“2013中國企業(yè)領(lǐng)袖年會”于12月7日-8日在北京舉行。上圖為萬通公司董事長馮侖。（圖片來源：新浪財經(jīng) 梁斌 攝）

　　【中國企業(yè)家網(wǎng)】由《中國企業(yè)家》雜志社主辦的2013(第十二屆)中國企業(yè)領(lǐng)袖年會12月7-9日在中國大飯店隆重舉行。萬通控股董事長馮侖先生參加了“導(dǎo)師論壇”，與大家分享了一場關(guān)于地產(chǎn)的思想盛宴。

　　馮侖指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域里，核心是創(chuàng)造有價值的空間，而要創(chuàng)造有價值的空間，就要把行為、成本、技術(shù)和管理四個要素不斷的加以提升改良。而這四個要素在住宅領(lǐng)域、商用不動產(chǎn)領(lǐng)域又各自不同，只有這樣我們做好了，房地產(chǎn)行業(yè)才能持續(xù)、創(chuàng)新和發(fā)展，滿足節(jié)能環(huán)保的需要，也能快速很好滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，更能滿足各行各業(yè)對房地產(chǎn)的道德需求。

　　“大家對行業(yè)都有一個道德需求，說你必須是紅心開發(fā)商，所以我們必須要做一個紅心開發(fā)商，而不是被大家批評的黑心開發(fā)商。怎么做到？就是要創(chuàng)新，創(chuàng)造一個有價值的空間。必須創(chuàng)造一個空間，大家來了就相當于娶媳婦一樣這么愿意給錢，而且大家給錢相當于給小費這樣有成就感，我們就算成功了。”馮侖說。

　　以下為精彩觀點實錄：

　　蕭三匝(主持人)：大家好！我是《中國企業(yè)家》雜志社的蕭三匝，今天我是主持人，這個場面完全在我的預(yù)料之中，去年也是這樣，都非常的熱鬧，馮總的粉絲特別多。下面就請馮總給大家講他就今年以來關(guān)于房地產(chǎn)市場創(chuàng)新趨勢的一些心得感悟。

　　馮侖：非常感謝大家下午來這兒聽我嘮叨，我一進來突然想到發(fā)生在意大利的一個故事。意大利人都很快樂，有一個叫托新(音譯)的，每次都穿很少的衣服。競選的時候會把他的兩點帖在玻璃上跟咖啡廳里的人互動，這個人居然選上了。大家就看他議會的時候穿什么衣服，結(jié)果捂的最嚴。但是，這天他從來沒有說過錯話，一點多余的肉都沒有看到。所以，大家這么熱烈的希望看到我穿很少的衣服，但是今天我要像這個議員一樣的。

　　房地產(chǎn)是干什么的？

　　我今天就跟大家分享一下房地產(chǎn)。最近看到媒體有講，政治局開會新聞報道說加強住宅保障和房地產(chǎn)市場的調(diào)控。未來房地產(chǎn)會怎么樣？我覺得我看房地產(chǎn)就像我看別的東西一樣，我經(jīng)常會和人聯(lián)系起來，我看到房地產(chǎn)就相當于剛剛發(fā)育完過了青春期的一個孩子。那么，大家知道在青春期之前，人是沒有性的，人越小越?jīng)]性，到青春期開始有性的意識，開始去想男的往左，女的往右，然后就開始各自生命的歷程，男人有男人的故事，女人有女人的故事，然后到80歲以后又沒性了，又合在一起了。最近網(wǎng)上有一個歌很有意思，叫再過20年我們來相會，一起到火葬場，最后一起去了農(nóng)村做化肥，那是80歲以后的事。所以，人生都是這樣的，從沒有性到有性，最后有角色分別，再到?jīng)]有角色。

　　房地產(chǎn)經(jīng)過20年以后現(xiàn)在恰好開始有角色了，這個角色就是這兩天開會的時候。昨天注意看到王健林是一個角色，隔壁老胡講住宅，那又是一個角色，你發(fā)現(xiàn)住宅和住宅，商用是商用，這兩個角色已經(jīng)開始分得很清楚了，這就是青春期。青春期之前，五年前，十年前，我們每年銷售3萬，6萬、8萬億的房子，絕大部分都是住宅，就是沒有性，講房地產(chǎn)等于住宅，今天講住宅就不等于房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)的概念遠遠大于住宅的概念。所以，我們來這里分享未來的房地產(chǎn)，我們必須要講到，相當于我們講人的故事必須要講男人，要講女人，否則這個人的故事就講不完全。

