最后一點，這個稅對現在配合各種手段處理好收入分配問題有重要的意義。在比較有承受力的社會成員上加大稅負，而減低低端的稅負，這個里面具體掌握需要個別的處理。比如物業稅或者現在說的房產稅的改革，無論是走比較復雜的，通過人大立法正式推出，還是現在在房產稅局面加一些內容，推出房地產稅的試點，都要解決一個基本問題，就是怎么漸進的推進。我認為不可能一步到位，我們先要給社會成員吃下定心丸，一般的社會成員在自己第一套住房上是沒有稅負的，我甚至認為可以建議，政府可以考慮對社會成員一定標準以下的第一套住房永不實征。其他的我們要慢慢再說，在托底、保證第一套住房無稅的情況下再考慮其他的事情怎么合理的解決，這就是一個具體推進策略的問題。要處理和解決好這樣牽動各方利益的事情，不能只靠官員的覺悟，不能想象中央政府可以直接管理地方政府的土地招拍掛，必須從制度環境和約束條件上通過制度創新解決問題，標本兼治、治本為上。

　　下面我再簡單的把條理上的要點勾畫一下。調控中間我們說到的保有環節的稅收和房價是什么樣的關系。

　　曾經有人給我出過一個題目，物業稅能夠有效的降低房價嗎？物業稅或者房地產稅，這個保有環節的稅收能夠有效降低房價嗎？首先要分析一下，我們國家房價上漲，或者呈上升趨勢的主要原因，各種各樣的原因歸集起來最主要的一句話，中國的城市化需求拉動。我再強調一下，我談的是產權房、商品房，這是房價上升的最主要的原因。我們現在城市化率46%左右，從改革開放初期的不到20%，一直到現在，這個情況是否減慢了呢，現在來看沒有減慢的跡象，從2000年增長1.2%到現在的0.9%，但是這46%的城市化率一定會走高到的80%，未來幾年之內，我們就會迎來一個形式意義上的轉折點，中國官方公布的城市化率會達到50%，以后還會一路走高。這樣的變化過程沒有任何力量可以扭轉，換句話說，今后幾十年中，到2050年前后，那是一個標志性的偉大復興的時候。這幾十年里面，會有五億多人從農村區域進入城市，而他們首選的必定是一線城市，像北京、廣州、上海、深圳、南京這樣的城市。

　　從這個大趨勢上來說，我聯想到孫中山先生在一百年前考慮中國怎么實行振興的時候說的一句話，世界潮流浩浩蕩蕩，順之則長，逆之則亡。這個大潮是什么呢，我們現在來看，一個是工業化，第二個就是城市化。改革開放以后，工業化、城市化，加上了市場化和全球化。這兩大潮流四個因素互相激勵，是在我們這樣一個發展過程中支撐著中國依靠經濟手段，以自己市場的巨大需求，爭取世界舞臺上的空間。

　　我們在這樣的歷史潮流面前，很多東西要適應順應，其中的城市化進程，結合著中國現在的資源制約和環境制約，一定是以后幾十年拉動房價上漲的長期趨勢源頭，所以從個人觀點來說，你在這個方面做一個幾十年的考慮，我們這里有一個清醒的認識，沒有任何力量能夠阻止中國的城鎮化進程，而這個城鎮化進程中間，需求拉動的力量可能是一個主導力量。

　　這樣一來，在具體分析上就要回答一個問題，房價和地價是什么關系？各種各樣的觀點都有，我個人的基本觀點，從根本上來講，不應該把這個關系看作是一種雞生蛋的說不清的關系。現實來說，房價決定地價，人們追求房地產，追根究底是地皮上的附著物，這樣的一種效益，從長期來說，這個經濟關系分析，就是房價這樣一個對應的住房供給的最終需求，拉動著地價，地價在長期的發展過程中，更多的是跟隨于房價。在一定階段上，當然地價可以對房價起到推波助瀾的作用。簡單一句話，物業稅或者說不動產稅，作為稅收的種類，不是萬能的，不會改變中國以后幾十年房價長期上揚的長期趨勢，同時這里要說，這個房價是產權房、商品房，和保障房無關。

