我們?cè)谳爡^(qū)里面有一個(gè)頂層規(guī)劃，要體現(xiàn)政府眼界至少五十年一百年的水準(zhǔn)，我們住房的保障軌中，政府應(yīng)該把托底事情做好，應(yīng)該有一個(gè)住有所居的廉租房的提供。廉租房怎么提供，現(xiàn)在還在進(jìn)一步的研討，我注意到最近的很多信息都強(qiáng)調(diào)政府首先要把廉租房做到位，我們四萬億投資里面，有四千億的安居工程，里面提出了廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。這個(gè)和我們現(xiàn)在所說的房價(jià)無關(guān)，這個(gè)一定要反復(fù)強(qiáng)調(diào)，很多人講房價(jià)這么高，老百姓怎么樣解決居住問題呢，我們?cè)瓉碚f的住有所居之前是居者有其屋，曾經(jīng)寫入兩會(huì)報(bào)告，后來兩會(huì)上的代表委員提出，在漢語里面，居者有其屋還是可能產(chǎn)生誤導(dǎo)的，以為是有自己的產(chǎn)權(quán)房，就改為了住有所居。這個(gè)層面上的供給和我們現(xiàn)在所說的商品房的房價(jià)無關(guān)。我們現(xiàn)在如果把廉租房解決好，那么一個(gè)簡單的設(shè)計(jì)問題就是能不能成片，我們現(xiàn)在一定要盡量避免把廉租房成片建設(shè)，規(guī)模很大，結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)國外大片貧民窟的情況。這方面有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾老師說過一個(gè)看法，他認(rèn)為廉租房在設(shè)計(jì)圖紙上要規(guī)定，房間里面沒有衛(wèi)生間，只有公共廁所，這樣居住者有錢以后，他會(huì)自動(dòng)離開，這個(gè)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講是講的通的，但是這個(gè)觀點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)生活中，在網(wǎng)上被人罵的狗血淋頭，這個(gè)是學(xué)者的考慮，但是在現(xiàn)實(shí)中要加上政治家的考慮。

　　我現(xiàn)在也聽到一些領(lǐng)導(dǎo)層的意向，就是要岔開建，不能連片，印度、巴西有達(dá)到一百萬人以上的成片的貧民窟，這是很難解決的棘手問題，我們中國走到現(xiàn)在，一定要避免這個(gè)情況。如果能夠把廉租房在中國特色的和諧社會(huì)要求下合理的設(shè)計(jì)，盡可能的聽各方面的訴求，避免和緩解矛盾。

　　那么這個(gè)上面應(yīng)該還有一個(gè)層面，我稱之為公租房。公租房給人的直接感覺是政府公共資源提供出來的長租房，是提供給夾心層的，這個(gè)夾心層是年輕白領(lǐng)、職業(yè)生涯初期的就職者。夾心層更適合的應(yīng)該是比廉租房高一個(gè)檔次、更體面的長租的房子。如果這個(gè)層面的供給，政府牽頭做的話，完全可以調(diào)動(dòng)一些二手房，民間的產(chǎn)權(quán)房加入。給予一定的政策條件和引導(dǎo)，他們完全可以加入，有些房本來就是空置的，他有種種考慮，他也不愿意賣，那么就可以接受政府的一些條件，加入到這個(gè)供給的行列。這樣的一些長租房和經(jīng)濟(jì)適租房出來以后，夾心層可以非常安心的在里面住若干年，三年五年都可以，可以在里面結(jié)婚生孩子。現(xiàn)在也有少量的租房市場，這個(gè)表現(xiàn)出來的一個(gè)是比重低，一個(gè)是租期沒有保障，這樣的情況顯然不適合解決這個(gè)層面上的住房需要。如果有了一個(gè)穩(wěn)定的，可以住五年十年都沒有問題的住房，那么就把基本的社會(huì)需要滿足了。

　　當(dāng)然長租房也可以解決一些機(jī)制上的考慮，比如可以一次性繳納租金，當(dāng)然這個(gè)租金是承租者可以解決的，這些機(jī)制都是可以設(shè)想的。這樣可以產(chǎn)生一個(gè)現(xiàn)金的回流，政府可以進(jìn)一步加強(qiáng)保障房建設(shè)，形成一個(gè)資金來源，等等。這個(gè)供給層面在中國存在一個(gè)心理障礙，現(xiàn)在中國的產(chǎn)權(quán)房自有率已經(jīng)很高，但是還是很多人說買不起房，很多人希望一工作就可以買得起房子，能不能買下至少一百平米的產(chǎn)權(quán)房，如果買不下來，好象都不能結(jié)婚了，就認(rèn)為這是人生的大失敗，我們所里面也有這樣的人，工作幾年以后，真的把房子買下來了，我也問過他，這么大的房子你怎么買的，回答說“啃老”，有的說，最充分的啃老是男女雙方都向自己前輩伸手，父母四個(gè)人，如果加上祖父母人就更多了，但是整個(gè)社會(huì)中有啃老條件的人比重也不是很高。供給層面上，長租房必須是由政府考慮的，在適應(yīng)階梯消費(fèi)的合理的消費(fèi)模式下，把這種體面的適應(yīng)生活階段的基本要求的長租房提供出來。

