在宏觀調控大背景下，萬達的資金鏈繃得很緊，王健林坦言：“萬達2004年憋得夠嗆，差點沒挺過來。”為了防止資金鏈的斷裂，萬達不得不開始尋找新的融資渠道。融資是為了緩解萬達的資金壓力，王健林此前在接受媒體采訪時并不諱言：“資金緊張，對發展中的企業來說是肯定的。”于是，萬達欲在H股上市的傳聞一度甚囂塵上。

　　但是在目前海外基金大舉進軍中國房地產市場的特殊關口，萬達最終還是選擇了更為直接和快速的融資模式——以40%的股權置換80億元人民幣的海外資金。萬達就像當初大手筆的全國擴張一樣，完成了“到目前為止國內房地產界規模最大的一筆融資”。

　　然而，王健林強調：用股權換投資，只是萬達短期的融資模式。這是在沒有建立起穩定、低成本的融資渠道狀況下的不得已之舉。

　　商業地產的資本嫁接

　　萬達的目標是將成熟商業地產打包成信托基金在海外上市。

　　無疑，王健林已經領悟到REITs形式的房地產信托基金是救活商業地產的最佳融資方式。因為，他在此前的開發實踐中發現，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經營需要的商業地產開發。而國外發展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產信托基金作為資金支持的。新加坡和香港特區已經放開了對境外房地產信托基金的限制。國際CCIM注冊房地產估價師袁帆分析道：“這種基金從嚴格意義上說是以成熟物業為基礎的，因此風險小，收益也比較穩定。這對于開發商而言，一方面是緩解了現金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場。”

　　房地產信托投資基金簡稱REITs(Real Estate Investment Trust)，它是指成熟商業地產的所有者(委托人)將資產交由受托人(并完成資產所有權的轉讓)經營管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。一般情況下，此類基金需將盈余的90%~100%分配給基金單位持有人。與主營不動產、以房租為利潤來源的“收租上市公司”相比，REITs在資產處置和利潤分配方面的嚴格要求令投資人的風險大為減小，投資收益主要取決于宏觀經濟的冷暖。中國經濟的一枝獨秀、人民幣的升值預期等因素使海外投資人十分看好大陸的REITs，2005年12月搶先在香港上市的越秀REITs獲得496倍的超額認購。

　　REITs對房地產開發商的意義遠非集資那么簡單。從前我們見慣的開發模式是：圈地——立項——找錢——蓋房——售樓——再圈地。這樣的地產公司不過是項目公司(或若干項目公司的簡單疊加)，其資產基本以在建工程的形式存在，負債率高、現金壓力大，稍有差池項目就會爛尾，公司就此倒掉的例子不可勝數。想成為百年老店，開發商應持有部分自建商業地產作為長期投資。不僅使資產結構得到優化，還可通過收取租金得到比一次性賣斷更多的收益(即以租金上漲的形式享受房地產的升值)。但持有商業地產必將造成巨額資金的沉淀，使資金周轉效率大幅下降。以房地產信托基金為工具，開發商將所持商業證券化并在資本市場公開發售部分(例如70%)基金單位募集資金，同時保留部分收益(例如30%)以享受分紅和物業升值之利。一般性情況下，打包的商業地產仍由原開發商的關聯公司運營管理。房地產商通過REITs回籠資金投入新項目的開發，項目成熟后又可以賣給自已的REITs。簡言之，REITs是將商業地產證券化的工具，開發商的銷售從在地產市場售賣商鋪變為在資本市場發售信托憑證，它是開發商走向成熟的標志和必由之路。李嘉誠的長和系已有3支REITs上市，2支在新加坡，1支在香港。 對于大陸房地產商來說，海外發行信托基金需要以下步驟：首先，需要培育現金牛——租金收入豐厚穩定的商業地產。一般的開發商恨不得挖個地坑就想賣期房(國家禁止未封頂售樓前他們常這樣做)，除非個別具有雄厚資本實力的開發商才會持有龐大的資產用于收租。以開發——銷售回款——再開發模式，做無本生意的房地產商是沒有本錢搞REITs的。其次，大陸房地產商海外發行REITs與海外上市一樣需闖過“紅籌通道”——在境外注冊一家公司，收購境內公司的資產(這一點與海外紅籌上市重組中的返程收購環節相似，目的是避開某些限制性監管規定)。高科技企業沒有多少凈資產，境外公司找幾個美元收購大陸公司股權就可使后者變身為“外商獨資企業”。商業地產價值動輒數億元，像高科技企業那樣變相重組談何容易。澳大利亞麥格理的投資不僅緩解了萬達的資金壓力，還使后者得以借力取得紅籌身份。