　　那么，我們?yōu)榱税堰@個故事講完全，我先問大家一個很有趣的事情。你們認為房地產(chǎn)是干什么的？大家每天都來聽房地產(chǎn)，你(現(xiàn)在一聽眾)胡子大，你歲數(shù)大，你說房地產(chǎn)是干什么的？這個行業(yè)是做什么的？

　　回答：我覺得是住的，現(xiàn)在都把它認為不動產(chǎn)。

　　馮侖：不動產(chǎn)是干嘛的，我們這個行業(yè)是做什么事的？

　　回答：賺我們錢的。

　　馮侖：哪個行業(yè)不賺錢。

　　回答：它是用來投資的。

　　馮侖：這都是過程中，我們自己行業(yè)怎么講？我們自己行業(yè)叫做房地產(chǎn)是創(chuàng)造有價值的人造空間，這是我們的工作。

　　首先，是創(chuàng)造有價值的人造空間。那么，人造空間從哪兒來呢？這個故事得往回講30萬年以前。你們知道在非洲草原看到肯尼亞、南非，當時最大的挑戰(zhàn)對手是獅子、獵豹和老虎。在這樣一個競爭情況下，人突然學(xué)會了直立行走，但是你不能躲過獅子的侵害，獅子跟人怎么競爭，人怎么活下來？獅子也活下來了，其中一個重要的是獅子是短跑運動員，跑了以后用嘴散熱，而人是長跑運動員，人可以一邊呼吸一邊跑，因為直立行走，獅子爬著的時候心臟負擔很重，所以他跑完大口呼吸，停一下，這時候人就一邊跑，一邊喘氣，但是問題就來了，如果你短跑就不出汗，人就一邊跑，一邊散熱，毛就開始退掉，于是人為了戰(zhàn)勝獅子的襲擊。

　　毛跑沒了，只有剩下局部有毛。然而，沒了毛之后就出現(xiàn)了一個問題，遮風擋雨就是問題，有毛的時候冷熱不侵，沒毛的時候人就有問題，所以有衣服的需要。獅子永遠都在戶外，沒毛的時候就開始找一個洞，這樣下雨、曬身體能夠安全。但是，逐步發(fā)生洞里面競爭的還有短毛的老鼠、硬殼蟲，凡是這些毛短的和沒毛的都要找洞。于是，在六千年以前，在陜西就開始架木為巢，開始人創(chuàng)造第一個人造空間。

　　架木為巢是人類最早的房地產(chǎn)，那個時候不賺錢。由于人造空間有限，后來又有了貨幣，有了一夫一妻制，有了私有財產(chǎn)，有了市場，有了交易，于是這個有限的人造空間大家要想進就得給錢。而且造這個人造空間越造越好，成本也越高，也要收錢。于是人造空間就變成了一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)便是創(chuàng)造有價值的人造空間。我們創(chuàng)造的所有的人造空間是收費的，青海高原、西藏、新疆、廣袤的自然空間，你去待著可以不收費，那不是房地產(chǎn)商干的事，但是你會像最早的在東非草原上的原始人類一樣需要找洞，草原上沒有洞你想搭一個房子就得給錢。

　　所以，房地產(chǎn)這件事情本身說起來非常簡單，就是創(chuàng)造有價值的人造空間，就是四堵墻，一個頂，加一個地板，在這個人造空間里我們發(fā)生的所有活動都要付成本，你所付的成本就是我們的收益，而我們的收益就變成這個空間的價值形態(tài)，就可以估值。

　　大家現(xiàn)在知道房地產(chǎn)就這么一個買賣。所以，我們的責任就是為了讓大家安全、舒適、便捷的生兒育女和家人在一起，來開會，去酒店，最后去八寶山告別廳，所有這些事都是在人造空間里完成的。只不過人類進步以后，在人造空間把它根據(jù)人的行為方式把人造空間細分了，我們現(xiàn)在80%的時間絕大部分人幾乎百分之百的人都在人造空間里生活和工作。正因為這樣房地產(chǎn)的市場和生意一直可以發(fā)展下去，而且至今不可能被互聯(lián)網(wǎng)淘汰。不可能互聯(lián)網(wǎng)出來以后，我們回到東非草原上，一人批一張獸皮，跟獅子一再一起和睦相處。

　　房地產(chǎn)創(chuàng)新的四大核心

　　講這個故事的意義在哪兒？房地產(chǎn)的創(chuàng)新和這個人造空間的價值一樣，我們所有的活動，無論住宅還是商業(yè)部動產(chǎn)都會圍繞四個方面展開，我們所有創(chuàng)新工作的核心就是這四個方面更優(yōu)化的配置，使這四個方面更有價值。

