)市場的問題。

　　據(jù)其介紹，在4月份的一次會議上，一位市領導公布了幾個內(nèi)部數(shù)字，數(shù)字表明，2014年前幾個月，房地產(chǎn)對稅收的貢獻力下滑嚴重，政府希望通過與開發(fā)商以及媒體之間的默契配合，激活房地產(chǎn)市場。

　　數(shù)據(jù)顯示，沈陽市土地收入自2009年起一直保持高速增長勢頭，從2009年的318億元，一度飆升至2011年的614億元，隨后有所回落，2013年為532億元。2014年截至5月份，僅實現(xiàn)土地收入120億元。

　　更為緊迫的是，自進入2014年以來，沈陽土地成交市場一直比較慘淡，政府推地意愿高，但開發(fā)商拿地意愿低，推出土地頻頻流拍。僅5月份即有13塊土地流標，其中7塊為居住用地。與此同時，居住用地價格有了走低趨勢，5月成交土地中溢價率最高的僅為3.97%，大部分是以出讓底價成交。

　　同時，進入2014年以來，沈陽商品房供求無論同比環(huán)比數(shù)據(jù)均呈大幅下滑趨勢，如2014年3月成交面積102萬平方米，雖然環(huán)比提高了57.7%，但同比數(shù)據(jù)為-43.15%。

　　“沈陽房地產(chǎn)總體低迷的情況下，渾南新區(qū)更是政府最大的心病�！鄙鲜鲩_發(fā)商表示，渾南新區(qū)的現(xiàn)狀令眾多投資渾南的開發(fā)商心灰意冷。

　　據(jù)介紹，2013年，沈陽承辦第十二屆全民運動會(下稱“十二運”)，此前數(shù)年，渾南地區(qū)將借十二運利好取得快速發(fā)展。而沈陽市行政中心也已落地渾南并建設完成。眾多開發(fā)商看好政府南遷的有利時機，大量投資渾南。

　　而今，十二運開完，政府南遷沒有明確時間表，房地產(chǎn)調(diào)控也沒有放松跡象，導致渾南新區(qū)大量空置，人氣不旺，去庫存化緩慢。

　　“沈陽現(xiàn)在還是土地財政，開發(fā)商沒信心未來財政如何運轉(zhuǎn)？”上述開發(fā)商表示，雖然政府一直在鼓勁，但開發(fā)商更相信市場，因為市場是無情的。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2014年前5個月，渾南新區(qū)商品房成交同比分別為-45.6%、-40.42%、-73.77%、-30.68%、-28.09%。

　　或現(xiàn)連鎖反應

　　“限購取消政策現(xiàn)已收回，但即便不收回，試圖通過限購松綁來提振市場，政府未免過于天真�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析，這種松綁的方法在目前環(huán)境下的作用微乎其微，需要多個政策疊加才能真正撬動市場。

　　克爾瑞信息集團沈陽機構首席分析師宛南表示，政策開發(fā)帶來的交易激增可能性不大。主要利好的客戶還是改善型和外地購房客群。另外一撥投資性需求或可部分回歸，但是就目前整體環(huán)境和信貸政策的制約，這部分所占比例難有大幅提高。

　　“只放松限購，不放松貸款對于沈陽市場來說，幾乎沒什么意義�！蓖鹉媳硎�。

　　“沈陽的商品房存量在此之前并沒有受到如此大的關注，但現(xiàn)在，不僅去庫存化周期為22個月有被媒體坐實的趨勢，更為嚴重的是還有機構公布了去化周期為32個月的不利消息�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，本來隱性的東西，非被搬出來變成了顯性，沈陽未來將更加被動，這個市場的一舉一動都要被更多媒體所關注。

　　來自易居克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月末，沈陽商品住宅存量2665萬平方米，去化周期約32個月(18個月是警戒線)，其中尚未計入可預估的待開發(fā)量。

　　更為重要的事，沈陽的“限購松綁”可能引發(fā)連鎖效應。從2013年年底開始，對于房地產(chǎn)的調(diào)整進入新的階段，限購模式?jīng)]有得到進一步的強化，近期，多位住建部人士也表示：除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。住建部總經(jīng)濟師馮俊日前公開回應：“每個地方根據(jù)自己情況進行。目前地方并未公開取消限購�！�

　　而在最近兩三個月已有南寧、天津、寧波、溫州、蕪湖、長沙、無錫等諸多城市，或明或暗地放松了房地產(chǎn)調(diào)控，其中有部分城市已經(jīng)開始暗自“松綁”。

　　與此同時，多個城市打出的“限購松綁”擦邊球并未被有關部門叫停或制止，此次重要二線城市沈陽的“限購松綁”釋放的信號意義或許更強。