　　如果這兩個(gè)層面，廉租房和適租房子，都提供了以后，我看不出來，還有什么需要以九牛二虎之力發(fā)展經(jīng)適房，很多的公職人員住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房，條件都非常好。北京的公開的兩個(gè)最早的經(jīng)濟(jì)適用房，兩個(gè)小區(qū)都很成規(guī)模，建成以后，里面的空置率和轉(zhuǎn)租率高達(dá)50%到80%，真正解決低收入階層居住的問題，比重很少，主要是一些回遷戶，更多的是當(dāng)時(shí)有本事的各種人把這個(gè)房搶到以后，等著倒手和出租，當(dāng)時(shí)的條件是證明自己年收入低于六萬塊錢，只要有公章就可以了，現(xiàn)在蓋個(gè)章太容易了，另外只要有教師證都可以證明你是可以購買的對(duì)象。現(xiàn)在轉(zhuǎn)租的問題很難解決，很多人開著高檔轎車出出入入。

　　我們現(xiàn)在看看，保障軌把托底的事情做好，政府總結(jié)起來做的事情就是三個(gè)，頂層規(guī)劃、托底，接下來是管理到位，這個(gè)管理的成本是很高的，你一個(gè)入住廉租房的人，若干年以后可能變成收入很高的人，如果沒有別的力量把這個(gè)房子退出來的話，就需要政府做工作，政府怎么做工作，需要很多的精力，要注意工作方式，不能把矛盾激化，我們以前聽說過廉租房提供出來以后，還有后面應(yīng)該接替他的人，干巴巴的等著，前面的人覺得很舒服，沒有特別的情況，他是不會(huì)搬的，這種情況怎么解決，我們還要進(jìn)一步探討。

　　諸如此類的事情放在這兒，我們下面就要說說市場軌。市場軌上的住宅供給，我認(rèn)為前面說到的一些事情對(duì)他同樣適用，首先要有一個(gè)頂層規(guī)劃，下面我們看看市場軌管什么，管規(guī)則、管收稅。

　　市場上是相對(duì)富裕的人購買產(chǎn)品，稅收不僅在供應(yīng)方面有稅，保有環(huán)節(jié)也應(yīng)該有稅。前面已經(jīng)講了，政策理性不到位現(xiàn)在是一個(gè)突出問題，現(xiàn)在很多問題是吃了兩軌混同的虧。這種政策理性不到位的問題，造成了兩軌混同，很多的公共資源以保障軌的名義出去了，又進(jìn)入了市場，造成了市場混亂。第二個(gè)問題是房價(jià)，這個(gè)問題需要多說幾句，現(xiàn)在廣泛的討論中存在誤導(dǎo)，現(xiàn)在很多人認(rèn)為房價(jià)是大敵當(dāng)前的事情，壓力大的不得了，但實(shí)際上是商品房的問題，我們不能看作是住房問題的全部，現(xiàn)在很多的導(dǎo)向上，似乎房價(jià)問題就是住房的全部問題。現(xiàn)在房價(jià)只是管理部門拿的到的上一個(gè)時(shí)間段賣出去的產(chǎn)權(quán)房的均價(jià)，如果賣的多數(shù)是高檔房，再往前一個(gè)時(shí)間中賣的是低檔房的比重比較多，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)房價(jià)的躍升，這時(shí)候大家覺得壓力大的不得了，房價(jià)怎么漲的這么快。如果第一個(gè)時(shí)間段賣的是70%低檔房和30%高檔房，第二個(gè)時(shí)間段是30%低檔房和70%高檔房，如果這兩個(gè)時(shí)間段上賣的總的套數(shù)完全一樣，每一個(gè)房子的具體價(jià)格一分錢都沒有改變，但是房價(jià)是什么情況呢，后一個(gè)時(shí)間段會(huì)比前面高出很多，會(huì)嚇到很多人。所以我認(rèn)為，以后對(duì)于房價(jià)的統(tǒng)計(jì)報(bào)道最好進(jìn)行一些計(jì)算的改進(jìn)，統(tǒng)計(jì)局的姚景源同志也跟我說過，他也感覺這個(gè)房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，甚至說國務(wù)院也沒有要求我們報(bào)，我們?yōu)槭裁匆獔?bào)，但是現(xiàn)在已經(jīng)報(bào)了，不報(bào)又很難交代。所以我建議，我們一起報(bào)出保障房和安置房的情況。另外應(yīng)該盡可能同時(shí)說明，在這個(gè)平均房價(jià)中間大概的比例，比如大概分為高中低三檔，各自在結(jié)構(gòu)上有什么樣的表現(xiàn)。這樣有利于大家盡可能的了解銷售比例以后，避免單一價(jià)格因素造成的總體誤導(dǎo)。

