2011年12月14日-15日，由《財經》雜志和博源基金會聯(lián)合主辦的“財經年會 2012：預測與戰(zhàn)略”在北京召開。圖為夜話三：房地產調控與保障房現(xiàn)場。（來源：新浪財經）

　　剛才李主任的話證有，過去30年特別是過去15年，城市化快速發(fā)展。這城市化快速發(fā)展有很多含義，一個是我們出現(xiàn)很多城市，一個是好多人往城市搬，還有一個含義是人從農民變成城市人口，北京市就是農民越來越少，城市人越來越多。

　　在這樣的一個過程里面，我們沒有充分或者遠遠沒有顧忌到我們人口移動，和資源需要的增長速度。剛才李主任說第一要解決收入差距問題，我覺得這個不是解決不解決的問題，是解決不了。你怎么能解決？我今天想說我們改革開放之初大家都知道口號，就是讓一部分地區(qū)讓一部分人先富起來，讓他先富起來就有差距，你沒差距怎么叫先富起來。

　　我們一共就30年改革開放，78年的時候中國GDP排在180位，現(xiàn)在大概接近中等發(fā)達地區(qū)的城市，估計不超過2、30個。在這樣的背景下，就是資源太少了，搶空間，搶房子，搶的不是房子那個本身，搶的是醫(yī)院、學校，電視媒體教育這些東西。在這樣的背景下，我們說房地產往何處去？我想城鎮(zhèn)化問題非常重要。

　　經濟工作會議三句話，方向不改變，力度不減弱，不放松，就這三句話。只能是這樣，必須這樣，你不這樣怎么辦？人是活的，城市是死的，人要往高處走，人對生活質量的追求無法控制，你就不讓他來，就這個辦法。這沒有什么好辦法，李主任說不同意用行政手法，布置保障房數(shù)據(jù)，我不同意但也同意，現(xiàn)在這個階段，你不搞這套，不快點建，就解決不了。事實上我有一個觀點，我們需要保障房的地方沒有多少。

　　最后用一分鐘回答問題，作為企業(yè)只能適應這個環(huán)境，另外你明白這個道理，你就別瞎嚷嚷。說什么問題？這個問題就是客觀存在，已經就這樣了，這個問題你今天怪誰？我覺得誰也怪不著。不該這么干，中國GDP不知道排哪去了。你今天把中央電視臺搬到石家莊，把清華搬烏魯木齊去，北京房價就下來了。道理就這么簡單，所以我覺得行業(yè)企業(yè)怎么辦？第一個要明白這個問題，如果今天政府認為這已經是一個事了，那你就得想清楚不是一時半會，他就是要面臨一個資源不均等，要給他時間均等，這個均等實在太難了，這只能靠李主任均等了。

　　在相當長期階段內，像這種資源缺乏城市，總結過一共有46個，你放開了就是飛，放不開是讓這個怎么辦？我也沒有想明白用什么詞來形容。建一點保障房，只能解決那么多年積累下來的城市里面房價降多低也買不起的人的問題，就是任總說的20%。他住進保障房了，他要不出來你怎么辦？他那20還會有另外一個20出來。20出來又去哪？這部分房子是不是一個公共資產，像一個城市旅館不斷供人出來使用，這個問題今天我估計王主任說不清楚，這事就是這樣，我覺得我們不要回避現(xiàn)實，我們老是鬧騰，保障房該不該建，不能胡亂哪都建，建了商品房解決什么問題？不是一回事。商品房就是商品房，保障房就是保障房。

　　所以我們怎么辦？我們兩個都得建，第二個問題，企業(yè)如果看清楚這些問題，是不是該開展一些新空間？至于說什么轉型，這都不是根本問題。所以沒有什么靈丹妙藥，你就看清楚，政府也看清楚，大家都看清楚了，適應就好了。謝謝大家。

　　主持人鐘彬：謝謝，最后我們有請婁總。現(xiàn)在中國房地產企業(yè)走向海外，已經有這樣一些新聞。問一下婁總，從你這個角度，中國企業(yè)如何走向海外？它應該注意什么問題？

　　婁剛：因為前面嘉賓講話題挺熱鬧，先插一下。我不是房地產業(yè)內人士，不像各位領導老總對這個東西花這么多精力研究，我從一個搞經濟學人，或者從簡單市場人士來表達一下自己想法。

　　第一，任何東西價格上漲肯定是供需失衡造成，從供需層面很簡單，想買的人多，價格就會上去，我能夠理解我們房地產調控他的時間，原因，我都完全支持。有的時候對很多事，有點不太理解。05年那次調控最不理解，政府對這個房價過快上漲不滿，但最后一半政策就是打擊供給。房價本來上漲過快，要么壓制需求，要么刺激供給，從市場調節(jié)讓房價下來。這一次做的效果比上次好，房價下來了，但是如果擺開看這個政策，還是有一半是打擊需求的，只不過打擊投機需求比較狠。不能指望行政這種比較粗獷的調節(jié)方式一直發(fā)揮作用，因為這是應急手段，不是根本治療的手段。所以我從這個角度，講兩句外行話。

