夜話三：房地產(chǎn)調(diào)控與保障房現(xiàn)場(chǎng)(2)
2011年12月14日-15日，由《財(cái)經(jīng)》雜志和博源基金會(huì)聯(lián)合主辦的“財(cái)經(jīng)年會(huì) 2012：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”在北京召開(kāi)。圖為夜話三：房地產(chǎn)調(diào)控與保障房現(xiàn)場(chǎng)。（來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)）
大家知道建保障房最大問(wèn)題，就是難在錢上。現(xiàn)在政府要承擔(dān)這么大的資金量確實(shí)有困難，想盡各種辦法和我們的企業(yè)、投資商、社會(huì)采取各種合作。這種合作有兩個(gè)方面，一個(gè)是屬于錢合作，一個(gè)是地合作，現(xiàn)在各地情況可以采取不同，總而言之就是政府有錢拿錢，沒(méi)錢拿地，要不然解決不了保障房。貴州通過(guò)收租方法解決保障房問(wèn)題，這是好方法。實(shí)際上算一筆帳，如果保障房的土地不算錢，同時(shí)加上稅收優(yōu)惠，那就是一個(gè)建設(shè)成本，這個(gè)在北京不到3千塊錢，小城市也就是1千塊錢。
當(dāng)然我們保障房他既是一個(gè)建設(shè)，又是一個(gè)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在保障房上，肯定得不到弄商品房的利潤(rùn)，但它可以給社會(huì)政府掙點(diǎn)名聲，這是好的。
保障房任務(wù)可能要持續(xù)，不管多少，除非改變保障房的分配方式，還有解決他保障房的來(lái)源問(wèn)題，因?yàn)樾枨笥肋h(yuǎn)在不斷增加。你看北京保障房的條件是3口家年收入10萬(wàn)以內(nèi)，在北京工作的年輕人統(tǒng)統(tǒng)具備這個(gè)條件。要把資源用活了，如果用死了永遠(yuǎn)蓋下去，他永遠(yuǎn)也解決不了，需要一個(gè)流動(dòng)和周轉(zhuǎn)。保障房確實(shí)是好事情，而且在當(dāng)前情況下，政府這么重視，確實(shí)也給我們年輕人，給我們低收入家庭創(chuàng)造了一個(gè)改善條件。
建設(shè)重要，但是更重要是分配，分配怎么體現(xiàn)公平？管理后期要負(fù)責(zé)，要保證我們的資源用更好，真正體現(xiàn)為民，才能創(chuàng)造出和諧，謝謝大家。
主持人鐘彬：謝謝王主任。
任志強(qiáng)(微博)：離開(kāi)政府還有別的東西，房地產(chǎn)市場(chǎng)是被政府?dāng)懒耍?dāng)然政府要培育了。
王玨林：這個(gè)不準(zhǔn)確，萬(wàn)科什么時(shí)候開(kāi)始的？
任志強(qiáng)：萬(wàn)科開(kāi)始是鄧小平南巡講話以后。
王玨林：因?yàn)榕嘤@些房地產(chǎn)企業(yè)，早期我們建筑行業(yè)都不能進(jìn)入房地產(chǎn)，千萬(wàn)要注意這一點(diǎn)，掙到錢還不滿意。
任志強(qiáng)：本來(lái)就應(yīng)該是我們的。
王玨林：給老百姓做一點(diǎn)福利就有意見(jiàn)。
主持人鐘彬：第一個(gè)話題剛剛引出來(lái)有不同的爭(zhēng)議，也是今天很好的結(jié)果。現(xiàn)在大家討論調(diào)控，或者討論保障房的時(shí)候，都很關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)到底有沒(méi)有出路？新一輪城鎮(zhèn)化是我們房地產(chǎn)下一步非常重要一個(gè)動(dòng)力，一個(gè)推手，到底怎樣？正好今天請(qǐng)到李鐵主任，如何優(yōu)化城市規(guī)劃，看看我們城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)？
李鐵：直接說(shuō)城市化，任總曾經(jīng)說(shuō)過(guò)是不是城市化帶動(dòng)房地產(chǎn)上漲，我并不認(rèn)同。今年我們城市化率超過(guò)50%，2010年的時(shí)候，這一數(shù)字是49.68%，等于中國(guó)已經(jīng)有一半人口是城市人口。但是這個(gè)變化有沒(méi)有給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)很大的需求？現(xiàn)在還沒(méi)有看到，因?yàn)楝F(xiàn)在有2億多人口并沒(méi)有在城市中享受公平待遇。他們屬于外來(lái)人口，沒(méi)有享受社保。