　　第一個方面是行為，決定空間價值的事情是人的行為，比如你們都站著，這個地方收不到很多錢，但是你坐著，打麻將、游戲、賭博，我們收到很多錢。如果你躺著，桑拿、美容、八寶山告別，然后醫(yī)院，我們收到的錢更多，所以站著不如躺著收錢多，這就是行為決定。另外，需求彈性大的行為付錢多，比如吸毒、賭博、賣淫、嫖娼，很多事需求彈性大，容易上癮，像薛蠻子。但是，這些事不能做，政府不允許做，凡是做這個你這個空間給人收錢，掃黃打黑你還得賠錢。所以，合法范圍內(nèi)找需求彈性比較大的收費比較多。我們根據(jù)它的行為有不同的現(xiàn)金。

　　第二部分就是成本，如果大家開會，我不需要把這個空間做的穿金戴銀。所以，成本控制對我們的價值很重要。馬桶上面都變成了墻、大理石全部是金的沒有必要，所以空間要根據(jù)它的行為和收費最后成本上要管好。

　　第三件事情就是技術(shù)。我們創(chuàng)新會有一些技術(shù)上的創(chuàng)新，創(chuàng)新對于空間價值最大的影響就是科技。如果我們科技創(chuàng)造，比如有空調(diào)我就多收錢，水配的好我也多收錢，安全比較好，我也多收錢，有電梯我也多收錢，有熱水我也多收錢。科技越來越進步，一個空間里的舒適度，便捷性越高，我應(yīng)該可以多收錢。而且因為技術(shù)上的進步吸引大家來，如果沒有空調(diào)的地方，今天在這兒開會，我相信一半人都走了，但是因為有空調(diào)，大家在這里很開心。所以，技術(shù)對我們空間價值有很大的影響。

　　最后，管理。同樣一個空間我們用什么方式來管理，包括設(shè)施管理、能源管理、資本管理。你比如說T3，T3這么老大，大家知道是冬冷夏暖，這么大一個空間，光一年的電費少不了一個億。所以，把它做好以后才發(fā)現(xiàn)，要管好這個T3，一年電費得上億。于是就舍不得把電開這么足，空調(diào)夏天也開的不夠，冬天也開的不夠，于是冬天冷，夏天熱。這就是運營和管理。如果你管理的不好，一開始設(shè)計的時候，做四個小盒子，外面再做一個大盒子，每一個小盒子熱量保護的好，少支出很多電費，整體上就會節(jié)省。

　　所以，我們的創(chuàng)新圍繞著空間價值就在這四個方面去動作。要么我們想辦法讓你們的行為改變，你們不愿意躺著的，我弄個床特舒服。如果不能改變你的行為，那就降低物業(yè)成本，創(chuàng)新的時候降低成本，根據(jù)你干什么，你就來培訓(xùn)的，我這個成本帖墻紙就行了，不需要軟包裝這個墻。如果成本也搞不定，我就技術(shù)上想想辦法，我就不裝中央空調(diào)了，我弄一般的掛式空調(diào)，大家反正來上課，不計較就走了。如果這些東西都一定的情況下，我管理不斷的革新，管理上越來越好。比如萬通在阜成門有一個大樓，我們一直想是不是把它拆了，自己當自己的拆遷戶。為什么？我肯定不對自己強拆。第二、我絕不做自己的釘子戶，為什么？萬通廣場那邊現(xiàn)房才賣2.5萬，我們當年的廣場，但是這個地方拆遷成本已經(jīng)5萬了。假如我拆了重建，當然區(qū)里邊也很支持，加入一平米至少還能增加5、6萬的價值，這個就叫資本去管理。這么一管理，坐地就增加了。

　　所以，我們的工作，我們的創(chuàng)新，房地產(chǎn)創(chuàng)新說來道去要把這四個因素調(diào)好，調(diào)好以后，我們就賺到更多錢了。所以，賺到更多錢，并不一定從你們住宅上賺，這一點大家老是誤解。因為我今天講房地產(chǎn)，不是講住宅，所以地產(chǎn)商實際上跟大家一樣，都是賺到它合理的和讓大家滿意的時候才能夠拿小費，如果大家不滿意，肯定給了錢就必須要罵人。

