國進民退 開發商“不差錢” 天價搶地

　　主持人權靜：陳總給我們提出了一個非常重要的問題，無論是交相輝映也好，狼狽為奸也好，其實房價的上漲跟地價的上漲都有密不可分的聯系。剛才陳總描述的是地價上漲帶動房價上漲的現象，接下來我們還是想把探討的話題更加深入一下。為什么在09年出現了每個月都會出現地王，為什么土地拍賣的價格會節節攀升？這背后的原因又在哪里？

　　陳國強：土地市場的回暖和開發企業對未來房地產市場的預期有關系，也和我們企業對于宏觀經濟的走向的樂觀的預期有關系，這實際上很大程度上取決于我們企業對于未來市場的一些信心、預期。另外，當然也取決于我們企業手上掌握的資金。如果手上缺錢，也不能參與招拍掛。一方面是他信心的恢復。另外，企業手上的資金，有可支配的資金，信貸的資源足夠。在這樣兩個條件之下才有可能讓我們看到接連不斷的地王現象。

　　主持人權靜：剛才陳教授給我們說了兩方面的原因，我們一個一個來看。咱們首先看微觀，看企業這一方面為什么能逐漸都拿得出那么多錢。因為這些地王是實實在在拍出來的，雖然也有流拍的，兩年并沒有開發也被罰款。但是絕大多數還真是實實在在拿出那么多真金白銀的。陳總，您覺得09年為什么企業可以拿得出這么多錢？還是因為貸款比較多？

　　陳云峰：對，實際上有很多資金是通過各種渠道，包括信托、基金流入了房地產行業。房地產行業實際利潤率相對比較高，特別是在09年整個實體經濟都沒有恢復的情況下，投資房地產就變成了企業間包括投資機構的一種共識，所以資金大量涌入房地產行業之后，它就首先到了拍地這個環節，因為它需要沉淀大量的資金，這還是跟資金充裕有直接的關系。包括上市公司融資，實際上也是資金進入房地產行業的一個主要的渠道。還有一個不得不提的是09年是從3月份房地產開始進入小陽春，而且3、4月份持續的高峰，給開發商提供了大量的售樓回款，09年內3、4月份兩個月的銷量快頂上08年半年的銷量了。所以，開發商面對大量的銷售回款，面對著市場的回暖，面對著資金從各種渠道擠入房地產活頁，這使手頭一下子充盈了起來，而且信心比較足。

　　而且這個時候很關鍵，當時為了救整個實體經濟，實際上國家出臺了一系列的政策來鼓勵房地產行業的發展，大家可以看到當時在09年5、6月份，包括到11月份之前，企業家信心指數都是非常高的，大家一致看好房地產行業，認為它是政府救市、救經濟的一個先頭軍，這樣也鼓勵了開發商在拿地方面信心十足。所以，有錢再加上信心，就形成了后來的高地價。

　　主持人權靜：有一個細節想跟兩位進一步探討一下，因為以前我們看地王的時候，很多是來自于市場化的企業，但是今年出現了很多國企高成本拿地的現象，這背后的原因兩位怎么看？

　　陳國強：09年地王項目當中，實際上我們看到全國的總價地王有8家是國企或者央企拿下來。從09年全國單價地王前10名當中也有8個項目是央企或者是國企拿下來。09年我們討論樓市的時候大家有一個說法是國進民退，國進民退現象不僅僅限于房地產領域。房地產領域出現國進民退的現象，這和整體信貸環境的寬松有內在的關系。4萬億的刺激經濟計劃，包括09年全年近10萬億的新增的信貸總量，當中很大比例流向了國企和央企。國企和央企有些是專業的房地產開發商，有很高的市場地位，比如保利地產，實際上都是行業內非常知名的地產企業。但是也也一些新進入的，或者是非房地產的外行企業，但是他們也拿了非常大的資金力量進入樓市里，他們在09年都大舉進入了樓市。這個當中背后有一個基本的因素推動外行企業進入房地產領域，這些企業，無論是央企還是地方國企，實際上他們獲得的信貸資源比普通的民企有更多的渠道，他們掌握了更多的信貸資源。另外，他們的融資成本相對于我們專業開發企業來說成本要低得多。

