圖為萬通控股董事長馮侖。（圖片來源：新浪財經 駱霄攝）

　　新浪財經訊 “中國發展高層論壇2014”于3月22日-24日在釣魚臺舉行。在“房地產市場與宏觀經濟穩定”分會場上，萬通控股董事長馮侖發表了自己的觀點。

　　馮侖：各位朋友大家中午好！講房地產已經講了大概將近20年了，實際上這20年里面其實一直在講三個角色，一個叫企業，一個叫市場，還有一個叫政府。這三個角色到底什么關系？我相信有很多的著作，剛才也講了很多的理論。但我一直在找一個生活中的經驗把這件事說明白，一直沒有成功。直到上個禮拜喝了一次大酒之后就想明白了。事實上，企業就是要喝酒的人，他要追求不斷的興奮度，要追求他的快樂甚至是非性的高潮，要追求無數多的快樂，這就是企業，本能就是這樣，從小就有人說喝了好喝了束縛，但實際有一點不舒服但他還是要追求。第二個是酒店，這就是市場，酒店放了各種各樣的酒有各種招牌和幌子和各種妖嬈的服務員和促銷員擺了很多酒這叫市場引你進去。第三個是管喝酒次序的人，比如說經理、警察和你的朋友坐在那不斷勸你的，這樣的人就構成了政府。我們為什么喝大了呢？第一，過分追求快樂而忘了自己的身體承受力，比如說更多的負債，然后追求暴利，結果過頭了喝倒了。第二種情況就是酒沒有找對，市場上你找到了假酒，或者你只能喝低度酒但你卻喝烈酒。也就是市場給你提供的各種各樣的機會是有陷阱的但你不知道，喝大了。第三，周圍的人勸酒不斷地說，比如經濟學家說沒有泡沫沒有問題，這個東西極其重要利潤很好，這就是勸酒。還有一種是極端不能喝，喝多了就像是高曉松一樣，甚至是把酒瓶奪了。但奪了酒瓶以后喝酒人說我長期不爽政府不對，喝酒的權利是與生俱來的人權之一。所以這三者之間我們一直是搞不清楚。

　　所以我們都不爽。市場也經常跟我們講，有講喝酒不好的經濟學家講泡沫，也有講機會非常多的喝酒才爽。比如說謝國忠一直說喝酒會死人的，但也有人說喝酒有益于健康，市場經濟健康地發展。這個事吵吵了十幾年，但今年以來很高興，這件事終于正常了，正常了有三個標志，第一我們喝酒的人作為企業知道要健康地喝酒不要喝大酒，喝大酒有益于快樂一時但無益于長期身心健康。從過去兩三年來房地產公司的直接融資已經到了平均40左右了。整個社會這個行業的直接融資有15%左右了。也就是說直接融資越來越多是有利于控制風險的，因為每個投資人他們對風險的控制比銀行要嚴格。而能得到這種直接融資的企業也不是一般企業，一定是項目好企業好管理好有品牌能持續發展的有經驗的企業。所以也就是說現在很好，隨著市場經濟的競爭，越來越多的企業開始覺得喝酒要慎重。比如說喝到high是不好的，要持續地喝這是企業家房地產行業普遍的共識。第二，大家覺得要換酒，我們的商用不動產、養老、渡假尤其是住宅公司，萬科也講要成為城市的服務商，大家顯然都想換酒了。一換酒度數降低了，換來換去換了低度酒。所有的轉到住宅以外，實際上都是在房地產的價值鏈的中間和上游走，以前是制造業，現在是服務業和金融業，尤其是服務業風險很小。所以房地產行業現在換酒主要是由制造業換成服務業和金融業。在美國所有的房地產公司80%以上是服務業和金融業。而80%都是開發公司，所以現在我們要換酒，換酒以后這件事情喝醉的人就少多了。第三，政府也明白了不讓喝酒是不行的，行政調控不讓喝酒大家也是要不舒服的，最后把酒瓶子都砸酒廠關了，市場沒有了于是誰也得不到好處。于是政府說喝酒是可以的，要自然而然地喝量力而行地喝，要在家長監控下喝要各自知道喝酒是傷身體要提醒，就像現在對煙的管制，我們現在對煙的管制很好又提醒也有點政府該管的管住，同時大家自己愿意抽可以在戶外抽又不傷害別人。所以政府最近的管理，比如說資本市場有限度地放開，優先股放開，另外對限價限購慢慢彈性化掌握了，同時也不以簡單的房價作為一個目標來強制性地進行，不管所有人只能喝二兩，這個是不行的。另外對整個保障的目標要明確，現在大概20%左右由政府來兜底。監管喝酒的人慢慢也知道了必須讓得到喝好，但要換酒不能只給一種酒，同時也不能把大家不能喝的人稍微管管。

　　總之到今天為止我覺得這個市場已經轉型到持續健康發展的一個新的起點了，而在這個新起點上，今天我特別同意剛才幾位發言的嘉賓的觀點，他們的觀點就是未來的持續健康發展是可以期待的，就像今天的晴天我們應該抱有信心，謝謝！