圖為瑞穗金融集團總裁董事長佐藤康博。（圖片來源：新浪財經 駱霄攝）

　　新浪財經訊 “中國發展高層論壇2014”于3月22日-24日在釣魚臺舉行。在“房地產市場與宏觀經濟穩定”分會場上，瑞穗金融集團總裁、董事長佐藤康博發表了自己的觀點。

　　以下為發言實錄：

　　佐藤康博：謝謝主持人，非常高興能夠到我們這場討論，這也我第一次來參加這樣的峰會非常地感謝。我想談一下日本樓市泡沫的背景的情況，日本是上世紀80年代后期到90年代初期經歷了房地產泡沫，我會談一下對中國市場的啟示。首先我想談一下東京市中心的房地產行情是從1983年開始上漲，當時主要是對寫字樓的需求非常強勁。因此，房地產的價格也迅速地上漲很快就蔓延到了其他的城市，從1987年開始的時候就出現了泡沫的勢頭，接下來我會探討日本房地產破裂的原因，我覺得有三個要素導致了泡沫的破裂，第一個是長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松。當時日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條，金融寬松持續了四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松，日本的經濟增長后繼發力，同時美國也對日本施加壓力，要求增加需求減少美國的貿易赤字。第二，人們對內需和房地產升值的預期過高，居民和公司對日本經濟信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時寬松的貨幣政策又持續，使得大家對于房地產過度投資甚至是投機，遠遠偏離了實際的需求，這也使得房價快速地上漲。第三個要素，銀行大規模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對房地產大量的放貸同時也接受了房產抵押貸款企業不僅向銀行借貸也在市場上進行其他的融資，因此他們會把大量的資金投入到房地產市場。再看一下是什么因素刺破了房地產的泡沫，主要是日本突然收緊了貨幣政策，日本突然收緊了監管，限制銀行對房地產放貸，對市場產生了巨大的沖擊，一般來說我們看到房地產泡沫破裂都是這樣的因素導致的，同時日本央行[微博]也提升了貼現率一個百分點，其實當時東京的房地產已經出現了降溫的勢頭了，這些政策使得房地產急轉直下。而且，日本也推出了房地產稅進一步加劇了泡沫的破裂，這是91年出臺的政策，到92年的時候，房地產稅正式開始征收，所以房地產驟然降溫。在泡沫破裂之后，日本的經濟和房產市場就陷入了長期的停滯。金融機構因此也出現了大量的壞賬，在金融方面也缺乏足夠的安全網，國內的金融體系效率不足，不能及時地反映金融機構的問題也使人們普遍地擔憂日本國內整體金融體系的風險。因此，形成了一個惡性循環，大家不愿意放貸。從92年到2004年，日本國內銀行累計的不良貸款處置損失達到了94萬億日元。

　　接下來我想談一下日本的經驗教訓對于中國有哪些啟示。大家可以從數據上看到在中國雖然城市之間存在著差異，但是整體上并沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲，但是現在也不能說是明顯的泡沫，但如果不加以控制就有可能會成為泡沫。我們相信，日本的經驗教訓可以說的是為了房地產市場及宏觀經濟的穩定，對于實際立論長期處于低水平狀態和脫離實際需求的房地產投資的擴大這兩點不能放任。在注意利差收入縮小對金融機構的影響的方面的同時，要有序地推動利率市場化，從而避免實際利率倒掛狀態的長期持續是非常必要的。我相信，中國政府已經采取了措施來遏制房地產的投機行為，我覺得這樣的措施是合理的而且是非常重要的，應該繼續這樣的措施的執行。另外一方面也要避免操之過急的擠泡沫，正如我之前所說的，日本就是因為實施了房地產融資總量限制快速上調利潤利率等操之過急的緊縮措施導致了長期的經濟疲軟。中國政府迄今實施的政策已經見效，已經有了趨穩的跡象，正因為房地產在中國經濟的比重比較大，所以要謹慎和完善金融監管、完善安全網的構建。謝謝！