　　還有一個因素，我們的央企和地方國企，實際上還掌握著一些比較豐富的存量土地資源，這些因素可能都是推動央企、國企大舉進入房地產行業、房地產領域背后的因素。

　　2010下半年有可能壓住房價的快速上漲

　　主持人權靜：我們再往后看一看，因為現在已經是2010年的年初，在2009年的地王產生這么多高價地的背景之下，2010年能不能消化掉高價地價，未來的房地產市場將會怎樣？兩位怎么看？

　　陳云峰：現在房價上漲的趨勢被放緩，房價上漲的壓力仍然在。雖然政府出臺了不少政策，但是在實體經濟還沒有完全復蘇之前，國家整個來打壓房地產行業實際上是有顧慮的，而且現在還是積極穩妥的信貸政策和財政政策，這樣房地產的形勢包括消化去年的高地王的可能性不大，現在的房價還是能夠支撐當時這些地王的表現。在北京幾乎是這樣，沒有一塊地王賠過，而且都賺了不少錢。所以，這也是鼓舞了開發商不斷拿地的信心。兩會之后，如果各種政策實施比較到位的話，包括實施的一些細則陸續的能夠出臺下來，下半年房地產行業面臨調整，把快速上漲的房價給壓住還是存在很大可能的。

　　主持人權靜：您剛才說地王很少賠錢，不管當時多高的價格拿地，基本上都能賺出來。這個規律難道就沒有被打破的時候嗎？有沒有可能出現哪個地王確實拿地成本太高而虧錢的？

　　陳國強：我們往前回溯一下，09年的地王很大比例是誕生在一線城市，北京、廣州這些城市。07年的情況有差別，07年的地王是在二線、三線城市特別是二線城市，08年整個全國性行業調整，導致07年的地王項目遭遇尷尬。09年由于地王項目都分布在一線城市，將來會不會面臨同樣的困境或者說尷尬，現在還不好預測，不好預言。但是07年的確讓我們看到了，過于非理性的擴張計劃，或者過于非理性的拿地方式，的確會給企業帶來風險，或者是面對市場變化的風險。我想09年底隨著政策的調整，市場的預期有所變化。09年誕生的地王將來會不會面臨重現07年地王的命運，還需要更多的時間來觀察，不排除07年這些企業曾經面對尷尬，09年的這些地王項目也會出現。在北京、南京我們看到了，北京的順義大龍地產項目已經被政府收回了，這也是一個例子，正從反面給我們提示企業在拿地，在擴張的時候需要保持一番冷靜，這是必須的。

　　陳云峰：我特別同意陳教授的觀點，在2007年地王這個事上，大龍的這個現象是最典型的。今天我看到一個報道，大龍的董事長和領導班子可能已經被調整了，因為它一年才有3個億左右的利潤，但是被國土局這次扣罰的保證金就是兩個多億，確實沒法向股民交代，它當時就是被比較好的銷售市場沖昏了頭腦，不太理智、超出自己的實力去拿地，它還沒有等到這個項目推向市場的時候，市場價格能不能支撐它地王的時候它死在半路上，連錢都交不上。所以，大龍現象警示了所有的開發商，房地產行業肯定不會只賺不賠的。隨著這一段時間密集的政策的調整，確實又到了提醒開發商拿地有風險、投資須謹慎的時候了，一定要預防剛才陳教授提的2007年那些地王的尷尬情況的出現。在這里我提一點，房地產開發商都不在乎利潤高一點、低一點，但是大家都一定會很在乎風險。一個開發商拿了十幾塊地了都開發非常成功，可能就會死在第11塊地上。因為很簡單，地價越來越高，成本越來越大，它足以就把一個很好的開發業績的開發商壓死，這樣對自己也是一個損失，實際上對投資者也是一個很大的損失。所以，到把風險提上開發商議事日程的時機了。