　　查一下歷史資料我們可以看到，其他國家的市場經濟發展中，房價也是走高的，雖然他們有保有環節的稅收，但是房價也是走高的，有人據此說，這個稅收對調控房價無效，但是反問一下，如果沒有這個保有環節的稅收，你測算一下，他們的房價會有什么變化？如果你沒有能力做量化的分析，我們至少可以在基本的對比關系上說一下，這個稅收存在的時候，有對房價對沖的力量，如果沒有這個稅，房價會漲成什么樣，你有沒有這樣的概念？我們要設想一下，如果沒有保有環節的稅收，他們的房價會是什么樣，具體分析一下，市場需求可以分為三類，一個是自住，一個是尋求盡快的轉手，就是炒房，第三個是處于種種原因，買了以后可以先空著，擺在那兒。這三類，我們設想一下，有這個稅和沒有這個稅會有什么變化，自住的一般人考慮，不會買那么大的房子，買一個中小戶型，盡可能實惠一點，一般的中產階級會這樣考慮。他買了這樣比較小的中小戶型，這個自然而然就傳導到炒房者手上，一開始他沒有顧忌，現在多了一個風險，他要更多的吃進中小戶型，囤房的人會怎么想呢，他現在有了這樣一個年復一年的成本，相當多的人會把房子租出去，這樣房子供給就上升了，同時需求更理性，規模不會被瘋炒起來，同時需求里面的中小戶型比例會提升。所有的因素合在一起，房價會更理性更沉穩，泡沫會更少一些，這時候開發商會注意到需求的變化，他拿到一個地皮，如果就是做商品房的，他會更多的考慮中小戶型，這正是我們科學發展觀要求的，集約利用土地，這是我們希望看到的。

　　這樣一些情況合在一起，不能否認稅收的正面效應。有人說這個稅出來以后，會出現稅負的轉嫁，房價會更高。我不這樣認為，如果是自住的，他怎么轉嫁，如果說轉嫁的話，就把租房市場牽扯進來了，如果租的時候可以提價，一定會遇到一個供給和需求關系的變化，恰恰我們前面表明，這個稅收出來以后，供給會增加。也有人說，這個炒房者不會看中這個1%以下的稅負，他這個房子一轉手以后可以得到更高的利潤，怎么會被這個小事情調整呢，這個有一定的道理，這說明稅收不是萬能的，但是可以綜合分析，炒房者也要考慮一下自己以后的機會。雖然可能繼續看著這個差額，但是實現這個差額的條件比以前收緊多了，他的炒作行為只會收斂，以前肆無忌憚的就變成更謹慎的炒作。

　　總之，我從現在的調控態勢來看，如果我們能夠在現在已經出臺的一些調控措施以后，推出保有環節的稅制，雖然長期不能有效的調控房價，當然短期會有一些的回調，這樣減少了一些原來的看起來非理性的房價大起的現象，以及之后最有殺傷力是房價大落，這樣我們房地產會更加平穩。

　　以上就是我對于現在的調控的制度建設和保有環節稅收問題的一些個人看法，下面歡迎大家提出問題，我們做一個討論。

　　提問一：你好，經濟適用房的推出受到的效果不是大眾期待的那樣，可以說目前為止是失敗的，我想制訂這個經濟適用房制度的人，他們應該有足夠的智慧預料到會產生這一點，為什么還會出現這樣的情況，他們的真正的出發點是為解決普通老百姓的住房問題嗎？另外，現在提出了廉租房和適租房，但我個人觀察發現，現在很多人，真的需要買房子的，大部分是畢業沒幾年的年輕人，他們到了成家立業的時候了，就想買房子，都覺得房子很重要，涉及到戶籍問題，怎么看待這個想象和其中的矛盾。