中央提出的政策核心問(wèn)題，是如何保證現(xiàn)有城市化率增長(zhǎng)前提下，使這些被統(tǒng)計(jì)為城市人口的人能享受到真正的城市居民公共服務(wù)。
如要這2億多農(nóng)民在城市就業(yè)，但是在農(nóng)村還有承包地，那轉(zhuǎn)移成城市居民有很大難度。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的城市有特別大的封閉性，就是行政一個(gè)戶籍封閉型。
現(xiàn)在提出政策是想先在中小城市把戶籍制度放開(kāi)，但有一個(gè)問(wèn)題就是，我們的城市并不歡迎外來(lái)人口，所有城市提出進(jìn)入人口都要高文憑碩士、博士畢業(yè)，或者有一定技能，或者是留學(xué)人才，這種情況下外來(lái)人口進(jìn)入城市面臨很高的門檻，就是福利門檻。
現(xiàn)在有4千多萬(wàn)城市流動(dòng)人口，如果把他從農(nóng)村轉(zhuǎn)為城市戶口以后，享受到城市平等公共待遇的時(shí)候，他們也會(huì)帶動(dòng)住房投資增長(zhǎng)，至少?gòu)南M(fèi)這一塊拉動(dòng)我們的需求。所以制定城市化建設(shè)的時(shí)候，如果通過(guò)政策刺激拉動(dòng)消費(fèi)需求，對(duì)刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有意義。
我們的很多政策制定者和決策者都是簡(jiǎn)單的用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)方式考慮政策，但中國(guó)城市不像國(guó)外，他不是每個(gè)城市都有平等權(quán)力。我們的直轄市、地級(jí)市、地級(jí)市和鎮(zhèn)享有的權(quán)力有特別大的差別。
北京市有608個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，16個(gè)區(qū)縣，它可以容納很多人口，但作為城市領(lǐng)導(dǎo)，無(wú)論北京市領(lǐng)導(dǎo)，還是各個(gè)地級(jí)市、廣東、沿海或者各大城市，他都不需要把我居住人口放大，因?yàn)檫@樣會(huì)影響到原有蛋糕的福利分配。
這就回到一個(gè)問(wèn)題，就是我們不僅面臨外來(lái)人口不能進(jìn)入城市的問(wèn)題，還面臨等級(jí)化城市公共福利問(wèn)題，就是越高等級(jí)的城市享受的公共福利越多。北京是享有公共服務(wù)最多的地方，可是我們問(wèn)北京的人大代表，包括北京大學(xué)的老師，你們是不是歡迎外來(lái)人口到這里，他們不是。即使你通過(guò)行政手段，調(diào)動(dòng)大量資源集中到北京，可以給很多人帶來(lái)尋租機(jī)會(huì)，但是他排斥外來(lái)人口。
你排斥外來(lái)人口，造成什么結(jié)果？就是大量要素聚在這里，你的資源就有強(qiáng)烈稀缺性。資源稀缺性，還有強(qiáng)大需求，還有極高尋租機(jī)會(huì)，就使你的地價(jià)房?jī)r(jià)大幅度上漲。我前天看到有人拿北京和東京比，但日本城市公共服務(wù)差距并不大，在東京只有尋租機(jī)會(huì)，但是到北京來(lái)買房子的不僅僅是北京人，還有臺(tái)灣人，有香港人、海外華人，還有大量高收入人口。改革開(kāi)放30年我們沒(méi)有解決的問(wèn)題，就是收入分配差距擴(kuò)大。如果我們有5%高收入人口，他買房選擇第一住房所在地，第二住房一定是北京上海，能不推動(dòng)房?jī)r(jià)嗎？
我到香港買房，到美國(guó)移民，是購(gòu)買公共服務(wù)，在北京買房我也是買他的高等級(jí)公共服務(wù)，因?yàn)楸本┖推渌鞘胁罹嗵罅恕Ｕ驗(yàn)槿绱耍覀兏母镉袃蓚�(gè)方向，第一個(gè)方向是要使城市建流動(dòng)人口和居家遷徙長(zhǎng)期居住人口享受城市人口的公平權(quán)力。另一個(gè)要促進(jìn)城市平等發(fā)展的機(jī)會(huì)，不能通過(guò)行政權(quán)力，維持一個(gè)富人的城市。他對(duì)外來(lái)人口不開(kāi)放，等于他給富人修建了一個(gè)非常好的城市。我想解決等級(jí)化城市，資源稀缺性問(wèn)題，城市發(fā)展平等權(quán)力，這是我們工作之一。