　　住宅如何創(chuàng)新

　　接下來我們看一下住宅，住宅在哪幾個方面改善這四個要素？住宅目前的創(chuàng)新有三種方法，第一種方法叫住宅產(chǎn)業(yè)化，住宅產(chǎn)業(yè)化解決的問題是什么？規(guī)模、成本、速度，它要規(guī)模大、成本低、速度快，核心是降低成本，這就是它的創(chuàng)新。而要解決這個問題，住宅產(chǎn)業(yè)化，也就是說在現(xiàn)場做的要越來越少，在工廠做的要越來越多，這叫住宅產(chǎn)業(yè)化。現(xiàn)在我們國家在工廠做的大概占15%，萬科現(xiàn)在能做到40%左右，日本做到70%以上，70%以上都是在工廠做，到現(xiàn)場裝一下，像做電器一樣。所以，全球最大的房屋之一，在日本最大的房屋供應(yīng)商之一是豐田房屋，是做汽車的。這個方面現(xiàn)在有三種模式，一種是萬科，日本的鋼筋混凝土模式，第二個是遠大鋼結(jié)構(gòu)的模式，成本比較高，但是速度很快，環(huán)境質(zhì)量比較好，舒適度比較高，但是成本高。還有英國的愛爾蘭的模式，成本適中，但是它時間只能縮短一半，就是兩年能只用半年就做好，而且工廠，生產(chǎn)線做了。那么，整個這就是我們現(xiàn)在創(chuàng)新的重點，凡是住宅公司，第一件事住宅產(chǎn)業(yè)化，降低成本，提高舒適度，縮短建造時間。

　　第二件事住宅方面的創(chuàng)新就是細分市場。剛才我說改變你的行為，細分市場。你別老跟媳婦分家，這種我們做的產(chǎn)品滿足了，可是大家愿意在海外，在其他地方渡假，落后療養(yǎng)，比如萬通在臺北做了一個渡假的公寓，我們改變一下你的行為，滿足一下其他的要素。最有意思的是十多年前我們?nèi)�溫哥華，當時比較年輕，很多事也不懂，大陸也沒有這么開放，他們總跟我們進同性戀公寓，我們當時覺得很害羞，后來知道其實所有的創(chuàng)新，包括器官的使用也可以創(chuàng)新。因為溫哥華有大量的這些器官創(chuàng)新者，他們想創(chuàng)新使用，就是做基友，這都可以創(chuàng)新。所以，他們創(chuàng)新了以后，假定說我們現(xiàn)在在北京，北京人好基友專門做房子，做100套，上海做100套，這叫差異性，你改變了別人的行為，讓其他行為改變的人我們給他提供服務(wù)，這也是一個創(chuàng)新的途徑。我到臺灣看到非常有趣，一個老板做了40套房子，說給女士的單身公寓，我覺得挺好，過了一年，我又去，他說我又做了23套還是單身公寓，我說你們這么多單身怎么做這點？他說我這個是做的很仔細了，第一個叫單身不單居的女性公寓，就是單身但是肯定不獨居，有人跟她住。這20多套是單身，肯定是自己住的，有怪僻，或者說不喜歡跟別人住的，這些細分到把每個人的行為研究透，接下來住宅創(chuàng)新的另一點就是根據(jù)行為的改變我們來提供服務(wù)。

　　第三個住宅方面的一個很重要的創(chuàng)新，我們現(xiàn)在就是說在服務(wù)的多樣性上創(chuàng)新。就是我們在前后增加了投入，前面用定制，后面包括裝修，個性化，包括金融服務(wù)，包括物業(yè)，包括養(yǎng)老、醫(yī)療，整個社區(qū)的服務(wù)越來越多，每一個服務(wù)少收一點錢，這樣也是形成了一個競爭。

　　所以，住宅的創(chuàng)新非常簡單，總體是沿著這三個方向在競爭、在創(chuàng)造，一是成本競爭，住宅產(chǎn)業(yè)化。第二、差異化產(chǎn)品競爭。第三多樣性，同樣一個產(chǎn)品提供更多的服務(wù)商競爭。