　　如果在這個(gè)事情上再進(jìn)一步的說一說，我們從基本邏輯上講，政府只要管好保障房，商品房價(jià)格有多高沒有問題，因?yàn)檫@是市場的問題，這個(gè)層面上政府管的是市場規(guī)則、公平競爭，后面跟著是收稅。高收入者的納稅是有自己的承受能力配套的，這些納稅進(jìn)入國庫以后，通過轉(zhuǎn)移支付，更多的進(jìn)行廉租房建設(shè)。從這個(gè)角度來講，正是中國應(yīng)對(duì)矛盾的健康的必要的，社會(huì)也可以接受的再分配。這樣一來，產(chǎn)權(quán)房市場高端的交易完全可以隨行就市，杭州西湖旁邊的別墅，一定是中國頂級(jí)富豪追逐的對(duì)象，西湖邊上的地皮已經(jīng)非常有限，我印象里面已經(jīng)不可能有新建的別墅了，已經(jīng)有的別墅，每一次出現(xiàn)出售意愿的時(shí)候，后面有很多人想得到，他們自己競爭，把價(jià)格抬到什么樣的高價(jià)，都沒事。

　　我們現(xiàn)在市場軌第三個(gè)問題就是制度缺失，保有方面沒有稅。稅收相關(guān)制度建設(shè)一直沒有到位，現(xiàn)在的稅收都是交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅如果不建立，就會(huì)帶來很多的問題：第一，現(xiàn)在政府被批為土地財(cái)政，各種各樣的不滿情緒有時(shí)候以泄憤的情緒發(fā)泄到政府頭上。國外很多的地方政府都是土地財(cái)政，靠山吃山，靠水吃水，但是人家是通過保有環(huán)節(jié)的，我們現(xiàn)在沒有這樣的稅，現(xiàn)在地方政府爭取一次把錢拿足，等于把自己以后十屆以上的財(cái)政一下拿到本屆使用，現(xiàn)在地越來越少，這是惡性循環(huán)助長了短期行為。地方政府除了可拿到的這個(gè)土地資金，同時(shí)他還不得已發(fā)展各種各樣的融資平臺(tái)，造成了現(xiàn)在地方隱性負(fù)債的問題。如果通過正面的制度建設(shè)，使政府認(rèn)識(shí)到，只要專心致志的提高本地投資環(huán)境和保有環(huán)節(jié)稅機(jī)制，就可以使自己的財(cái)源機(jī)制得到解決。同時(shí)，招拍掛是要堅(jiān)持的，因?yàn)闆]有更好的辦法，當(dāng)然可以技術(shù)上改進(jìn)。這些政策就需要地方政府在保有環(huán)節(jié)的制度建設(shè)解決，這個(gè)首先是要和市場經(jīng)濟(jì)和分稅體制配套的。我們走了這么多年，并沒有真正進(jìn)入分稅制，我們現(xiàn)在如果在全國30多個(gè)省級(jí)行政區(qū)看一下，江蘇、浙江、福建等地，省以下不是分稅制，是分成制，其他城市說搞分稅制，努力的想做，但是實(shí)際上做不成。地方有四個(gè)層級(jí)，怎么分，分不了，實(shí)際上是分成制。所以現(xiàn)在地方政府的短期行為等等問題，來源恰恰不是分稅制，而是分稅制沒有執(zhí)行到位。我們知道矛盾就要研究，要解決這個(gè)問題，就是把分稅制從不可行變成可行。

　　再有，如果在制度建設(shè)方面把制度缺失問題填補(bǔ)了，房地產(chǎn)保有稅的征收對(duì)房地產(chǎn)也有正面效應(yīng)。這個(gè)后面我再稍微展開一點(diǎn)說，比如和房價(jià)是什么關(guān)系。