　　剛才你說的那個問題，中國房企國際化，我覺得我們根本沒有條件談這個問題，個別企業(yè)可能發(fā)展比較超前，可能有一些這樣的想法。但是我覺得是試探性，房地產企業(yè)國際化的對外運作是一個非常復雜的資本輸出過程。現(xiàn)在，我們國內資本市場，連很多必要的工具都沒有理順，比如不動產證券化，我們根本沒有這類資產，也沒有一個比較完善的資本市場層面支撐。現(xiàn)在房地產的生存環(huán)境是，政府給你貸款，你就生，政府不給你就死，在這樣的環(huán)境下面面臨這么大的國際市場，我們大部分房地產企業(yè)沒有資格談這個思路。

　　要國際化，整體生存金融環(huán)境，要和國際有一定接軌，最起碼在金融工具和證券化上，對這個東西要有認知度，廣泛使用，這樣才能借助資力市場往外面走。單純現(xiàn)在靠銀行貸款來發(fā)展，現(xiàn)在國內開項目都拿不到貸款，還去國外開項目，這個不是特別現(xiàn)實。還有一個我們本身國內房地產市場層次不夠鮮明，市場層次還是比較淺。因為這個東西是資本輸出，也是一個技術輸出性行業(yè)，尤其我們現(xiàn)在到一個相對比較發(fā)達國家去發(fā)展，可能我們要在房地產上要有更多的層次，我們才能培育這種能力。總的來講我們國內法律環(huán)境，金融環(huán)境，目前來講培育不出來具有全球競爭力開發(fā)商，我覺得現(xiàn)在談這個問題其實有點早，千萬不要房地產往這個路上帶，這個不是很好的思路。

　　主持人鐘彬：謝謝婁總。

　　李鐵：中國傳統(tǒng)是用計劃經濟方式解決問題，出了問題就是壓，沒事了就是放，這么一保一壓，改革開放30年就是這么過來的。他的前提就是保穩(wěn)定。頭幾天房價上漲我看到了，我覺得是必然趨勢，但是有一幫呼聲很強烈。以前，北京的公務員有分配住房，現(xiàn)在分配住房沒了，他要買商品房肯定買不著，所以他呼聲很大。在中國很多政策是信息不對稱，西部地區(qū)喊房價沒有人理你，北京人喊什么？喊堵車，限價限制。喊房子高了就是把房價控制一下。

　　我想我們也是擔心如果在北京出現(xiàn)了很多人不滿，就一定會給穩(wěn)定帶來很大壓力，因為北京總擔心出事。但是為什么我說中國這個事很糟糕。任主任講你應該通過市場調節(jié)，按照市場規(guī)律，我們政府做是反的，我們壓基本物價，壓水價，壓電價，天然氣價格。這些和北京其他公共服務很不對稱，北京水沒了，南水北調。正因為如此，北京人形成了一個高福利心態(tài)，這種高福利心態(tài)反應非常強烈，一旦出現(xiàn)什么趨勢，北京人一叫喚馬上中央出對策。長期以來很多北京規(guī)劃專家就說北京要限制人口，其實文革前全國城市公共服務水平差距不大，就是到了改革開放到了90年代以后，城市公共服務差距加大。這個加大到沒邊了，所以在這個時候，因為我們公共服務體系是封閉，是按照戶口兌現(xiàn)的。

　　為什么人到這里來，趕也趕不出去，就是因為北京公共服務太好了。正因為如此公共服務水平，一定帶動資源稀缺，可是政府面臨另一頭，還一批能叫導致他一定采取政策，可是這個政策我想為什么強調一定行政性。可是，行政性北京叫聲不代表全國叫聲，一下壓到二三線城市，四線城市都采取限購政策，其實我們不認為這個問題不可以解決。解決這個問題有很大誤區(qū)，比如河北省搞環(huán)北京一圈，叫綠色經濟圈，也是和北京一樣，高標準生態(tài)城，高標準人才，高端企業(yè)和北京同步競爭，那你能競爭過嗎？

　　北京還有108個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，還有很大空間，你把基礎公共設施分散出去沒有可能，這一點不同意毛大慶說法。我相信你要想改革，一定能做，要改革一定會有問題，但是你只要堅持下去，這不僅僅是是一個房價問題，不僅僅是小學教育資源分配問題，關鍵你有沒有這個決心，我們現(xiàn)在看到沒有這個決心。就是保穩(wěn)定，這不是中國，也不是我們現(xiàn)在解決房價問題的出路。謝謝。

　　毛大慶：前面我都挺同意，事實上我們倆沒有矛盾，但是后面說這個事我有點看法，這個事缺了一個因子。這個干擾因子進來，這個事有問題了，因子什么？是人的生命周期干擾因子，我們現(xiàn)在城市化推動城市人口購買力，講兩個數(shù)字，一個是在我們66年到73年出生3個億人口，以及后來在86到92年出生2個億人口，前面3個億人口，今天在30多歲到50歲人，大量購買力很旺盛。這批人生了后面2個億人，一共5個億人，那一堆是20歲左右，這5個億人口是今天消費主題人群。公共資源均等化，我覺得這個理想我也很同意，這就是中國解決問題必由之路，但是這個解決遠比一個人追求生命，長得多。

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