　　商用不動產(chǎn)如何創(chuàng)新

　　再看一下商用不動產(chǎn)，商用不動產(chǎn)非常復(fù)雜，大家現(xiàn)在把商用不動產(chǎn)庸俗化了。我前兩天去馬來西亞，人家告訴我有燕窩地產(chǎn)，大陸有個醫(yī)療叫醫(yī)療地產(chǎn)，有個文化叫文化地產(chǎn)，有個商場叫商業(yè)地產(chǎn)，有個教育叫教育地產(chǎn)，有個夜總會叫娛樂地產(chǎn)。于是，馬來西亞就學(xué)會了，那個地方有一個燕窩，叫燕窩地產(chǎn)。其實這些叫法都不對，準確是叫商用不動產(chǎn)，是B2B2C的，而住宅是B2C的，住宅是給了各家的老婆、孩子，但是商用不動產(chǎn)是用，誰來用？第二個B，比如我們做這個空間，給這家餐館，餐館是俏江南[微博]，它是B，誰來吃飯，在座的各位去俏江南吃飯，我只是給俏江南提供一個空間，所以我的客戶是B，不是C，這是所有的商用不動產(chǎn)最核心的價值就是我給B提供服務(wù)，這個B宰用這個空間找到他的C，他從C收的錢付我的租金，這叫商用不動產(chǎn)。所以，大家再講燕窩地產(chǎn)也好，夜總會地產(chǎn)都不要寫，那個東西把自己騙了，一說搞文化地產(chǎn)，弄一個動漫基地，把自己都騙了。它的核心是B2B2C，叫商用不動產(chǎn)。

　　商用不動產(chǎn)怎么創(chuàng)新？首先從模式上創(chuàng)新，模式一共有三種。第一種模式叫轉(zhuǎn)型的過渡模式，今天萬達用的比較好，叫以售養(yǎng)租，加社區(qū)商業(yè)，它的產(chǎn)品就是大量的住宅，銷售，支持一部分商業(yè)，以售養(yǎng)租，加上社區(qū)性商業(yè)，這就是一種模式。第二種叫經(jīng)典模式，我們叫美國模式。經(jīng)典模式叫中期持有，能力導(dǎo)向，資本權(quán)益為核心，收入多樣化，這都比較專業(yè)了。那么，這部分最典型的美國是鐵石門(音譯)，到中國就是直接投資，和資產(chǎn)管理相配合。第三種模式，純粹資產(chǎn)的管理和經(jīng)營的模式。家里香港置地，九龍倉、太古，這種商業(yè)部動產(chǎn)模式也非常了得。香港置地，一共只有60萬平米，它的價值跟萬科差不多，一年銷售收入20億，30億，可是它的市值跟萬科一樣。國貿(mào)三期一棟樓就幾百億，他不用多做，就做了一件事，這就叫經(jīng)典的商用不動產(chǎn)當中的資產(chǎn)管理和經(jīng)營的模式，最后隨著這個地方越來越貴。我算一個賬，我是叫勞動人民，真的不是資本家，真是勞動人民。為什么？我們1993年蓋了一個房子，萬通新世界廣場，三元橋蓋了一個萊茵大廈(音譯)我們?nèi)�賣了，賣了好像掙了錢，結(jié)果你繳了稅，最后又買第二個地又漲了，還不夠，又貸款，再買，一直忙活到今天20年。可是萊茵大廈這個老板，這個樓一做完，再沒有在北京做第二個樓，這個樓就是他自己的，他就出租，現(xiàn)在每年資金一兩億，這樓值30萬億，人家20年沒挪窩，就弄這一件事，這叫經(jīng)典的商用不動產(chǎn)。就是把這個萊茵大廈伺候的舒舒服服。我們?nèi)f通廣場賣了，是多業(yè)主物業(yè)，就是多主任的婦女，肯定只能是零售價，不會太高，這個市場上一定是批發(fā)比零售貴。所以，這種情況下，這個模式就很重要，一定是大家看到的資產(chǎn)經(jīng)營類的商用不動產(chǎn)。

　　所以，今天我們大家熟悉的商用不動產(chǎn)，我們比較多的是注重過渡模式，以售養(yǎng)租的模式，而實際上賺錢最多的是第三種模式，其次是第二種模式。第一種模式適合中國現(xiàn)在，轉(zhuǎn)型、速度這很重要，而這個模式李嘉誠用了20年，都是在這么一個過程，叫以售養(yǎng)租，加社區(qū)商業(yè)，李嘉誠和新鴻基先后用了15到20年，這個模式是對的，切合中國當下，萬通現(xiàn)在也用。但是，應(yīng)該說最賺錢的是第三種模式，像香港置地，60萬平米，每年收租金7、8億美金，這就是三種模式。