　　賈康：第一個問題，是很尖銳的問題，政府是為民眾服務的，為什么會出現經濟適用房這么多的問題，我認為經濟適用房的概念要逐漸淡化，前些年已經提出這樣的工作要求，現在還有政府繼續建設，我們也不能說一下子都否定，就停下來，但是我覺得，很顯然應該把托底的事情做好。1998年應對金融危機的時候，當時我們對兩軌并行的認識不不清晰，到現在才漸漸清晰，那時候有模糊之處，出發點在決策層不應該說有什么方向的大問題，但是有的時候是細節決定成敗，執行的時候，市場軌和保障軌的事情混在一起，就出現了越來越明顯的矛盾和問題。

　　第二個問題，我理解，主要是覺得現在我們看不到長租房、適租房方面沒有人公眾滿意的供給，這個房子需要有很透明的政策，房租是不能輕易改變的，這個國際上有經驗，我們可以借鑒，政府的管理要盡可能的合理到位，住進去的年輕白領和家庭可以在里面裝修、結婚、生孩子、養孩子，你也可以續租，收入提高以后，你要轉出這個房子，也要有一些通道。這個就解決了我們的一些顧慮，應該提供這樣的相應的條件。

　　提問二：今年兩會的時候，我看到新聞報道，您提交了物業稅提案，最近北京上海討論走房產稅形式，我想問一下，以后物業稅是不是以房產稅的形式征收呢？另外，如果北京上海一線城市明年年初開始征收物業稅，那么南京這樣的城市，2012年會有政策？南京這一類城市的房價低點啥時出現？

　　賈康：房產稅的操作有一個便捷之處，就像燃油稅，其實是在消費稅里面推出的。房產稅現在是我們現在已經有的一個稅收，但是只對經營型房產征收，而且是對租金征收，如果在房產稅上引入實質性的物業稅，現在操作上來看相對便捷，所以不排除是一個可行的通道，現在先行先試，我們只是聽到一些風聲，還需要拭目以待。

　　我覺得中國的改革中，不要拘泥于一些表述，關鍵是要引入一些實質性的內容。南京的具體情況我不了解，大家可以更多的注意我們領導層的信息，從面上來講，這個稅如果推出，會是在前面的一系列房地產調控政策出臺以后的，一個帶有治本性質的政策，對于現在市場運行狀況的短期影響要充分重視，會帶來一個相對明顯的回調。但是不同地段不同品質的的房子絕對是不一樣的，這是一個很粗線條的說法。

　　提問三：會否出現這樣的情況，保有稅推出以后，對于激活現在的大量空置房進入租房市場的效應，這個租房市場的供給增加，會使房租的水平得到抑制？

　　賈康：我心目中的保障房，如果說廉租房，價格應該是象征性的，比如吃低保的，他沒有收入，政府給他一定的標準，比如南京是700塊錢一個月，他可以有一個象征性的七塊錢的租金，這是所謂保障房的價格表現。長租房或者適租房價格一定是年輕白領可以承受的。而物業稅對于保障房，我認為當然沒有必要覆蓋，這是一個政策傾斜支持的，沒有必要再征物業稅。對于保障房后期會有什么管理辦法，我想會是由松到細，越來越細致的建立每個住戶的信息檔案，加強管理，這樣減少一些渾水摸魚的情況，更好的使公共資源發揮效應。

　　提問四：現在大部分關于房價的問題是會不會上漲，上海、南京這樣的城市未來房價會是怎樣的？

　　賈康：中央提出“遏制”是體現了決心，但是目標是有限，不會改變房價上漲的基本情況，什么是過快呢，就是大家感受特別不滿意，過快了，我覺得，政府這樣一個表述還是充分的體現了政策的理性，他沒有提出房價降低的目標，也沒有說房價按兵不動，他是說遏制部分城市的過快上漲，這個里面的政策理性是值得肯定的，把短期調控和中長期的可持續的健康發展、制度建設、和諧社會的大局要求融合在一起。