最后，就保障房問(wèn)題，我也不希望通過(guò)下指標(biāo)類似的政府行政方式解決。你也知道這種指標(biāo)都有很大欺騙性，地方會(huì)通過(guò)各種方式欺騙中央。不要把我們的福利口號(hào)局限于本地居民，也不要過(guò)高，為什么一定要買房，廣東有3千萬(wàn)外來(lái)人口，但廣東出租房特別好。
現(xiàn)在政府搭錢建保障房不可能持續(xù)，我們北京郊區(qū)有多少農(nóng)民土地，剛才王主任講我們可以不考慮地價(jià)，不考慮地價(jià)不可以，農(nóng)民的土地他能白給你嗎？
廣東3千萬(wàn)農(nóng)民工不是住在國(guó)有土地上，是住在集體土地上。為什么不讓農(nóng)民建，至少我給他開(kāi)個(gè)口子，用低成本方式建保障房。北京已經(jīng)開(kāi)始了，北京允許郊區(qū)建，這個(gè)成本很低，這是一條非常好路子，我最反對(duì)按照行政計(jì)劃方式解決問(wèn)題，來(lái)了問(wèn)題就下死命令，這樣導(dǎo)致問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。但是就城市發(fā)展問(wèn)題，短期我覺(jué)得要解決幾個(gè)，第一個(gè)土地出讓金，這是一個(gè)矛盾，因?yàn)檎L(zhǎng)期以來(lái)依靠出讓金解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。是不是把這個(gè)土地出讓金改成房地產(chǎn)稅？是不是可以按照西方收物業(yè)稅，解決政府長(zhǎng)期稅收問(wèn)題？第二土地使用權(quán)征地問(wèn)題。
當(dāng)前解決房地產(chǎn)問(wèn)題的核心是收入分配差距的問(wèn)題，同時(shí)要解決廉價(jià)房供給，最重要通過(guò)土地的改革。
主持人鐘彬：謝謝李主任，下面的嘉賓會(huì)談到在目前的調(diào)控下，企業(yè)該如何主動(dòng)尋求一個(gè)變局。首先請(qǐng)萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶。
毛大慶：去年大概也是這個(gè)時(shí)候，我坐在李主任今天的位置上，任總坐我邊上，當(dāng)時(shí)坐沙發(fā)，今年坐硬板凳。今年我們開(kāi)發(fā)商只能坐硬板凳。去年談房?jī)r(jià)調(diào)控明年怎么回事？我總結(jié)了一種數(shù)據(jù)，恰恰跟李主任剛才說(shuō)的特別吻合。我當(dāng)時(shí)說(shuō)了北京一個(gè)非常重要的公共資源均等的問(wèn)題。當(dāng)時(shí)說(shuō)明調(diào)控問(wèn)題，光出那幾個(gè)政策恐怕這個(gè)房?jī)r(jià)止不住，當(dāng)時(shí)有一個(gè)結(jié)論，其實(shí)在北京不是買房子，根本是在搶資源，這個(gè)房子不是房子，所以你再蓋什么保障房跟房?jī)r(jià)有什么關(guān)系？
唯一有一個(gè)關(guān)系，就是你管人口。李主任研究城市化問(wèn)題我也在研究，我跟任總開(kāi)兩會(huì)，說(shuō)限制外地人，先把汽車限了，接著把樓市限了，房?jī)r(jià)就下來(lái)了。這些問(wèn)題說(shuō)到今天，房地產(chǎn)理論真的不用什么博士學(xué)位，碩士學(xué)位，我覺(jué)得就是一個(gè)大概高中畢業(yè)差不太多。
在這個(gè)大背景下，你說(shuō)企業(yè)應(yīng)該怎么轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)？我想談企業(yè)怎么應(yīng)對(duì)？企業(yè)還得先弄清楚這個(gè)行業(yè)怎么回事？光你說(shuō)你家公司想怎么弄？行業(yè)沒(méi)搞清楚，談這事沒(méi)有什么意義。再回來(lái)說(shuō)行業(yè)怎么回事？就兩個(gè)觀點(diǎn)，第一個(gè)就是房地產(chǎn)到底未來(lái)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)里面怎么回事？在整個(gè)國(guó)家城市發(fā)展里面，這個(gè)行業(yè)到底要扮演什么角色？干什么？先弄清楚。
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