　　在商用不動產(chǎn)當中，歷來市值最大的有三種，寫字樓、購物中心、工業(yè)物流，叫工業(yè)部動產(chǎn)。到目前為止現(xiàn)在看，出現(xiàn)的挑戰(zhàn)需要創(chuàng)新的是商用不動產(chǎn)當中的購物中心。購物中心現(xiàn)在有兩種觀點非常有意思，大家知道今年光棍節(jié)馬云[微博]給商用不動產(chǎn)做購物中心的人下了一個咒語，就是光棍節(jié)一天賣350億，所以它的意義在于打壓購物中心這種商用不動產(chǎn)，有道理沒有？有道理。因為目前每年的電子商務(wù)呈現(xiàn)30%的速度的增長。今年商品零售總額10%是電子商務(wù)，網(wǎng)上銷售，也就是有10%的東西已經(jīng)不放在傳統(tǒng)的什么連鎖商店，購物中心，便利店，沃爾瑪，都不放在里面了，放那兒了？這10%放到物流倉庫？什么物流倉庫？現(xiàn)在經(jīng)典的做物流倉庫叫做雙波道多層智能物流倉庫，你得研究成本行為，擱哪兒去了，然后從哪兒到我們口袋，到家里，一敲門，然后給一個郵包，一簽收。按照馬云的估計，每年呈30%的增長，到以后電子商務(wù)的零售總額相當于今天幾乎所有的商品零售總額，也就是到那個時候今天目前的商場購物中心絕大部分都應(yīng)該空了，改成其他的用途。我也問過王健林王董事長，我說你覺得到底這件事有多大的影響？王董事長說，目前有20%到30%，最主要影響是書籍、家電、價值1000塊錢以上的服裝。未來怎么樣呢？王總說未來頂?shù)米。�至�?0%沒有問題。

　　那也就是說，這件事情未來商用不動產(chǎn)凡是做購物中心的要小心，你創(chuàng)新的方向就很清楚了，就是怎么樣讓人在里邊躺下來，坐下來，站著是超市，進去買了就走，而這些事都是網(wǎng)上可以替代的。凡是躺著和坐著的事網(wǎng)上都不可替代，只有站著的事網(wǎng)上都能替代。所以，在購物中心里邊要研究新的業(yè)態(tài)，怎么增加體驗，增加聚人氣的地方，增加人不得不到這個空間來的理由，創(chuàng)造人不得不到這個空間來的理由，這是創(chuàng)新的一個方向。

　　再有一個方向就是我們剛剛講的智能型物流倉庫，大家知道這個領(lǐng)域最近增長非常快，萬通在五年前開始在工業(yè)地產(chǎn)，實際上就在物流倉庫里邊開始布局，到今年為止我們現(xiàn)在應(yīng)該在全國算第二了，第一是新加坡人，我們已經(jīng)不斷的在并購，在發(fā)展這部分的業(yè)務(wù)。但是，就這樣現(xiàn)在還是不夠，為什么呢？所有的商品從購物中心挪出來，都要挪到這個倉庫里，挪到這個倉庫里，我們才能夠承接，才收他的錢。但是，菜鳥出來了，又挑戰(zhàn)我們，所以，過日子，做地產(chǎn)商太不容易了。菜鳥怎么出來了？那天沈總，我們聊天，菜鳥就講一個故事，說突然有一天中國人定阿拉斯加的螃蟹一天在天貓[微博]上定兩億只，這把美國人嚇蒙了。但是，你仔細一想，也不奇怪，他來了也不是一天吃，也不是說一頓吃，中國有四億人，加上小城鎮(zhèn)人口有六億人口，一任輪不上一個螃蟹腿，所以也不離譜。但是，你擱美國，這玩意兒太離譜了。

　　還有一天賣栗子，一下子2000箱，因為他是在天貓上聚集起來這些訂單，一起發(fā)出去。菜鳥有把這些數(shù)據(jù)抓到，你把這個螃蟹運到冷庫，運到那兒，這個冷庫放在杭州、還是鄭州，還是廣州，如果放在廣州，再運到其他地方。然后菜鳥就給大家指一個道，要把這兩億只東西放在那兒，如果我的庫建在北京，他說放在河南，把我閃了，所以我要跟他達成協(xié)議，就是你一定放這兒，放這兒我就開始買地蓋倉庫了，這樣我總有錢掙，你把螃蟹放進來，跟人進來我都收錢。但是，他說不行，如果這個螃蟹從你這兒出去，直接作為零售進到別人家里，那開零售發(fā)票，每開一張發(fā)票我還要提多少錢？這又掙錢了，他掙錢我們也掙錢，這就是變化，物流倉庫就興起了，如果我們在網(wǎng)上這么買東西，全世界運來的東西第一站放在那兒，第二站放在那兒很重要。所以，我們做物流倉庫這些就得跟著菜鳥，跟著這些大的電商公司賺，所以都是求人的事，這就是創(chuàng)新。