　　北京萬科肖勁：現在的房市還很健康 土地不算太貴

　　主持人權靜：說到2010的房地產市場能不能消化高地價，2010房價會是什么樣的趨勢。剛才兩位學者、專家、教授們都從他們各自的角度對這個問題展開論述，接下來我們再來連線另外一位開發商代表，也是來自房地產的龍頭企業，來連線北京萬科企業有限公司營銷總監肖勁，聽聽他作為房地產銷售行業第一線的人員對地價和房價未來的看法，現在讓我們撥通肖勁的電話。他也是非常繁忙，在剛才連線的時候他還正在一個活動上。

　　肖總您好，這里是正在直播的《兩會靜距離》，我們想在這兒跟您請教一個問題，剛才現場的專家學者也都談到在2010年對房地產調控的背景下，2009年那些產生的地王、高成本的土地，在2010年整個市場上，您覺得能不能消化？對于2010年的房地產市場又有什么樣的影響？從萬科的角度您又怎么觀察這個問題？

　　肖勁：市場確實很健康、很不錯，現在也不應該就判斷市場不好，政府也沒有說要打壓，現在所有的措施也是在促進房地產市場，而且是規范，這些不能算是不好。去年的土地許多價格都的確比較高，但是我想他們會轉化成一些高檔項目、高端項目。畢竟市場上是有許多人希望能夠買到這些高端項目，不同的產品有不同的定位，去年的項目在今年好好做產品應該是有很好的機會。

　　主持人權靜：您覺得09年高地價，地王頻出，對這個行業會帶來什么樣的風險？

　　肖勁：絕大部分的土地不能算太貴。第一，都是市場競爭或者是市場公平操作獲得的土地，它之所以能夠形成這個價格是有原因的，比如說是大家都希望獲得土地，土地供應不足，就會導致土地價格過高，這時只能創造更好的產品，沒有什么更好的辦法。也可以去期望以后的土地價格比以前還要高，以前的高地價也就無所謂。

　　主持人權靜：您覺得這個價格還是蠻合理的，并不存在風險或者泡沫太大的因素？

　　肖勁：對，因為價高者得，錢沒有出到位就得不到。

　　主持人權靜：大龍地產也是一個風險的反映，你覺得其實在09年這一段高地價的行情當中，一定不存在這樣的風險嗎？

　　肖勁：這要怎么看，如果是以時間稍微長一點來看，這些土地應該都沒有風險。比如說以3年、4年來看，這些土地也許都還是會認為它便宜。但是如果你很短的時間來看，可能它的確是有點貴。但我想所有的開發商算帳都不會只算一年兩年的帳。

　　主持人權靜：非常感謝肖總，謝謝您給我們帶來的信息。

　　陳云峰：像萬科的肖勁總經理的態度是現在普遍的開發商的心態，那是什么心態呢？第一，對市場仍然信心特別足。第二，認為地價的上漲也是一種市場化的必然趨勢，沒有怨言，大家的精力就是把產品做好。所以，這確實反映了現在開發商的一個普遍的心態。但是我覺得大家還是要重新評估一下，由于這種政策性的調整，會給房地產的市場帶來什么樣的變化。如果市場發生變化，就有可能會不支撐高房價，這種情況在2010年的下半年應該說確確實實會存在的。

　　主持人權靜：陳教授您怎么看？

　　陳國強：我們很多企業現在對于土地價格的認知還是以一種慣性的思維在做判斷。這個慣性思維的前提就是市場繼續向好，繼續房價難有比較明顯的上漲空間，這是很多企業基于資產價格的判斷采取比較激進的拿地策略。但是市場會受各種因素的影響，特別是政策因素、外部經濟環境變動的影響，應該說樂觀的預期，他當然有他的理由。但是謹慎的理由，也有謹慎背后的理由。因為我覺得企業在這個行業當中謀求長遠發展，可能要把各種因素都要充分的考慮到，才可能是一個比較穩妥的可持續的一種發展策略。

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