圖為綠地集團董事長張玉良。（圖片來源：新浪財經 駱霄攝）

　　新浪財經訊 “中國發展高層論壇2014”于3月22日-24日在釣魚臺舉行。在“房地產市場與宏觀經濟穩定”分會場上，綠地集團董事長張玉良發表了自己的觀點。

　　以下為發言實錄：

　　張玉良：謝謝各位，各位來賓上午好。我是在這個行業從業了20多年，所以對今天的題目特別感興趣，當前在中國對這個行業有一些不同的聲音，比如說有的專家包括我們行業的從業者也說是不是今天的中國房地產有一些拐點，有一些轉折點，有的還說要馬上崩盤了。對這些問題我們的媒體也有自己不少的看法和評論。我的答案是不會，我看今天北京天氣很好，未來中國的房地產在五年八年之間我看至少還會像北京今天的天氣一樣非常好。

　　當然也有一些問題不能忽視，對這個問題我主要是從三個方面思考的。第一，今天我們會有這么多問題提出來是什么原因？我覺得當今中國地產行業總體的基本面沒有變化，總體市場是好的。但是提出這些問題，因為有一些新的情況、新的特點，這些特點跟情況你不看到，我覺得也是不對的，不能忽視他。比如我們少數城市，少數的房企出現了不少的問題，這些問題你說存在吧？存在的。比如說城市當中來看存在的問題，你的一線城市仍然房價比較高，供求矛盾比較突出，有的人認為它會平穩，有的人認為還會繼續上漲。你對一些經濟發展不太好，產業積極度比較低，人口凈留出比較快的城市在迅速地下降。當然還有一些是供求量在短時期內特別大的城市出現了下滑。少數企業由于各方面的原因會影響一片，這樣的一些情況確實是存在的。對這些問題我覺得也要看到。當前市場總體來看有幾個特點。第一個新特點是我們的一線城市比如北京、上海、廣州、深圳，目前這些城市的聚集度產業和各種資源的聚集仍然還在加強，這個我想，所有的人會親身到感受到這樣的體會，各方面都能感受得到。這樣的背景下，人口快速地聚集我們的供應很有限，當然供應的結構等方面。在這樣的背景下，這些城市我認為繼續有可能還要小幅上升。第二，我們三四線城市，產業發展不夠健康，人口凈流出比較大，再增加供應問題會很多，這個問題不僅會在這個行業，還會波及到我們國家擔心的地方政府的負債，擔心到我們的影子銀行等等這些問題。但這些城市的市場特點會發生分化，不是一樣的。第二個新特點是產品會分化。比如說住宅地產增長速度在放緩，有些城市放緩得更快。但產業地產增長很快，這是各方面因素形成的也是一些進步的表現，比如說養老地產，現在一些大城市成長非常快，當然我們需要土地政策和稅收政策跟進去，可能發展更快、成長更快。還有一些其他城市經濟結構，以現代服務業第三產業的成長主體非常快，商業地產的成長就達到了80%，這些市場不去做和適應顯然是不對的。第三個特點隨著人們收入的差異性，收入高的人擁有的住房資源比較多，而且有錢的人買房很輕松，收了地的買房很困難。有人認為這個房價貴，有人認為不貴，可能半年或者是一年工資就買一套房了人均占有的住房的差異性比較大，這些特點都是出現了一些新的情況，形成了今天的特點。所以如果你簡單說它是轉折是爆盤我覺得是不對的。但也有問題不能忽視。

　　第二，今天整個的房地產行業以宏觀經濟緊密度非常高，不僅在中國其實在世界也都是一樣的。當然在中國當今的情況下緊密度也是非常高，有一個研究統計房地產主業與實體經濟關聯度為60%，我們的房地產與金融負債關系為60%，普通老百姓家庭資產60%，這三個60%說明我們的產業與社會、中國當前經濟關聯度特別高。在關聯度特別高的情況下，如果我們的社會和宏觀基本面不變的情況下，向好的情況下，你想說它轉折我想也不現實，何況現在我們還采取了很多中國政府一些積極的雙向調控不一刀切的調控，按市場需求、市場規律進行調控的政策，如果能做得好的話，所以我想也不存在。當然我們也有人會說，你的意思是不是房地產綁架了社會和經濟，我想關聯度特別高，這是全世界的現象，中國當今的現象依舊，你要提出改變它也不成立。

　　第三，當今包括未來的五到八年我們中國的地產業依舊很好，有一些專家有一些同行講了一些悲觀的，我覺得他講的是一面不是全部。但基本面我認為依舊很好，我的看法主要是三個方面不能忽視。一個是整個市場經濟市場發展的機遇，中國三中全會做了決定讓市場在資源配置中要起決定性作用，這個政策對于房地產的意義是什么？過去過多的行政調控有些違背了市場規律的調控，在這個決定下，在改革的深化下，它會刺激市場，在刺激調整完善中讓這個市場更釋放，只是釋放的地區、釋放的產品、釋放市場的空間有差異，但整體上都有空間，當然做企業的可能要適應這個調控和適應這個市場變化的需要來調整自己，創新自己。第二是城鎮化，最近剛剛公布了城鎮化的三個意義。我個人理解是城市人口新增會繼續較快成長，但不是所有的城市。在城中的二元改造的量非常大，舊房要改造。第三，已經在城市現在還沒有享受城市應有待遇的人口它的住房也急需改進。城市經濟繼續轉型以現代服務業為主體的房地產，包括我們現在社會提到的老年社會、旅游地產等全方位的成長空間是巨大的，還有家庭人口的小型化。這些都是非常大的空間。最后還有一個空間，中國市場向海外延伸，海外市場也給這個市場帶來很大的空間，別以為海外市場沒有關聯，我認為有關聯那是中國市場的延伸。總之我認為當前的市場在未來五到八年依舊很健康，也應該會發展，但問題也很明顯。