　　讓天下沒有難建的立體城市

　　當然，我們還有創(chuàng)新，商用不動產(chǎn)和住宅如果合在一起，綜合性的創(chuàng)新我們就講到城市發(fā)展模式的創(chuàng)新，就是我們最近幾年做的立體城市，怎么樣用更少的地建更多的房子，然后用產(chǎn)業(yè)來主導(dǎo)，就業(yè)和居住議題，節(jié)能環(huán)保還有良好的社會管理，同時又很快的速度把這個城市建立起來，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)講的微城市，好生活。欣慰的是我們已經(jīng)兩個地方開工了，明年還會增加三到四個地方。所以，這樣我們快速的適應(yīng)城市化的需求，使房地產(chǎn)行業(yè)在創(chuàng)新當中來創(chuàng)造一個新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式，有空間聚集，產(chǎn)業(yè)聚集，人口聚集，節(jié)能混報。那么這樣的目標是什么呢？目標就是讓天下沒有難建的立體城市，這也是我們一個創(chuàng)新，這件事要辦，還要辦得好，辦得好，所以讓天下沒有難建的立體城市。

　　做一個紅心開發(fā)商

　　總之，我講了這么多故事，我希望大家都能聽懂，我也能講明白，就是在房地產(chǎn)領(lǐng)域里，核心是創(chuàng)造有價值的空間，而要創(chuàng)造有價值的空間，我們要把四個要素不斷的加以提升改良，這四個要素在住宅領(lǐng)域、商用不動產(chǎn)領(lǐng)域又各自不同，只有這樣我們做好了，房地產(chǎn)行業(yè)才能持續(xù)、創(chuàng)新和發(fā)展，否則我們不能滿足節(jié)能環(huán)保的需要，也不能滿足快速的很好的城鎮(zhèn)化的需要，更不能滿足各行各業(yè)對房地產(chǎn)的道德需求。

　　大家對行業(yè)都有一個道德需求，說你必須是紅心開發(fā)商，所以我們必須要做一個紅心開發(fā)商，而不是被大家批評的黑心開發(fā)商。怎么做到？就是要創(chuàng)新，創(chuàng)造一個有價值的空間。必須創(chuàng)造一個空間，大家來了就相當于娶媳婦一樣這么愿意給錢，而且大家給錢相當于給小費這樣有成就感，我們就算成功了，謝謝大家！

　　蕭三匝：馮總講的特別精彩，下面一個環(huán)節(jié)還有10多分鐘時間大家提問，可以提與房地產(chǎn)有關(guān)的問題，也可以稍微延展，因為馮總很博學(xué)。

　　提問：首先，謝謝何社長請來馮總做這么精彩的演講，我在國家行政學(xué)院，現(xiàn)在大家說城鎮(zhèn)化都是很宏觀的問題，我問一個微觀的問題，對于陜西這一塊，因為前段時間我們陜西省委書記婁書記請我們做考察的時候也說城鎮(zhèn)化和現(xiàn)在新城市體改革的問題，還有包括延安省委書記，新的城鎮(zhèn)的改革，像您作為一個非常專業(yè)的這樣一個地產(chǎn)商，尤其您說的最后的新城市改革，您有沒有對于城市，您公司現(xiàn)在有沒有對于陜西有投資和需求？

　　馮侖：我們在隰縣(音)新區(qū)用立體城市這么一個模式發(fā)展隰縣的一個新城鎮(zhèn)，所以五年之內(nèi)能把它建完，但是我們的理念是節(jié)地，所以，完成這個事用的土地大概只是傳統(tǒng)做法的1/7。北京一平方公里放不到5000人，新加坡一平方公里放4萬人，我們立體城市一平方公里放8萬人，而且會放得很好。你進到一個屋，10平米，5個媳婦5個擺法，你感覺很不一樣，不同的媳婦，同樣的空間感覺是不一樣的。所以，我們一平方公里擺得要像新加坡一樣漂亮，我們有專門的規(guī)劃研究院研究這個事。第二是產(chǎn)業(yè)，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)。醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)屬于高需求彈性，高特性，高增長，另外還有農(nóng)業(yè)，都是屋頂農(nóng)場，總之，我告訴你有，在西安已經(jīng)開始了。

　　提問：三中全會以后，面對現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)，您覺得住宅地產(chǎn)要不要轉(zhuǎn)型？怎么轉(zhuǎn)？請您預(yù)測一下15到20年之后中國的房地產(chǎn)大概是什么樣子？

