由中國經營報和社科院工經所聯合主辦的“2014中國企業競爭力夏季峰會”于6月14日在北京舉行。上圖為中國社會科學院副院長李揚。（圖片來源：新浪財經）

　　新浪財經訊 由中國經營報和社科院工經所聯合主辦的“2014中國企業競爭力夏季峰會”于6月14日在北京舉行。中國社會科學院副院長李揚發表了主題演講，他在演講中提到“現在不停的媒體會曝有說哪個政府采取了措施，然后這些政府出面否認，干嘛欲蓋彌彰呢，這是一個不可避免的趨勢，我覺得我們應當承認這個市場的城市性，它的區域性，然后根據自己的情況采取適合自己的調控政策，這才是正途。”

　　以下為嘉賓發言部分實錄：

　　第三個問題，房地產市場，我覺得這個房地產市場最近討論很多，我在今年年初的時候，非常原則的談了一下對房地產的看法。我們現在說房地產市場進入轉折點，基于三個理由，第一個理由就是城鎮化戰略的轉型。我們注意到過去在論證房地產市場還會有一個十年，二十年的黃金時期的主要論據是說中國的城鎮化還會推行十年到二十年，因為要推行十到二十年，每年會有一千多萬人到城里來買房子，這是一個所謂剛性需求的主要根據。一旦農民不像我們所想的那樣放棄土地進城成為城里人，這個剛性需求就虛空了。現在其實很多的城市開始出現房子的空置，而且被顯露出來，就是因為已經很明確的看到，特別是低等級的城市，三四線城市，已經很明確的看到，不會再有人買它的房子了。所以，這一點我覺得是非常大的變化。

　　第二個變化就是今年6月，由國土部牽頭的一個全國的房地產登記系統，我經常會說，這個登記系統頂十個調控文件，它第一次使得我們可能知道中國有多少房子，第一次使我們可能知道這些房子分別被誰占有的，當然這條路也肯定不平坦。但是，中央下了決心，一定要做。

　　第三，中國房地產市場，我們過去說的十年九調控，也就是說這個市場自從設立以來，還沒有經歷過一個完整的經濟周期。我們知道它如果沒有經歷一個完整的經濟周期，這個市場的特征并不能夠充分顯示出來。現在大概我們可以說接近經歷了一個完整的周期了，那么這個完整周期下來之后，大家回頭一看房地產市場它是一個高度區域化的市場。在北京看的房和在縣城看的房完全不是一回事。因此，一個政策不可能在北京制定，全國一刀切的去執行，不可能是這樣。所以，現在我們已經看到很多地方在松動。那么，一線二線三線四線房地產形勢截然不同，即使像北、上、廣、深這樣一些地方，不同地方的價格也是不同的。北京已經很清楚了。你說六環住的，出門你說你是住在北京，你說住在河北，住在河南都一樣，這種沒有特色的房子已經漲不出來了。所以，經過一個周期，我們房地產市場的區域性，這種分層次的特點被人們充分的認識到。所以，需要因地制宜，采取不同的發展戰略和不同的調控政策。現在不停的媒體會曝有說哪個政府采取了措施，然后這些政府出面否認，干嘛欲蓋彌彰呢，這是一個不可避免的趨勢，我覺得我們應當承認這個市場的城市性，它的區域性，然后根據自己的情況采取適合自己的調控政策，這才是正途。

　　那么，房地產市場出現轉折，其實大家潛在的擔心是它對經濟進一步的全面影響，我們最近做了一個評估。大家都知道房地產市場如果對經濟產生影響是兩個層面，一個層面它是由住房擁有者發動的，大家都是購房，我買了房，我這個房子的價格隨著市場價格的波動在波動，它有一個限價。當市場出現動蕩的時候，我這個限價與我還沒有償還的貸款的規模而言處在什么狀況，它的就要決定市場向什么方向變化。美國這一輪為基礎問題，香港這一輪出問題，都是因為所謂的負資產，就是房子的限價已經不夠償還貸款，所以接著會引發恐慌性的銷售，這種情況在中國現在根本沒有出現。所以，這種層面上對市場進一步的負面的影響，我們在一個不短的時間里看不到，也就是不必有太多擔心。

　　第二個層面就是貸款者，房價如果跌了，會不會使得原來的優良資產變成不良資產，使得原來的不良資產規模擴大。就涉及到整個貸款結構中，所謂的止損保障體系問題。大家知道中國的房子絕大多數在三成以上，也就是30%以上首付率的貸款結構性獲得金融支持。而且既然是首付率這么高，商業銀行和客戶談判的時候，一定在案板底下還會有一些隱藏的東西也就是一般會35%到40%，這些都是它的止損的一些指標。再加上還有其他一些東西，就是人們購買住房實際得到的貸款，反過來說，就是銀行真正付出的錢大概也就一半多一點，于是我們有一個賬，價格要跌到這樣一個水平，它才會出現真正的損失，跌不到就不會，現在我們非常樂觀的看到，離止損線還遠著呢。基于這兩方面的原因，我們認為這個市場雖然在調整，但是還不會形成一個系統性風險，對我們國家產生非常大的負面沖擊。

　　因此，我們就覺得應對這樣一個變化，而且我覺得是一個轉折性的變化，應當穩妥的設計，不應當張皇失措的就刺激，也不應當張皇失措的去處理，應當穩妥的緩慢的應對這個變化。同時一個很重要的任務提出了，就是我們現在到了必須設計一個總體的中國房地產市場的一個藍圖的時候了。我說這個話的意思就是說，中國房地產市場發展到今天，還沒有一個總體設計，走哪兒算哪兒，到的總體設計的時候了。