圖為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲。（圖片來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng) 駱霄攝）

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 “中國(guó)發(fā)展高層論壇2014”于3月22日-24日在釣魚(yú)臺(tái)舉行。在“房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”分會(huì)場(chǎng)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。

　　任興洲：馮總中國(guó)的酒文化來(lái)解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)別出心裁。大家中午好，我想對(duì)當(dāng)前的住房市場(chǎng)談下自己的認(rèn)識(shí)。今年以來(lái)整個(gè)輿論對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的討論和判斷與以往有了一些不同，有悲觀的認(rèn)為馬上要崩盤(pán)，也有樂(lè)觀的認(rèn)為我們可能還長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至幾十年的高速增長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有一個(gè)房地產(chǎn)基礎(chǔ)研究領(lǐng)域，我們的觀點(diǎn)既不是特別悲觀當(dāng)然也正視當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)。我想談三個(gè)方面的認(rèn)識(shí)。

　　第一，我們認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)還是出現(xiàn)了一些新的階段性的趨勢(shì)，我們不能說(shuō)大的拐點(diǎn)，更不同意崩盤(pán)的理論，但是它確實(shí)出現(xiàn)了一些新的階段性特征和趨勢(shì)。第二，在這樣的趨勢(shì)下要防范哪些風(fēng)險(xiǎn)，使得我們不出現(xiàn)泡沫的破裂。第三，調(diào)控應(yīng)該有哪些轉(zhuǎn)變。

　　首先，當(dāng)前我們中國(guó)的住房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些相對(duì)比較明顯的階段性的趨勢(shì)了。第一，增長(zhǎng)速度放緩或者說(shuō)增速換擋。我們測(cè)算了一下，98年到11年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資的增速高速增長(zhǎng)，年符合增長(zhǎng)率24.4%，從2012年起這種高速增長(zhǎng)的速度開(kāi)始變化了，2012年和13年比上一年同期分別為11.4%和19.4%，整體上明顯地放緩。而且我們認(rèn)為這種放緩是符合規(guī)律的，是房地產(chǎn)持續(xù)十幾年的高速增長(zhǎng)以后，規(guī)律性地開(kāi)始回落。而且這種回落不僅僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售以及其他方面。所以，增速的換擋是當(dāng)前的一個(gè)比較明顯的特征。背后的原因是什么呢？首先，當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的換擋期。第二，根本在于供求關(guān)系發(fā)生了變成明顯的變化。我們的團(tuán)隊(duì)根據(jù)利物浦的數(shù)據(jù)和其他的數(shù)據(jù)做了推算，到了2012年的時(shí)候所有的常住人口家庭的戶均住房一套，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看在這樣的供求關(guān)系下，房地產(chǎn)市場(chǎng)、住房市場(chǎng)會(huì)有比較大的階段性的變化。當(dāng)然，成套率只有70%多，還有就是占有不均衡。但我們要注意到供求關(guān)系，這十幾年來(lái)大規(guī)模的建房，使得整體的存量規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)大了的還有是住宅結(jié)構(gòu)的變化，存量的規(guī)模大體上和新建房的規(guī)模各占半壁江山，所以存量房的交易量不斷地增大，對(duì)新建房的投資也產(chǎn)生了影響。當(dāng)然也有人說(shuō)這兩年的調(diào)控抑制了一些投資。實(shí)際上我們認(rèn)為從客觀上來(lái)講，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)的，到了一定的程度會(huì)規(guī)律性地回落，而這種回落不是泡沫的破裂而是回落。

　　第二，區(qū)域市場(chǎng)分化。這個(gè)分化表現(xiàn)在銷售土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)企業(yè)都表現(xiàn)出分化的特征，我們?nèi)ツ赀x擇了東中西部各一個(gè)省份做調(diào)查，我們認(rèn)為這種分化的特征不是偶然的，也不是局部的出現(xiàn)了非常明顯的分化的特征。像江蘇省我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)比較好的東部的省，但是它的整體的全省的大多數(shù)的地方的住宅的去庫(kù)存化率已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)15到16個(gè)月左右，所以整體上是發(fā)生了變化，當(dāng)然分化有人口聚集的因素，產(chǎn)業(yè)布局的因素當(dāng)然也有供求的因素。

　　第三，雙軌供給形成。十二五期間整個(gè)的保障房供給大幅度提高，現(xiàn)在差不多到12、13左右，到全部建成以后，到2015年保障家庭會(huì)達(dá)到20%左右。雙軌一邊是市場(chǎng)一軌一邊是政府承擔(dān)起主導(dǎo)的保障功能，各自歸位找到了市場(chǎng)配置資源的決定性作用，也要發(fā)揮政府的作用，這方面我們已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。而這兩軌形成特別是保障房的占比增加，對(duì)商品房市場(chǎng)當(dāng)然有影響。

　　注重什么風(fēng)險(xiǎn)呢？第一，在投資增速回落的過(guò)程中對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政、地方債務(wù)的影響，我們可能要控制。所以剛才佐藤先生說(shuō)日本的經(jīng)驗(yàn)我們不會(huì)主動(dòng)地加大擠泡沫的程度，讓它快速地回落我想我們要把握政策的邊界和力度。還有，特別避免在投資規(guī)律性回落的時(shí)候盲目地刺激，我們特別不贊成這一點(diǎn)。盲目地刺激帶來(lái)更多的房地產(chǎn)過(guò)剩，過(guò)剩的泡沫的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)增加。第二，市場(chǎng)分化的過(guò)程中要注意三四線城市產(chǎn)能過(guò)剩的危機(jī)和一線城市的危機(jī)。所以一線城市的問(wèn)題在于怎么消化這么高的地價(jià)，特別是市場(chǎng)發(fā)生微妙變化的情況下。第三，注意房地產(chǎn)的資金問(wèn)題。現(xiàn)在有很多的資金的問(wèn)題出現(xiàn)了。還有我們建議市場(chǎng)的預(yù)期管理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是對(duì)預(yù)期要求很高的，今年以來(lái)興業(yè)銀行(9.48, 0.59, 6.64%)開(kāi)始停止放貸了，市場(chǎng)出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，幾家銀行特別是國(guó)有銀行出來(lái)表示我們不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)停止貸款，所以預(yù)期管理是很大的問(wèn)題，否則會(huì)放大效應(yīng)帶動(dòng)市場(chǎng)波動(dòng)。

　　最后，在這樣的背景下調(diào)控的思路一定會(huì)轉(zhuǎn)變，那就是分類調(diào)控。大家得的不是一樣的病不能吃一樣的藥那會(huì)出問(wèn)題的，然后發(fā)揮地方政府的作用，還要保持房地產(chǎn)金融的中性的金融政策，完善保障房，特別是加強(qiáng)預(yù)期的管理。當(dāng)然，還有就是著手建立長(zhǎng)效機(jī)制。以上是我的觀點(diǎn)。不對(duì)的請(qǐng)批評(píng)指正。