　　馮侖：15年以后，房地產(chǎn)人(從業(yè)人員)大概會少一半，這是一個直覺。如果中國經(jīng)濟按目前速度增長，15年以后，人均GDP大概將近2萬美元，也就是那個時候。

　　人為什么走一半？跟住宅有關(guān)的都走了，留下的都是關(guān)心商用不動產(chǎn)的，因為住的問題都解決了。20年以后的第二個情況，也就是大家對房地產(chǎn)投資首先都是非常簡單了，不需要直接投資，都去買股票、債券，其他金融工具就好了，那時候不動產(chǎn)金融會非常發(fā)達，而不需要自己看商鋪，看地方。第三、那個時候黑心開發(fā)商已經(jīng)沒有了，大部分都改邪歸正了，被調(diào)控的基本上都回到醫(yī)院或者法院去了。第四、房地產(chǎn)商講話分貝要減少很多。在中國房地產(chǎn)商講話分貝很高，這是不正常的，但是它對應(yīng)特殊的階段，在美國也曾經(jīng)有過一個階段，二戰(zhàn)以后鬧房荒，那個時候老板說話聲音比較大，但是現(xiàn)在這個聲音就沒有了。所以，對地產(chǎn)商現(xiàn)在偶爾說話聲音大，大家暫時忍耐，就相當于一個小孩兒的哭鬧一樣，過一段就過去了。

　　說到住宅，全國人均GDP到8000美元之前，在中國絕大部分地區(qū)，住宅依然是地產(chǎn)商最重要的產(chǎn)品，也仍然是老百姓在住的方面的第一需要，所以仍然有得做。到了什么時候要小心？過了8000美金以后，一手房和二手房的交易量如果超過1：1，也就是每賣兩套房，一套新房，一套二手房，這時候是一個轉(zhuǎn)折點，如果過了這個臨界點，新房的供應(yīng)量在減少，二手房的供應(yīng)量在上升，交易總量二手房多了，就要小心，不能隨便蓋新房了。

　　提問：你很堅定，你底下團隊有動搖怎么辦？

　　馮侖：你不能指望所有人都一直跟著你，他們可以在家休息，中間也可以離開。另外，立體城市三年前是嬰兒，在搖籃里橫著躺，你不喂他他就死了，一年以后，他站起來了，扶著墻，不扶墻就摔倒了，今年已經(jīng)站起來了，不需要扶墻了，明年就會跑了。

　　提問：我定居在南京，南京算是二線城市，未來五年，南京的房價會不會像香港的房價水平？

　　馮侖：那天老人給我講了一件事情，你們應(yīng)該參考。當時有人說北京CBD的房子一平米賣7萬、10萬，金融街的房子也是7萬、10萬，簡直是瘋了。老人說CBD人均GDP跟曼哈頓差不多，金融街那一小坨的GDP跟美國曼哈頓差不多。所以，局部地區(qū)高有道理，所以房價這么高有道理。同樣，南京你應(yīng)該這么比，如果南京的GDP到26000，3萬，跟香港差不多的時候，房價應(yīng)該跟香港差不多，現(xiàn)在如果個別點跟香港差不多，這個點的GDP應(yīng)該接近26000，應(yīng)該這么看。人都是要掙錢，你能跟章子怡比嗎？所以不能籠統(tǒng)的說。

　　提問：我知道馮總培養(yǎng)了很多創(chuàng)業(yè)者，中國是個關(guān)系社會，對我們普通的80后創(chuàng)業(yè)者有什么好的建議，

　　馮侖：我感覺創(chuàng)業(yè)者不要想那么多宏觀的事，這事就是蒙著頭，一根筋的去做，管它是怎么回事，出不來就干別的。天津人賣煎餅一個攤沒賣過100萬，黃太極能沖過500萬，這個是基本需求，你要做跟消費者基本需求有關(guān)的事，你只要創(chuàng)造，現(xiàn)在機會大得很。所以，捏腳你知道中國有多大市場，300億市場。玩一個器官就行。中國民營醫(yī)院一萬家，莆田人擁有8000家，8000家出自兩個村，兩個村由一個大哥帶頭，就是老中醫(yī)專治性病。現(xiàn)在這個大哥帶出一堆大哥，每一個大哥玩一個器官，所有的器官合起來叫三甲醫(yī)院。這跟你說的宏觀的事沒有什么關(guān)系，一個16歲的小伙子帖在電線趕上的廣告，創(chuàng)造了民營醫(yī)療巨大的前景，一個小小的前列腺，養(yǎng)活了各種各樣的人才。所以，一定要有信心。