土地出讓金 地方政府的財政支柱

　　主持人權靜：剛才我們說了高地價帶來的高房價是來自于企業這方面的分析，無論是學者的觀點還是剛才我們連線的萬科肖勁總監，他是來自開發商的觀點，都是企業的層面，接下來我們還是想把這個話題更加往深入的延展，因為地王這個問題分兩個方面，一個是買的，那就是企業。另外一方面就是土地的提供者，這就涉及到整個土地財政等一系列的問題。比如很多學者跟專家也談到這樣的觀點，整個中國房地產市場為什么即便是政府打壓也要保證它的健康發展呢？是因為它是很多地方政府GDP的重要支柱，很多地方政府的財政收入很大部分程度上是來自于土地的出讓金。對于這個現象兩位怎么看？

　　陳國強：對于地方政府來說，房地產作為一個很多地方是支柱性的產業，或者說是經濟的動力來源。從地方財政收入來說，土地出讓收益可以說是很多地方政府最重要的財政來源。我們從2009年全國主要城市，60個重點城市，或者說70個大中城市的土地出讓收益來看，2009年全年70個大中城市的土地出讓收益和08年相比是翻了一倍，很多城市，像杭州同比增幅200%以上。對于很多城市來說，賣地的收入或者土地出讓收益都占地方財政收入的50%以上。去年實際上杭州、上海土地出讓收入超過千億的有好幾個城市，有杭州、上海，北京這個數字也是接近千億，實際上和過去相比前所未有的高了一個高點，和2008年相比這個變化更明顯，翻番甚至翻幾番，成都等等很多城市，寧波增幅是600%。

　　主持人權靜：翻了6倍。

　　陳國強：不同的城市在去年表現不一樣，但是整體的無論是70個大中城市還是全國60個重點城市，土地出讓收益都是整體翻番。所以，這個情況我想對于地方政府而言，在保持地方經濟的發展，獲得一個比較穩定可觀的地方財政收入方面，房地產行業對地方經濟來說意義重大。

　　主持人權靜：支柱性產業。

　　陳國強：也是地方財政的最主要來源。

　　主持人權靜：這里會不會存在這樣一個悖論，對于地方的老百姓來說，房子的價格越來越高，越來越難以承受。但是地方政府為了保證它的財政收入、支柱性的產業不受影響，仍然要去出讓土地，并且是以越來越高的價格，由此推動了房價的上漲。這兩者之間有沒有矛盾？如果有的話，這個矛盾怎樣解決？

　　陳云峰：實際上地價以一個平穩的速度增長，包括房價以一個平穩的速度上升，這是老百姓包括地方政府包括中央政府所希望看到的。如果出現地價和房價的下降，這實際上對于這個地區的經濟和國家的經濟也是崩潰性的打擊。所以，我們首先要看到它上漲是有它上漲的理由。但現在的問題是上漲的幅度太快了，像2009年的這種增幅，大家誰都沒有想到它就發生了。這里邊有市場化的因素，包括剛才陳教授提到08年壓抑的需求爆發了，包括國家政策性的扶持，但是確實也有地方政府逐利的趨勢。剛才陳教授提到了地方政府賣地的錢的收入基本上占了地區財政的50%以上，實際上這只是一方面。我舉一個契稅的例子，咱們辦房本，要辦3%的契稅。契稅這一項可能就占了一個區政府的50%的地稅收入。不光是賣地能夠直接有出讓金交到地方政府的財政里面，它所拉動的稅收是非常大的。有一個大概的數，你每有100塊錢的銷售大概就需要有15塊錢的稅交給政府，實際上對政府是一個雙收益。所以，現在這個收益就擺在了地方政府的面前。中央提出可持續性發展，實際上就是在給這些地方政府的官員執政提出一個新的課題，怎么能夠把速度讓它均勻的釋放，而不是抽瘋式的增長，這樣帶來民怨的沸騰，包括帶來房地產市場的失控，可能帶來房地產金融政策的風險，實際上不可小視。目前要改變地方政府短期賣地增加收入，怎么科學把土地能夠穩定的讓它帶動經濟的發展，這是擺在所有執政黨面前的新課題。

　　創新土地拍賣手法 防止拍地惡性競爭

　　主持人權靜：也是擺在今年兩會所有人大代表跟政協委員面前的一道非常大的課題，就是如何遏制地方正確出于對利益的追求，遏制房地產價格的上升。

　　陳云峰：北京市這個月有幾個特別好的做法，我感觸特別深，我覺得可以借鑒并且可以在全國推廣。第一項就是以這次北京朝陽區的長銀地塊的拍賣開始了，采用暗標的方式。以前往往是一塊土地只要買的超過三家就要在現場公開競價，不斷舉價，價高者得，在09年一塊地被舉200多次牌都很常見，溢價率沒有低于100%，低價都要翻一番。這次北京市國土局意識到競爭的心理促發了開發商不太理性的拿地的心理，而且也給他們很危機的感覺，這個地不去搶就拿不到，所以超出自己能力跳著高去拿，這次就把明標改成了暗標，這次有4家開發商參與拍地，大家把價格寫在一張紙上蓋上章封起來報到國土局，在公證處的監督下開標現場宣布價高者得，結果長銀地塊的價格才9000塊錢，比我們預想的低了20%、30%，這樣就有效的抑制了地價的增長。

　　上星期我參加了北京市通州區半壁店這個地塊的拍賣，我就注意到現場國土局的拍賣人員采用了一個很大的技巧，把競價的階梯提高到兩個億，原來我們都是比如一千萬一千萬加價，現在上來就問，咱們加兩億看有沒有人接受，有人接受。咱們再加兩億有沒有人接受，加了四次幾個開發商不再言語。這時如果沒有要，就再降下來，就降低拍賣的階梯。這樣有一個什么好的效果？也把200多輪可能壓縮到24輪，這時給現場的開發商感覺競爭不像原來那么慘烈了。另外，主要是新聞報道會傳播出來之后，開發商競爭上不像原來那么瘋狂200多輪競一塊地。這雖然是小的非常有益的價格。另外馬上推出的中湖地塊，是在國貿旁邊，在長安街的延長線上，這個地塊北京市國土局也明確限定了競買資格，你必須是50個億以上規模資金，而且是一個開發商和金融機構的聯合體，而且你只能用做金融辦公。另外，不允許零售，只能整體持有。這幾個條件一下子就限定了開發商的準入門檻。所以，在這幾個地塊的競爭不會像原來那么強，這樣也達到了控制地價的目的。我覺得在土地的拍賣上，應該說政府從以前很生硬、很不熟悉、很不會駕馭到現在已經學會了來駕馭，照這個趨勢發展下去，地價像原來毫無節制非理性、沒有被控制的情況下應該會得到有效的控制。

　　陳國強：我補充一點，其實我們從09年看到地王不斷出現的現象背后，實際上跟土地出讓方式或者土地出讓制度有關系。剛才陳總提到北京的例子，實際上在外地其它一些城市也在原有的招拍掛出讓方式的基礎之上有了一些新的做法或者是改變一些完善的做法，像上海、深圳在原有的土地出讓方式上，現在推出了各地的方式，也是借鑒香港的一些做法，對特定的地塊、特殊的地塊采取一些招標，像深圳出臺了新的規定，對原來土地所有人，可以通過協議的方式，在招拍掛之前是通行的一種方式，現在實際上在一些特殊的用地項目上，回過頭來用協議的方式來解決產權的轉移問題，可能是對原有土地招拍掛的制度，或者是比較硬性的方式之外，增加一些靈活的改進的方式，這也有助于土地市場的回歸理性，這也很重要。

　　陳云峰：實際上政府是放棄掉了一部分可能會收到兜里頭的財政收入。

　　專家呼吁兩會出臺分稅制 遏制地方政府逐利高地價

　　主持人權靜：確實正如剛才兩位嘉賓所說的地方政府也出臺了很多措施來遏制土地拍賣過程當中地價不斷飆升的舉措，但這里面我還想再深入的問問題，剛才都是地方政府推出的創新性的舉措，在土地拍賣這個環節，無論是防止惡性競爭還是防止不合理的報價，這是一個拍賣環節的技術性的手段。我們回到這個問題的本源來說，對于地方政府的逐利的欲望，有沒有哪些制度性的制度能夠遏制地方政府本身，而不是說它拿出哪些手段來防止拍賣價格過高？

　　陳云峰：原來咱們國家有一個分稅制，實際上像國稅、地稅的劃分，實際上就是劃分了中央政府和地方政府的利益分配。像分稅制的制度可以應用到土地的出讓方式上。只有從利益上斷掉了地方政府對它渴望的根，才有可能從根本上解決土地財政的問題，這樣能從土地制度上改掉地方政府在拼命的推高房價，不管老百姓是不是能夠承受，也不管中央政府的要求，這是從體制上和制度上應該采取的辦法。我相信在兩會上，都是行家里手，對這些體制上和制度上的建設恰好是咱們這一次召開的兩會，大家應該作為重點的一個內容。在這方面只要大家一塊來想辦法，問題是擺在這里的，有什么辦法能夠有效的解決，辦法總比困難多，也希望這次兩會確實能夠拿出一些根本性的、制度性的、體制性的措施，能夠杜絕或徹底改變土地財政政策狀況。

　　主持人權靜：非常感謝陳總給了我們一個非常有建設性的意見，那就是分稅制。確實說到兩會大家覺得可能提建議、想辦法比發牢騷更重要，我們看到現象之后更重要的是我們想出解決它的辦法。相信在這一屆兩會上也會有很多代表和委員就如何遏制高房價，讓房地產市場回歸到健康理性的發展提出很多提案。陳教授，對于這個問題您有沒有什么建設性的意見，剛才陳總提出分稅制的方法，您的方法是什么？

　　陳云峰：我同意他的分析，實際上我們看到現在很多地方政府追逐財政背后的動機，基本的因素還在于我們現有的財稅制度的設立上。如何完善現有的財稅制度，包括土地出讓收益，將來中央和地方如何來分配，通過這種分配方式的更加合理，降低地方政府對于土地的財政基礎狀況的高度依賴性，這個里面的確有很多文章可做，或者說有很多問題可以繼續探討，我基本上同意他的思路。

　　主持人權靜：非常感謝兩位嘉賓，在今年的兩會上，無疑高房價是老百姓最關心的民生話題為首的一個問題，包括前兩天溫總理來做客網絡媒體的時候也談到了對這個問題的看法。我們相信在這一屆的兩會上，無論是人大代表還是政協委員，對如何改變高房價的現象，如何讓房地產市場健康合理的發展，也會提出他們的建議和意見。同樣今天我們也非常感謝兩位嘉賓陳國強陳教授和陳云峰陳總，現場拋磚引玉給我們提出這么多的看法。對于兩會上還有哪些新聞和分析，我們也會為您持續關注。

　　主持人權靜： 最后再提醒各位網友們，在兩會期間每天早上的10：45，由中國經濟網和新浪財經聯合推出的兩會特別節目——《兩會靜距離》會為您每天關注民生熱點話題。今天、明天、后天三期節目，我們將聯手新浪樂居聚焦探討高房價也請您屆時關注！感謝您收看今天的《兩會靜距離》，明天早上10：45《兩會靜距離》我們再見。

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